楼市窗口期或将关闭 开发商们“好日子”就要结束了

本文来源于:21世纪经济报道 张晓玲 朱雷 2019/04/23

流动性和调控预期收紧,楼市买卖“窗口期”或将关闭。

流动性和调控预期收紧,楼市买卖“窗口期”或将关闭。

2019年的这个春天,或许将是中国开发商日后回忆起来“最温暖的日子”之一。

1月份的降准,开启了持续三个月的楼市“暖春”,一二线城市率先受益,一大帮开发商如恒大、融创、泰禾、万科、保利、龙湖等启动“春季抢收”,同时进行了多笔融资;一些先知先觉的地方,也顺势推出了多幅土地,以期卖个好价钱。

因为他们深深知道,这难得的“窗口期”不知哪一天就要关闭了。

不过他们还是没料到,这一天到来得这么快。房地产市场的两大关键因素,流动性和政策,正在发生微妙的变化。

可预见的是,开发商们的“好日子”就快要结束了;2019年接下来的时间,对于一些资金链紧张的公司,市场突破能力不强的公司,都将是严峻的考验。

货币收紧信号

近些年来,房地产和宏观经济的关系,常常被比作“跷跷板的游戏”,意之宏观经济好了,房地产就要收紧。

4月17日,国家统计局公布了2019年一季度国民经济运行情况,国内生产总值(GDP)同比增长6.4%。国家统计局国民经济综合统计司司长、新闻发言人毛盛勇指出,“GDP增速明显好于市场预期,市场预测有的是6.2%,有的是6.3%。”

同日,在3665亿MLF到期之时,央行展开1600亿逆回购操作+2000亿MLF续作,16日还通过公开市场逆回购400亿。对此,不少市场人士认为,央行正传递出“边际收紧”的信号。

这让市场对近期央行降准的期盼又少了些支撑。此前,央行已公开否认了近期降准的传闻。在4月12日的一季度货币政策例会上,央行也表示,下一步稳健的货币政策要松紧适度,把好货币供给总闸门,不搞“大水漫灌”。

紧接着,4月19日的政治局会议表态,坚持结构性去杠杆,这意味着不会重走举债刺激需求的老路。

这都是货币政策细微调整的迹象。对此海通证券分析师姜超认为,没有了货币超发,房市将失去核心支撑。

过去货币每年增长15%-20%,现在把货币增速控制在8%的GDP名义增速附近,这意味着买房的潜在收益增速从15-20%降至8%,也意味着房地产从一只“成长股”变成了一只“银行股”,而目前银行股的市盈率不到10倍。“在货币增速大幅回落之后,高估值的房地产作为投资性资产而言就太贵了”。

一季度楼市“回暖”的基础正是充裕的流动性,此时相对地收紧,对于房地产而言都是不小的影响。“预计只是相对一季度的宽松,接下来会有略微收紧,”深圳一位开发商人士说。

他认为,这首先会影响一部分开发商的融资。像一季度很多中小房企发债融资的现象,预计会大幅减少。

重提“房住不炒”

对于楼市影响重大的房地产调控政策也发生了变化。业内对于两会期间未提房地产调控的乐观,也被4月19日中央政治局会议重提“房住不炒”打破了。

4月19日,中共中央政治局在召开的会议强调,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。

这是两会以来高层再次提到“房住不炒”。中原地产首席分析师张大伟认为,这透露出的一个信号是,国家经济基本面不错,但房地产调控可能再收紧;全国房地产的调控力度将依然维持高温,中央遏制房价上涨的决心不改。

几乎同时,住建部对第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警。国家统计局3月数据显示,70大中城市中有65个城市价格环比上涨。

张大伟分析,未来住建部的约谈、预警将依然影响地方房地产调控,包括2018年的多轮多城市房地产巡查在2019年将依然常态化。

地方显然已经领会到了中央的精神。据21世纪经济报道统计,4月以来,已有深圳、北京、合肥等多个城市收紧了调控。

如4月12日,北京收紧了国管公积金政策,贷款按照认房又认贷执行,被认为是新一轮地方调控收紧的风向标。

“窗口期”即将关闭?

从去年11月的“寒冬”到3月份的“暖春”,林平(化名)的感觉是“如堕梦中”,“房子突然间就好卖了”。他是总部位于北京的一家开发商华南市场的营销负责人。

确实,对购房者而言,这几个月是难得的利率下调期,减少了许多资金成本;过去几个月,市场也积累了不少需求,亟待释放。

融360统计,2019年3月,全国首套房贷款平均利率为5.56%,较上月下降7BP,首套平均利率连降四个月;全国二套房贷款平均利率为5.89%,较上月回落10BP,这已经是连续第5个月回落。

在其监测的35个城市中,3月共有29个城市的首套房贷利率下降。其中厦门降幅最大,同比下降了46个BP,降至基准水平;其次是福州和天津,下调幅度也超过了30个BP。

这样的利率水平是否可以维持?融360报告认为,一线城市中,深圳和广州连续下调,2季度继续下调的空间不大;二线城市基本也已下调过一轮;没有下调过的昆明、珠海、海口以及成都、无锡、南宁6个城市,预计短期内仍会保持平稳。

经历过去年四季度市场煎熬的开发商,则深知当前“窗口期”的珍贵。站在同行的视角,林平感叹,去年底到现在一直在打折卖房的恒大,可能是最具忧患意识的开发商了,紧紧抓住了销售窗口期;一季度“抢收”的泰禾,固然有资金链紧张的原因,却也收割了一波改善型需求红利。

保利、万科、中海这类稳健型开发商,也没有放慢去化的节奏,涨价就更不要提了,就像万科执行副总裁张旭说的,随行就市,“每一天都要好好卖房”。

除了积极卖房回笼现金,一季度到现在还是房企融资的“好日子”,不少开发商一扫此前的窘迫,大手笔拿钱。

同策研究院数据显示,3月房企融资笔数、融资额度均创下近年来新高。40家典型上市房企完成融资共计1024.2亿元,自2017年11月以来首次突破1000亿元,环比2月上涨85.25%。

另据Wind统计,截至16日,4月以来房企已发行信用债31只,融资金额近230亿元。今年以来,房企已发行信用债293只,融资金额逾2168亿元,同比去年分别增长68.4%、26.8%。

然而红红火火的“好日子”持续了两个多月,房地产眼看着又要变天了。

“调控的松紧带来的窗口期似乎越来越短,而且因城施策后,各个城市的节点、节奏都不一样了,你会看到有鹤岗那样房子‘白菜价’的城市,也有深圳豪宅火爆的城市,”前述开发商人士说。

林平负责的项目趁着热度开了盘,销售均价去到27000元/平方米,在当地均价不到2万的市场上,压力不小。林平只想在流动性还算充裕的时间内,尽快将它卖完。

编辑:丁爽
楼市 窗口期 货币收紧
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