频繁出售项目 阳光100的转型与纾困

本文来源于:中国房地产网 唐珊珊 2019/04/16

命运多舛,这个词用来形容在地产行业奋斗了20年却始终跑不出百亿规模的阳光100来说颇为合适。

“这两天还会有新消息,这次重庆项目的股权转让不包括已经卖完的重庆喜马拉雅项目,而且这次转让的项目后期运营管理是跟阳光100集团其他公司签署的管理协议,阳光100并未完全退出。”4月10日,一位阳光100内部人士在接受中国房地产报记者采访时表示。

4月2日,融创收购重庆阳光100国际新城、慈云寺老街两大项目70%股权的消息将沉寂许久的阳光100再次推到众人眼前。在3月29日的业绩会上,阳光100的管理层曾表示:“2019年将进行优质土地出售,来支持公司流动性缺口,且为公司未来2至3年的业务转型作资金补充,预计今年土地出售收入为几十亿至上百亿元。”

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亏本交易还是双赢?

如果单从交易金额来看,阳光100预计本次出售事项获得除税前亏损约4.88亿元,显然是亏本买卖。但阳光100的工作人员解释:“虽然成交价格不高,但是阳光100这个项目是2003年开发的,当时拿地价格很低,利润还不错。”

此次融创收入囊中的两个项目分别是重庆阳光100国际新城项目和慈云寺老街项目,其中,重庆阳光100国际新城项目是可开发为集住宅、商业、商场为一体的综合体项目,也是重庆“黄金地段”——南滨路上的地标项目。而慈云寺老街项目则是易小迪寄托情怀之作,在2016年最初的规划里,这里将划分为电影文化、故宫文化、码头文化、民国文化四大主题板块。而经过两年的投入运营,这条老街最终呈现的状态却事与愿违,一位重庆业内人士在接受记者采访时表示:“现在的慈云寺老街虽然一应俱全,建筑簇新,但过于商业化,所以一直不温不火。”

尽管如此,此次交易的两宗项目都不失为优质标的。重庆作为近年来热度不断窜升的“新一线”城市,也成为龙头房企兵家必争之地。作为2018年重庆地区销售榜上仅次于本土房企金科的外来者,融创在重庆地区的货值储备却已从2014年的32.5%下降到10.6%,进入2019年以来,融创加快了在重庆的拿地速度,此次与阳光100的交易无疑为融创在重庆的货值储备再添一笔。

对于阳光100来说,将投入周期长周转慢的项目转手换取现金可以解燃煤之急,也有利于降低负债,根据2018年中报显示,阳光100贷款和借贷总额高达272.86亿元。而其2018年中期公司在手现金及现金等价物34.12亿元,不足以覆盖其短期内到期债务。

这笔交易依旧延续了阳光100以往股权融资的习惯,“除了13.3亿元的交易资金外,双方其实还约定了其它内容。孙宏斌在交易完成后还将负责向阳光100提供一笔金额约为3亿元的贷款,但利率还不清楚,目前港交所还在处理资料中,接下来应该会有进一步披露。”一位熟悉融创的业内人士这样告诉中国房地产报记者。

据悉,这并非重庆阳光100首次转让公司股权。对于出售股权,阳光100的说法是:为了加速公司的战略转型升级和新业务发展,同时可以调整公司的土地储备结构和增加本公司的现金流,持续降低本公司的财务风险。

命运多舛

命运多舛,这个词用来形容在地产行业奋斗了20年却始终跑不出百亿规模的阳光100来说颇为合适。2015年6月11日,阳光100中国以1.938亿元收购了李亚鹏及中书控股持有的雪山艺术小镇51%的股权,自此,雪山艺术小镇正式更名为阳光100雪山艺术小镇。然而阳光100接盘后,“源源输血难造血”,项目资金投入超过4亿元,然而销售额仅2000万元左右,租售面积仅占一期总实测面积的33.79%,最终成为阳光100无法填平的“坑”。

2017年至2018年,阳光100谋求转型,从传统开发商转型为运营商,商业模式由开发利润向服务升值转变,并确定了三大核心产品线:街区综合体、喜马拉雅服务式公寓和阿尔勒小镇。据悉,喜马拉雅项目平均售价达到2.3万元/平方米,同比增长17.3%,实现合约销售17.11亿元,占总合约销售的14%,但并未为阳光100带来明显业绩的增长。从2018年年报来看,阳光100全年实现合约销售金额120.96亿元,同比增长14%;收入75.79亿元,同比增长10.2%;年度溢利2.42亿元,同比减少71.4%;归属股东净亏损0.3亿,去年同期为净利润5.93亿元。

相比增长乏力的业绩,其负债却在日益增长,截至2018年底,公司净负债率已由2017年的231.6%上升30个百分点至261.6%,此外,年报显示,阳光100短期借贷及长期到期部分高达104.2亿元,而现金及现金等价物仅有25.89亿元,可见其短期偿债压力之大,业内人士猜测,此次出售项目也与其即将到期短期债有关。

从资本市场来看,阳光100目前仅38亿港元的市值、0.45倍PB。1月24日,阳光100与北京信托签订了股权转让合同、追加投资协议及差额补足协议,阳光100把子公司未来的收益抵押给北京信托,从而换取北京信托20亿元融资。“这其实是一种明股实债的资产转移的行为,在近期算规模较大的一笔融资。但是从后期来看,估值降低不利于企业在资本市场融资,即使融到,融资成本也会偏高。”民族证券分析师王文对中国房地产报记者表示。

编辑:王晗玉
阳光 项目
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