泰禾三个真实的“基本面”

本文来源于:云地产 2019/04/16

自去年以来,备受关注的泰禾,到底处在一个怎样的状态?

无论你认同与否,2018年注定是中国楼市最为磅礴的分水岭,出现了几个史诗般的真实图景:

第一,以“跑量”为核心价值观的几个大鳄,均在不同程度地收缩战线,这昭示着规模的生命力已经进入了一个相对逼仄的通道;

第二,楼市普涨的牛市几无可能,所有的可能性都藏在结构性机会里,这是“楼市下半场”最为鲜明的标志;

第三,“高品质”已经成为突围的坚实“神器”,也就是说,以“产品品质”为初心的企业,未来的路途会越走越宽。

这些不可抗拒的大气候,以摧枯拉朽之势,重构着楼市生态。在此语境下,不少房企巨头也迎来了自身的“分水岭”,泰禾就是其一。

那么,自去年以来,备受关注的泰禾,到底处在一个怎样的状态?正好,就以其刚刚出炉的“2018体检表”为样本,为你呈现一个真实的泰禾。

1

身处大调整的风浪中,相信行业中的每个人,都感受到了2018年的“寒意”。

我认为,这是天赐的历练机会,会让意志坚强者练就一身御寒的内功,以大战下一个周期里不期而遇的“黑天鹅”、“灰犀牛”,甚至“群魔”。

而在“寒冬”中,能够实现30%左右的业绩增长者,都属于“基本面”良好者,泰禾也不例外。

先看几个核心指标:

1、合约销售额。根据克而瑞的数据显示,泰禾合约销售额从2017年1007亿,增长到了2018年的1303亿,同比增长30%。

2、总资产和净资产。总资产达到了2431亿,同比增长17.8%;净资产为319亿,同比增27%。

3、净利润。2018年,泰禾实现净利润为39.1亿,同比增67.6%;归属母公司的净利润为25.5亿,同比增20.2%。

4、毛利率。泰禾去年的毛利率约为30.4%,在行业中处于上游,同比增长了2.73个百分点。

5、净利率。泰禾去年的净利润为12.62%,同比增长了3.03个百分点。

与此同时,同日出炉的2019年第一季报显示,以上核心数据都有了较大的改善和提高。

亮丽数据的背后,是泰禾快速应对行业调整的结果。

尽管2018年泰禾的合约销售额与年初提出的目标之间,出现了不可忽略的差距,但最终却实现了30%的增长,实属不易。

不可否认,2018年是泰禾近年来最为艰难的一年。主因在于:

第一,对严厉调控及金融区杠杆形成的叠加效应预估不足;

第二,对并购中各种问题处理不当,预估不足;

第三,去化速度不够快,导致现金流收紧。

面对此,泰禾进行了及时调整,并拿出了有效的措施。其实,在黄其森看来,出现这些问题的深层次原因在于管理及人才。

因此,我们看到,过去一年,泰禾引进了不少人才,并启动了“千人计划”;与此同时,不断提升管理水平,向精细化管理要效益。

据了解,年初,黄其森决定,要用一年的时间,来狠抓泰禾的管理问题,他称:“这是我今年最重要的工作,而且要在坚持高激励政策的同时,跟进严格考核,今年两次没完成考核任务的,不管是谁,走人!”

如此魄力,罕见,旨在将泰禾的管理水平,提高到与其产品力齐名的水准。

2

一系列的反思与调整,将泰禾从“至暗时刻”切换到了“安全地带”。

尤其是今年年初在北京区域发起的“壹号抢收计划”,让泰禾收获不少。

据了解,前三个月,其北京区域销售额就达到了百亿;而作为大本营的福州区域也抢收到了70多亿;另外,华东、广深等区域的销售也刷新了记录。

在乘着楼市“小阳春”抢收的同时,泰禾亦不断优化“土储”,引入合作伙伴,将部分项目的股权进行出让,以优化现金流。

刚刚过去的3月份,泰禾进行了三次股权转让,回收现金流28亿。实际上,加大合作,是业内共识。而泰禾此举,是在合适的时间,做出的正确选择,且能够借力行业资源,继续扩大行业话语权。

而世茂地产副主席、总裁许世坛最近在业绩会上也透露:“我们与泰禾绝对不止两个项目的合作,实际上,合作的范围要比现有的大很多,陆续会有更多的项目收购。”

许公子的言下之意是,未来,泰禾还会进一步扩大合作范围,继续优化土地储备及现金流。

这些坚决的行动,也给泰禾的报表,尤其是第一季度报表,添了不少色彩。

首先,来看看泰禾的负债率。其实,近年来,泰禾的负债率一直是业界关注的话题,但经过调整,这一指标已正在发生着变化。

截至2018年12月31日,泰禾的净负债率为384.9%,较2017年的475%下降了90.15个百分点;而截至今年3月底,其净负债率也大幅下降,较去年底下降了105.7个百分点。降幅之大,非常罕见,这说明黄其森是在认真“去杠杆”,非常坚决。

其次,再看看经营性现金流。其实,处在“青春期”的泰禾,负债率偏高是可以理解的,因为从其他大鳄的发展历程来看,高负债是扩大规模的利器,一般不会因为高负债而导致不可挽回的危机。

但现金流不好,就会导致一系列的问题。而我们看到,从去年三季度开始,泰禾的现金流由负转正,到2018年12月31日,达到了129.3亿元。

另外,从一季度报来看,泰禾的货币资金也更加充裕。截至3月底,其销售商品、提供劳务收到的现金约为170亿,高于去年同期的91.3亿;而货币资金则高达206亿,较去年末的149亿更加充足。

这说明泰禾的回款能力、资金安全性进一步有所增强,偿债能力也有了显著的改善。

3

这里有一个问题,必须回答。那就是,泰禾为什么“恢复得如此快”?回答这个问题,要从其“基本面”着手。

在我看来,泰禾的基本面主要体现在以下几个层面:

第一,产品力在不断提升。前几天,去了趟泰禾北京的西府大院,重点看了泰禾的产品细节,说实话,与前几年其他的产品相比,泰禾在产品细节上的确在不断自我完善。

坦白地说,在地产圈,产品初心未变者,少之又少,除了宋卫平,另外一个人就是黄其森。

而近年来,随着泰禾的不断扩张,其以“新中式”为代表的院子,已是业内公认的TOP系产品,也成为其他对手学习的样本,这一点都不夸张。

举个例子,有不少搞高端产品的开发商,为了营造产品力,专门邀请泰禾院子的设计者去设计产品,并在对外宣传时,特别强调这一点。

也就是说,泰禾在产品上,会持续走“高端精品”战略,这是黄其森的初心,这一基本面未变。

第二,战略定力这一基本面未变。在黄其森看来,泰禾是以战略为导向的公司,而非机会型的公司。

在其定位中,泰禾只在一二线城市做开发,不会布局三四线城市。因为当下最优质的土地,仍然位于一二线城市,尽管受调控影响,会有阶段性的波动,但长期来看,升值空间可观。

所以,泰禾在地产行业里有着最清晰、最坚决的战略布局:只去一、二线,不去三四线,即便前者有结构性调控,后者有短期利好,亦不动摇。

截至2018年底,泰禾在一二线城市拥有408.85万平米,计容建面为460.76万平米,在建项目58个,计容建面为1489万平米;在售项目70个。

截至目前,泰禾在全国29个城市拥有90余个项目,2018年又新增了廊坊及中山两座城市。

这是总体情况,就结构性而言,其在京津冀、长三角及珠三角三大城市群中土地储备占到了80%;福建区域则为20%。

所以,以现有土地储备量来看,能够维持泰禾5-6年的运转。这些厚实的家底,让泰禾有着较大的腾挪空间。

第三,不断推进新业务,即“泰禾+”。目前,泰禾已进驻医疗、教育等领域,这是其布局下一个大周期的核心产品,值得期待。

正因为这些坚实的“基本面”,才撑起了当下的泰禾及其未来。

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编辑:丁爽
基本面 泰禾集团 企业
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