鲁能地产业务整合进入“下半场”:“隐形巨头”能否复苏?

本文来源于: 21世纪经济报道  张敏  2019/04/12

就鲁能旗下的资产质量而言,未来要想全部注入上市平台几无可能。相反,考虑到资产质量问题,更有可能被“拒收”甚至出售。

鲁能集团对地产业务的整合可谓旷日持久,但事情的“下半场”进行得并不顺利。

4月8日晚间,广宇发展发布公告称,放弃受让5家公司的股权,分别是:大连神农科技100%股权、海南英大100%股权、北京碧水源100%股权、天津鲁能置业100%股权及海南亿兴置业60%股权。

这5家公司分别隶属于鲁能集团和都城伟业——两者都是国家电网公司旗下的房地产业务平台,鲁能集团还是上市公司广宇发展的大股东。

这一动作可追溯到3年前的一次重大资产重组。当时,广宇发展通过发行股票的方式,吸纳鲁能集团旗下的五家公司。到2017年9月末,这5家公司全部完成资产交割过户手续。

但重组的“下半场”还在继续。按照当时前述同业竞争协议,鲁能集团和都城伟业需要对未注入的房地产资产进行整合,使之达到注入上市公司条件。而后,广宇发展具有优先收购权,如放弃收购,则出售给不相关的第三方。考虑到鲁能旗下的资产规模,这部分资产不是小数目。

此次被广宇发展放弃受让的5家公司,正是此前未注入资产的一部分。按照协议,这部分资产很可能被出售。而如果类似的情况再次发生,鲁能将不得不继续出售旗下资产。

艰难的“下半场”

一直以来,鲁能都希望对旗下的房地产资产进行整合,主要目的是将优质资产注入到上市平台广宇发展上。为此,2009年和2013年,鲁能曾两次尝试通过重大资产重组的方式进行操作,但最终未果。

2016年,鲁能再度启动资产整合,具体方案为,通过发行股票的方式,将旗下5家公司——重庆鲁能开发(集团)有限公司34.5%、宜宾鲁能开发(集团)有限公司65%、山东鲁能亘富开发有限公司100%、北京顺义新城建设开发有限公司100%的股份、重庆鲁能英大置业有限公司30.00%的股权——注入上市平台广宇发展。

针对这一方案,证监会曾两次发文质询,但最终批复。到2017年9月29日,5家公司全部完成资产交割过户手续。

但到此时,重组的“下半场”才刚刚开始。为避免同业竞争,鲁能集团和都城伟业曾承诺,将海南、武汉、山东、北京、大连等多地的房地产项目进行处置,在满足条件后,由广宇发展优先收购。若广宇发展放弃收购,项目则授予与集团无关联的第三方。

此次被广宇发展放弃受让的5家公司,正是此前未注入,但又构成同业竞争的资产。如今,这些公司已经实现连续两年扣除非经常性损益后归属于母公司所有者的净利润为正,因此已经达到了注入上市公司的条件。

但广宇发展拒绝受让这些资产,理由在于,历史遗留问题未解决、盈利前景不明、去化周期长,等等。“总体可归咎为资产质量不佳。”上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道表示。

严跃进认为,这几家公司的项目分别位于北京、天津、大连、海南等地,项目体量偏大,且这些区域深受楼市调控重压,项目的去化能力和盈利前景并不乐观。

这并不是广宇发展首次拒绝受让母公司的资产。2018年3月,广宇发展就曾放弃优先收购苏州鲁能,原因是“苏州鲁能未来销售前景存在较大不确定性”。

此后,广宇发展对苏州鲁能实施托管,直到鲁能集团将后者出售给无关联的第三方。分析人士认为,此次被放弃受让的5家公司,也有可能遭遇同样的命运,即先由广宇发展实施托管,然后寻求出售。

潜在货值4000亿

事实上,并不是所有资产都被广宇发展“拒收”,2018年,福州鲁能和天津鲁能泰山两个项目,就被广宇发展现金收购。

但严跃进认为,就鲁能旗下的资产质量而言,未来要想全部注入上市平台几无可能。相反,考虑到资产质量问题,更有可能被“拒收”甚至出售。

鲁能早在2002年就涉足房地产业,是国家电网公司旗下的两家房地产公司之一。另一家公司都城伟业成立于2009年,曾使用“北京鲁能置业”和“鲁能置业”两个名称。工商信息显示,鲁能集团和都城伟业的法定代表人均为刘宇。公司内部人士向21世纪经济报道表示,这属于“一家公司、两块牌子”。

广宇发展于2016年发布的重组方案,披露了鲁能集团和都城伟业旗下的房地产资产。两家公司旗下均有18家涉足房地产业务的子公司,其中,鲁能集团的房地产业务主要分布在北京、山东、海南、大连等地;都城伟业的业务主要分布在北京、海南、天津等地。

严跃进指出,北京和海南是鲁能重仓的两个区域,但这些区域的楼市调控政策均较为严厉。因此,这部分项目恐怕很难在短期内变身为“优质资产”,也难以在短期内达到注入上市公司的条件。

这样一来,拥有庞大土地资源的“隐形巨头”鲁能,能否进一步做大规模,就面临较大的疑问。

严跃进认为,在鲁能集团和都城伟业发布的同业竞争承诺中曾强调,在广宇发展已经进入和即将进入的城市中,鲁能集团和都城伟业原则上不再从事住宅类房地产开发业务。这一点对鲁能做大规模有可能产生约束。

但他同时表示,如果广宇发展能够迅速做大,或者楼市调控政策出现区域性反转,鲁能旗下的地产业务仍有复苏的机会。

2017年,鲁能的地产业务实现800亿的销售规模。其中,广宇发展的销售金额为271.1亿元。但此后鲁能未再公布销售数据。根据天风证券发布的研报,目前鲁能潜在尚未注入(上市公司)的资源体量接近2000万方,潜在货值接近4000亿。 

编辑:白志敏
鲁能地产
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