绿地多项目陷维权“滑铁卢”,宣传户型图法律意义引争议

本文来源于:财经网 张哲 2019/04/04

绿地控股董事长、总裁张玉良曾公开表示,新时代要争创世界一流企业的追梦人,其中“进一步提升质量和效益”成为其2019年全面发展的重要方向之一。然而,全国各地绿地业主维权运动的“连锁爆发”似乎在告诉张玉良,实现质量和效益的提升,绿地要做的还有很多。

 

宣传户型图作为开发商前期楼盘推广的重要“招牌”,一直对购房合同的促成起着重要作用。

然而,由于宣传户型图不属于合同内容的一部分,其中承诺的部分结构与设施并不属于严格法律意义上的“双方合意表示”,一些开发商开始在宣传户型图上做手脚。导致业主们在签约交房后发现,自己期待已久的新房,与开发商最初宣传承诺的户型大相径庭。

一时间,宣传户型图与售前承诺成为开发商实现销售目的而吸引甚至欺骗消费者的重灾区。

绿地控股董事长、总裁张玉良曾公开表示,新时代要争创世界一流企业的追梦人,其中“进一步提升质量和效益”成为其2019年全面发展的重要方向之一。然而,全国各地绿地业主维权运动的“连锁爆发”似乎在告诉张玉良,实现质量和效益的提升,绿地要做的还有很多。

多地绿地业主开启“维权模式”

本以为能很快住进新房的业主们或许没想到,期待已久的交房日的到来,却是一场维权运动的开始。

杨浩(化名)是武汉绿地国际理想城142户型的一名业主,他告诉财经网,根据绿地集团的前期宣传资料(图纸、手册、样板间、沙盘、装修方案等),B3B5户型为标准的四室二厅二卫,双玄关双入户门。如今交房期已至,杨浩实地查看时却发现,一间房屋被“消防通道”隔断了窗户,“卧室”变成了密不透光的“暗室”。

绿地宣传户型图 屋内窗户设施等构造完整

合同所附户型图中出现了“合用前室”概念

“合用前室”遮挡了相邻房间的采光窗户

“B3栋、B5栋北面入户门房间被一墙隔断,房间的一半被改成‘合用前室’并安装有消防设备,使得户内另外半个房间成为没有窗户的‘小黑屋’。其次该小黑屋与‘前室’相通,‘前室’处于安全死角,易于藏匿无关人员,存在重大安全隐患。”杨浩说。

被消防通道遮挡窗户的“小黑屋”

此外,小区内的公共区域也存在多处安全隐患及工程质量问题。据杨浩介绍,小区的连廊未安装防护措施,儿童经过甚至打闹很容易产生坠楼风险。小区很多地方还存在外墙渗水情况,地下车库更是大面积漏水,持续积水也影响到了人车通行。

地下车库及墙体渗水不断,地面积水严重

无独有偶,财经网此前还曾收到天津绿地盘龙悦城业主联名投诉,提及绿地开发的盘龙悦城/御城项目涉嫌虚假宣传、擅改户型结构、有意误导消费者房屋产权性质等问题。矛盾根源在于“开发商承诺修建的庭院、厨房、通廊无法实现”且“房屋内部结构变化”在很大程度上影响了业主正常生活使用,被业主一纸诉状告上法庭。

针对上述情况,财经网实地核实该项目楼盘情况时发现,每套房的庭院确实只有承重柱,没有院墙,相邻两户之间没有遮挡。此外,宣传手册中在二层规划的两个独立卧室实际交房时是一个大套间,户型图中本该有的卫生间也由于结构的改变而无法实现。

财经网注意到,除了天津、武汉之外,绿地在四川成都、山东济南、安徽合肥、河南郑州等地的项目还曾被媒体曝出存在业主维权情况。维权事由主要包括实际交房情况与样板房或宣传户型不符、阴阳合同、工程质量问题等。

人民网“315”期间还曾曝光北京市通州区绿地中央广场的“精装交房后遗症”——继玻璃幕墙不密封,冷风持续灌入室内后,业主们又陆续发现地板鼓起、建材低配、智能锁失控、屋内漏水等问题。

宣传户型图是否具有法律意义?

纵观房地产行业近年来发生的维权事件不难发现,“户型不符”频繁出现在业主的维权理由中。而之所以会有“户型不符”的情况发生,多是由于房企在前期宣传过程中向业主提供的户型图往往与合同及实际交房的情况不一致。

诚然,在不动产交易中,购房合同具有最终法律效果,开发商深谙此理,经常通过前期的广告宣传甚至虚假承诺迷惑购房者,实际购房合同与交房情况却往往与最初宣传承诺的不一致。

然而,开发商在与业主签订购房合同前的宣传内容与承诺究竟是否具有法律意义?开发商违反宣传期间的承诺,实际交房情况与宣传户型不符的,是否构成违约?

北京盈科(上海)律师事务所全球合伙人郭韧告诉财经网,开发商的宣传户型图如果足以对购房者的心理产生影响的,则该说明和允诺可以被视为要约,如后期购房合同中所附户型图与宣传户型图不一致,业主可向开发商主张违约责任。

“根据商品房买卖合同相关规定,‘商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体且确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。’”郭韧提到,“如果实际购房合同与交房情况与最初宣传承诺的不一致,业主可根据具体情况要求开发商承担相应的违约责任。”

北京市东元律师事务所合伙人李松则向财经网表示,由于开发商的宣传资料及售前承诺并非购房合同的一部分,不属于双方就意思表示达成合意的范畴,因此开发商违反宣传承诺的行为并不能算作“违约”,只能算作“不诚信”,甚至有可能构成“欺诈”。

“开发商的行为是否可以认定为欺诈,要根据开发商前期与实际情况不实的具体情况来判断,比如开发商隐瞒与房屋有关的重大情况(比如买房人所购房屋内铺设公共管道),该情况直接会影响买房人是否购房的,开发商应如实告知买房人,如开发商在订立合同中故意隐瞒与订立合同有关的事实或者提供虚假情况的,给买房人造成损失的,应当承担赔偿责任。”郭韧补充道。

被“绑架”的认筹金

“认筹”房屋,往往代表着购房者的买房诚意,而这种诚意则需要通过缴纳“认筹金”来体现。根据业内习惯,在缴纳“认筹金”后,购房者可以获得房屋的优先购买权,并在房价上享受一定程度的优惠。等到楼盘正式开盘销售时,“认筹”的购房者再以“优先选择”的顺序选房,选中房屋后与开发商签订正式的房屋买卖合同。

实际上,很多地区的有关部门都明令禁止开发商向购房者收取“认筹金”。由于“认筹活动”多为开发商在没有取得预售许可证之前即向购房者预定收费的行为,在某些情况下甚至提高了刚需购房者的买房难度,故被很多地方政府明确规定为非法行为。

近年来,开发商与购房者之间就“筹金的退款问题”争议不断。一时间,对开发商收取认筹金且订立霸王条款的评论声四起。绿地武汉业主杨浩也向财经网表示,自己与绿地签订的《认购协议书》中也明确规定,认筹金属于“购房定金”,若购房者未能在约定时间内签订购房合同,定金不予退还。

对此,郭韧律师分析称,我国法律没有明确规定认筹金的含义,但是在一手房交易中却被广泛使用。一般认为认筹金属于预先支付的款项,合同成立后冲抵价款,合同不成立时则应当返还。

郭韧强调,“不存在制裁行为的问题,对合同也没有担保作用,和定金是有区别的。一般市面上认筹金没有明确为定金含义的都是可以退的。如果合同已经明确买房人交付的款项为定金,则一般情况下不可以退。”

“不过,如果合同所附户型图与宣传户型图并不一致,对买房人造成直接影响的,则可以开发商存在违约为由要求退还定金。”郭韧补充道。

业主在与开发商签署房屋买卖合同时,开发商提供的合同多数都是事先拟定无法更改的合同。因此,郭韧律师建议,业主在签署该合同时,可以适当保存相关证据材料作为后续维权之用,主要包含开发商的宣传材料、售楼处广告、补充协议等存在单一免除自身责任的格式条款、规划图纸等,后期可作开发商存在违反规划改造等情形的证据。

编辑:张哲
滑铁卢 绿地 户型 争议 意义
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