央行旗下媒体:亟待明确楼市中长期调控信号

本文来源于: 2019/03/19

作者 马梅若

日前,国家统计局发布了2019年2月份70个大中城市的商品住宅销售价格变动情况统计数据。数据显示,2月份70个大中城市新建商品住宅销售价格中,锦州、无锡、蚌埠等9个城市环比下降,多以三四线城市为主;二手住宅方面,2月份14个城市价格环比下跌,其中包括郑州、青岛、西安等热点二线城市;此外,47个城市二手住宅价格有所上涨。

受春节因素影响,2月份一直是一个特殊的楼市冷暖观察窗口。上述数据显示,从整体上看, 尽管传统热点城市严控楼市,三四线城市棚改等政策带来的城市购房热情整体依然未退,但过去两年房价上涨较快的部分新热点地区已经有所平稳,甚至出现下降,其中二手住宅价格体现的更为明显。对此,有分析人士认为,新建住宅与二手住宅价格走势相互背离的情况,主要受新房限价及部分城市新房双合同的影响,二手房价格也因此成为一个更好的观察窗口。

而与市场数据相呼应的还有调研显示的市场情绪。根据中原地产研究中心报告,从春节前一周开始,多地推盘节奏放缓,楼市整体成交正常回落。其中,返乡置业明显降温,购房者愈加理性。58同城联合36氪发布的《2018-2019返乡置业调查报告》显示,在大城市工作的人群中,52.7%的人有回到家乡及周边城市置业的意向,较2018年的58.7%相比,2019年返乡置业意向人群占比略有下降。从整体来看,相较此前的抢跑入市,购房观望情绪渐渐抬头。

这种观望情绪加重的迹象早有显现。过去半年,各地库存悄然回升。上海易居房地产研究院发布的《中国百城库存报告》显示,截至2018年12月底,其监测的100个城市新建商品住宅库存总量为45734万平方米,环比增长2.1%,同比增长1.6%。这也是自2015年去库存战役打响以来,出现的趋势性拐点。

随着前期多项综合性政策效应逐渐显现,加之棚户区改造或出现放缓迹象,市场情绪也出现了多年来较为显著的分化。随着长租市场建设落到实处,高房价对消费以及人才的挤出效应越来越受到重视。稳定,成为政策、市场和广大消费者的共同期待。

在今年经济形势稳中有变、变中有忧的大背景下,楼市政策会指向何处?在减税降费叠加积极的财政政策作用下,是否会走上“土地财政”的老路?这也是市场观望情绪的重要来源。

在这种情况下,向市场释放出清晰、明确、稳定的政策信号显得尤为重要。毫无疑问,政策力度和风向仍是目前市场最关心的问题。

尽管短期来看,传统的利率高低、首付比例变化、税收政策调整直接刺激着市场变化和预期,而限购限售限贷政策也直接影响着市场流动性,但更重要的是,趋势性因素已经显现出更大的影响力。除了房地产市场本身的趋势性变化,人口结构性变化、宏观经济发展速度、区域发展动能转换、金融加杠杆的可承受能力、对其他消费的挤出等综合性因素,已经越来越影响实际的购房能力。

因此,如果政策调控的方向能够在权衡上述因素后因势利导,保持政策定力,继续延续此前确定的策略,推动多渠道、多元化的住房供给,严厉打击过度投机或噱头营销,有望将市场预期统一到全国住房和城乡建设工作会议提出的2019政策调控目标“稳地价稳房价稳预期”上来,并推动房地产市场平稳健康发展长效机制方案稳妥实施;而一旦政策出现左摇右摆,反而会干扰市场自发调整,可能让日后政策的“公信力”和实际效力大打折扣。

总之,观望情绪的抬头意味着市场预期的分化,而此时对市场可能产生最大影响的是政策风向,同时最需要保持定力的也是政策。楼市的变化关乎民生,也关乎宏观经济大势,如何有效、巧妙释放政策信号,正成为本次长效调控机制能否落实处、见实效的重大考验。

编辑:李琳琳
中长期 楼市 调控 旗下 信号
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