房企“四巨头”前两月销售趋缓 万科或借洗牌重占头把交椅

本文来源于:21世纪经济报道 2019/03/08

“过去3年我们放弃了销售规模老大的位置,进入了70-80个城市,换来了今天的战略主动。”万科董事会主席郁亮说。

每年的1、2月是房地产的销售淡季,今年似乎格外惨淡。

克而瑞研究中心1-2月房企销售TOP10中,有1/2的房企销售额不敌去年同期,去年的“四巨头”房企碧桂园、万科、恒大、融创均在其列。

从下滑的幅度来看,受三四线城市和返乡置业退潮影响,碧桂园、恒大下降更为明显;前100名房企同比降幅为22.9%。

总体而言,2015-2018年货币宽松推动下的楼市高增长结束了,新房销售在2018年达到了一个阶段性的高峰后,将首次出现拐点。

多位业内人士预计,2019年是房地产销售的“小年”,相对2018年近15万亿的销售金额将出现下跌;众多房企在2019年的销售增幅也将显著下降,从以往40%、50%的增长下降到10%、15%不等,甚至不排除有房企出现负增长。

时间拉回到四五年前,那时大批的房企都在向三四线进军,而现在,三四线楼市正在退潮;在这样一个调整的周期,房企竞争格局将被重塑,战略明晰、稳健的房企将迎来逆势翻盘的机会,比如万科、中海、保利、华润等房企;他们的竞争,将不限于销售,而是更多运营赛道的争夺。

 

楼市未回暖

今年春节期间,很多房企期待的返乡置业,忽然减退了;反映到业绩上,便是同比明显下滑。

深度布局三四线的龙头房企率先放缓。3月5日,碧桂园公告,2月实现权益销售额约人民币418.1亿元。加上1月的330.7亿元,1-2月权益销售额共748.8亿元,较去年略有下滑。

另根据克而瑞数据,碧桂园1-2月的全口径销售额合计1050亿元,较去年同期下降15.2%。

龙头房企中降幅最大的是恒大。1-2月,中国恒大累计合约销售金额约647.0亿元,同比下降42.50%。

而驻守一二线城市的万科下滑幅度相对较小。1-2月万科累计实现合同销售金额920.7亿元,同比下降11.1%,在咬紧碧桂园的同时,远远把恒大甩在身后。

第二、三梯队的房企则逆势增长。如华润置地实现了逾36%的同比增速,中海地产逆势增23%,保利发展增约6%。

按照可比口径统计,2月百强销售额同比下滑11%左右。

环比来看,受春节和返乡置业退潮影响,房企2月的销售大部分出现下降。据克而瑞数据,2月TOP3房企销售额环比下降10.9%,TOP4-10环比下降25%,TOP11-30环比下降25.4%。TOP100房企则环比下降22.9%。

其中,恒大环比下滑51%、中海地产环比下滑23.4%、融创中国环比下滑15.1%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,当前企业的销售策略和销售市场效果都在分化。深耕一二线的房企表现稍好,而部分民企过去高歌猛进深入了很多三四线城市,如今面临很多压力,比如碧桂园、恒大等。

1、2月的销售对今年的楼市有多大的参照?克而瑞指出,虽然最近两周楼市出现了一定的回暖势头,调控放松的预期让部分观望已久的客户入市,但目前的“回暖”仅限于核心城市及热点项目市场,整体成交规模也未出现明显增长,因此尚不能解读为市场全面转暖的信号。

克而瑞认为,2019年将是房地产市场销售“小年”,各线城市仍将延续持续分化的市场格局。

 

房企重洗牌

过去这三四年,中国楼市全线爆发,一二线、三四线,甚至五线城市,都掀起了一轮轮买房潮。一些房企实现了跨越式的增长,一些房企则是失落更多。

曾经的老牌央企保利、中海、华润,长年高踞排行榜前三、前十,但过去三年被恒大、碧桂园、融创、龙湖、华夏幸福等甩在了身后;十多年位列老大的万科,已连续三年失去了冠军之位。

然而短暂的周期过后,拐点出现。保利发展战略研究院指出,2018年四季度,全国性的市场运行周期拐点已确立;2019年,中央将通过授予地方灵活空间,用政策面(如放宽落户条件、取消限售)、资金面(如购房利率上浮区间下调)等工具释放利好。随着资金从三四线城市向一二线城市回流,预计全年市场将延续调整,先行一二线城市将有望率先筑底。

一二线、三四线城市成为房企业绩的分野。“三四线城市很难持续增长。”广州一家大型房企人士说,该公司5年前在吉林的一个小城市,第一年卖20个亿,到第2年断崖式下跌,只卖了5个亿;此后公司对于进入三四线非常谨慎。

翻开主流房企的财务报表,过去三五年依然坚持布局一二线、选择性进入三四线的房企,包括万科、中海、华润等,他们在今年前两个月依然保持了相对的业绩稳定,甚至增长。

“过去3年我们放弃了销售规模老大的位置,进入了70-80个城市,换来了今天的战略主动。”万科董事会主席郁亮说,万科希望进去之后,能够融入这个城市,长期发展。

因此出现一个有意思的现象是,房企销售排行重新洗牌趋势出现,前两月融创跌出了前四,保利发展超过融创升至第四,逼近恒大;中海重回前五。

具有央企、国企背景且为老牌房企的,表现出“长跑选手”的特征,逆势增长,如保利、中海、绿地、华润置地;万科前两月销售逼近碧桂园,有望重回第一。

“正由于行业高位即时调整,很大程度上避免了市场出现1991年日本、1998年香港和2008年美国的危机情况,从而行业发展更具韧性,增量市场规模未来5-10年有望仍将维持十万亿+。”保利发展战略研究院认为。

郁亮也认同,房地产销售市场依然有广阔的空间,龙头房企的占有率还有可能扩大。这也是万科为何提出收敛聚焦,巩固提升基本盘(即开发销售业务)的逻辑,“在市场依然存在的时候,为什么要放弃自己的优势业务,”万科执行副总裁孙嘉说。

而今郁亮更有继续做老大的底气。“我们整个团队是一定要争冠军的。”郁亮称,虽然这个冠军已经不是指销售之王了。但不排除,在今年碧桂园持续降速之下,万科重回老大之位的可能。

此外,保利发展在去年也提出了“重回行业前三”的口号。

万科的投资正在加速。据中指研究院数据,万科在1-2月合计拿地274亿,超过碧桂园、恒大、融创拿地之和,成为拿地最高的房企,与第二名的差距高达80亿。

不过,万科、碧桂园、恒大等多位人士指出,未来十年,房企转型加速,销售之王已经不是所有开发商最看重的东西了,未来的竞争赛道将转移到城市空间的运营,以租金收入为特征的商业模式变革,在这里,将产生新的王者。

编辑:白志敏
万科 巨头 房企
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