2018年实则是房地产“大年” 房价创2010年以来最大涨幅

本文来源于:华尔街见闻 2019/01/23

2018年,中国新建商品住宅平均价格约8544.17元/平米,同比2017年——新建商品住宅均价7614/元平米——上涨了12.22%。

2018年实则是房地产“大年”,房价创2010年以来最大涨幅

华尔街见闻专栏作者 朱文策  

2018年,是一个令人悲伤的年份,做投资都不赚钱,在大城市里买房子,好像也不赚钱。

但是。从全国范围的数据来看,2018年的中国房地产市场,却又是一个不折不扣的“大年”。

过去1年,中国的新建商品住宅,创下了2010年以来9年的最大涨幅,12.22%。

 

国家统计局昨日发布的《2018年1-12月全国房地产开发投资和销售情况》显示:2018年,中国新建商品住宅平均价格约8544.17元/平米,同比2017年——新建商品住宅均价7614/元平米——上涨了12.22%。

这两个指标创下了两个记录:中国新建商品住宅的销售价格继续创下历史新高,单年度涨幅创下2010年以来新高——金融危机以来第二高。

回查中国房价,仅在2008年出现过下跌,其它时间都在上涨。2000年以来,最大的涨幅出现在2009年——“4万亿”货币大刺激之后的1年,当年新建住宅价格达到4459元/平米,涨幅达到24.7%——这是2000年以来中国房价唯有的一次超过20%的涨幅。

随后从2010年到2017年,涨幅大部分时间都是个位数(最低1.42%,最高9.1%)。只有一次超过10%,2016年——“去库存”政策全面推行后的1年,新建住宅价格涨幅11.28%,达到7203元/平米。

刚刚过去的这一年,涨幅超过了2016年。

造成最大的涨幅,主要不能归因于大中城市,而是大量的小城市带来的。

这有两个原因,一是,2018年中国有数十个大中城市都执行了严厉的“环比零增长”限价政策,带来一二线城市的房价在2018年是基本稳定的——比如深圳2018年二手房价格成交价同比增长了3.5%,创下近10年来最低增长纪录。二是,小城市推出的天量psl棚改政策,相当于通过权力+货币的手段,再造需求量,推动了小城市的房价大涨。你现在到不少小城市,很容易就都能见到:在过去2年里,那里的房价翻了1倍甚至更高。

从国家统计局的销售面积结构也能看出来——中国三大都市圈全在“东部”,这个区域的销售量是下降的,中西部是上升的。

2018年,东部地区商品房销售面积67641万平方米,比上年下降5.0%,降幅比1-11月份收窄0.1个百分点;销售额79258亿元,增长6.5%,增速提高0.9个百分点。中部地区商品房销售面积50695万平方米,增长6.8%,增速回落1.1个百分点;销售额33848亿元,增长18.1%,增速回落2.5个百分点。西部地区商品房销售面积45396万平方米,增长6.9%,增速提高0.3个百分点;销售额31127亿元,增长23.4%,增速回落0.1个百分点。东北地区商品房销售面积7922万平方米,下降4.4%,降幅与1-11月份持平;销售额5740亿元,增长7.0%,增速回落0.3个百分点。

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上述只是其中一项,另外还有两项创下了历史记录:新建商品住宅销售面积、销售金额,双双创下历史新高——住宅销售面积逼近了15亿平米,销售额逼近了13万亿(整个商品房销售量价也是同样)。

这两个数据,都超过了我之前的预期——我原本预期2018年新建住宅的销售面积会略低于2017年,14亿平米左右,销售金额会创新高,但在12万亿关口。

在2018年,中国新建住宅销售面积达到14.79亿平米,同比去年,仍然实现了微弱正增长,增长了2.17%——这个增速创下了过去4年的新低。主要是缘于去年12月份单月的销售量大增(超过1.92亿平米),比前11月的平均值增长了64%——前11月新建住宅平均月度成交为1.17亿平米。

 

由上图可见,住宅销售面积在2014年出现了接近10%的跌幅,随后由于政策刺激,转头上涨,并在2016年录得超过2成以上的双位数增长。但随后的2年里,增幅持续下滑,2018年基本是持平。

相应的,新建商品住宅销售额在2018年达到了12.64万亿,同比去年大幅上涨了14.65%,增速远远超过销售面积的增速——反应出住宅价格在去年的上涨势头更为迅猛。这个主要原因也是在于去年12月单月的销售量大增,带来的销售金额也大增——12月份,新建住宅销售金额超过1.64万亿元,比前11月的平均值也增长了64%——前11月新建住宅平均月度成交额为9995亿元。

 

由上图可见,住宅销售金额也在2014年录得了负增长,随后直线拉升,2016年增幅超过36%,2017-2018的增幅也是显著下行。

再有第四项创下新高的,是房地产投资增速。2018年全年,房地产投资12万亿,增速9.5%,创下过去4年新高。其中,住宅投资8.5万亿,增速13.4%,创下2014年以来5年新高。

 

由上图可见,住宅投资波动比销售量价延后1年。2015年,中国新建住宅投资出现零增长,随后逐年上升,2018年录得双位数增长。

如果单从以上数据看:2018年是一个“超预期”的市场,各项数据都有些超预期。不但不是一个“萧条”的市场,反而是一个“繁荣”的市场。不但不是一个“小年”,而是一个“大年”。这一点,和大部分买房人的感知,是完全相反的。或者准确的说:上半年感知是一致的,下半年是相反的,坐了过山车。

但我们如果要对明年的市场做出一个判断来,可能需要看环比的数据,那反应出贸易战下企业的行为变化。

这些数据都不是很好看。

一是,统计局今日公布2018年四季度和全年国内生产总值(GDP)初步核算结果,房地产业GDP在四季度同比增长只有2%,在所有行业中增速最低。就是放到全年,也是倒数第二,仅仅高于第一产业。这个数字我没有回查历史数据,但相信是近年来比较差的表现。

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二是,房地产投资从三季度开始逐月走低,10.2%降到9.5%。

 

三是,土地购置费增速大幅下滑。

2018年全年,房企买地花的钱是16102亿元,同比增长18.0%,比1-11月份回落2.2个百分点,但和2017年相比,增幅大幅回落了31.4个百分点。房企土地购置面积29142万平方米,比上年增长14.2%,增速比1-11月份回落0.1个百分点,比上年也回落了1.6个百分点。

 

2017年,房企土地成交价款13643亿元,增长了49.4%,增速提高2.4个百分点。

这显示出,2018年,房企在买地上普遍变得“小手小脚”,尤其是在万科喊出“活下去”之后,房企普遍进入主动去杠杆的阶段。

从以上这些环比数据变化,2019年的房地产市场才有可能变成一个“小年”。具体会多差,还需要观察,但是,我认为,如果没有超乎预期的政策刺激,房地产的销售面积、销售金额,有可能会出现低增长,甚至是负增长。以目前的市况观察论,以市场本身的运行周期论,以现行的政策刺激力度论,都很难再期待2019年的房地产市场在2018年的基础上继续升温,房地产企业是要做好苦日子的准备的——对企业而言,量比价重要。

当然,这是针对全国整体性市场而言的。中国太大,具体到不同区域的市场,很难一概而论。对于超一线城市,往往是提前反应的。这个需要我们结合着个人所在的具体城市,展开具体的讨论。

编辑:文静
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