万村漩涡

本文来源于:乐居财经 卢韵如 刘婷 2018/11/09

启动万村计划的时候,估计连万科也没有料到,这条路会走得如此波折。

谁该为深圳1000多个城中村的安全负责?

这是令政府、村委和租客都伤透脑筋的问题。

启动万村计划的时候,估计连万科也没有料到,这条路会走得如此波折。

毕竟曾经看上去,这是一个多赢的结果。

但是,11月8日,万村再一次卷入舆论漩涡。有媒体称,万村在深圳已经全面暂停签约新房源。当天上午,万村方面回复乐居财经,目前万村正常推进,其中也包括新房源签约。

启动

万科曾经对万村寄予厚望。

最初提出城中村运营概念和逻辑的,是当时深圳万科轮值的东部王张海涛。第二天,2017年6月9日,华南区域首席执行官张纪文便在管理层群里发起召集,三个80后通过竞选,成为万村的合伙人。

孔浩为此放弃了深圳万科瑧系列的设计工作,他像大多数设计师一样,梦想用设计来改变生活,通过增加城中村和城市的对话界面,通过改善居住环境,留住那些开始为了省钱而住在城中村的人,待到他们结婚生子后,依然可以在熟悉的环境里长期居住下去。

深圳对于城中村也早有打算。2012年3月,深圳市规土委便公布了《深圳市住房建设规划2012年度实施计划》,首次以政府文件形式,试点以整体租赁方式将城中村纳入保障性住房供应渠道,给城中村的商业化运营开了一个口。

但是,公开数据显示,将近500个城中村没有物业管理,如果让业主以家庭为单位进行整改,直到满足保障住房条件,一户农民房至少需要3000块,若以栋来算,动辄就是十几万。业主积极性不足,改造的专业能力也难以实现。

高光

一搁就是6年,直到去年8月,像是被一夜春风催熟。

2017年8月,《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》出台,允许城中村综合整治并改造成租赁住房。8月28日,《深圳市住房租赁试点工作方案》出台,要求十三五期间收储不低于100万套农民房。

这才有了去年9月29日,玉田社区和万科公开签约,深圳首次尝试对城中村进行统一租赁和运营管理。随后,万村陆续进入玉田村、景乐新村、上角环村、怀德芳华小区、石厦村、平山村、大梅沙村等。12月,坂田新围仔村首栋改造好的长租公寓样板楼揭幕。“给我一村,还你一城。”万村开始扩张。

今年4月22日,万科集团创始人、董事会名誉主席王石首次谈及万村计划,将万村复兴提升到“成为深圳持续辉煌的基石”的新高度。

城中村是深圳当仁不让的基石。令无数初来乍到的年轻人,轻易就可以落脚,令收入不高的服务人群,也可以轻松在这里生活,他们为深圳注入源源不断的活力。即便是在2017年9月,在华强北工作的小陈,也只花了1200块钱,就能和室友在福田区深南大道的地铁口附近租到一套房。他们还用剩余的钱,添置了健身器和新空调。

在其他开发商看来,万村计划是一个进可攻退可守的策略。守住城中村,可以快速拓展长租公寓,一旦进行城市更新,手握租约无疑又增加优势。佳兆业、碧桂园、华润、龙湖等房企迅速跟进。

截至今年8月,万村已涉足80-90个城中村,一万村管理层曾对乐居财经表示,今年在深圳的目标是100个村,在广州、厦门、珠海等地都有项目,包括长三角和北方区域如西安、成都、杭州等也将陆续开展万村计划。

抵触

然而,理想和现实之间,总是隔着几英尺的暮色。仅12个月之后,万村计划便陷入左右为难的窘境。

2017年11月11日晚上8点多,小陈和室友抬着红蓝相间的蛇皮袋,走出玉田社区的大门。乐居财经现场了解,他们9月15日刚接下别人转租的房子,消停了没几天,就接到通知,万科收下村里几栋物业,改造之后将成为万村泊寓的一部分。他们得搬走了。

小陈知道可以住的更好,但他依然抵触万村。深圳链家2017年10月底发布的《深圳租赁》白皮书里,城中村第一次被纳入统计范围。白皮书显示,深圳超过52%的租客月租金不到2000元,80%的租客租金占收入的比例不到30%,正是因为超过70%的深圳人租住在月租金低于1500元的农民房。

他们可能是这个城市里,对租金最为敏感的租客。他们以放弃部分舒适为代价,换得更方便的通勤,和更低的居住成本。

更有市场人士担心,如果深圳的租金特别是城中村的租金也普遍上涨,或许会间接抬高许多行业的成本。

万村挑起了人们对城市的系统反思。如果城市似一台庞然的巨轮在转动,那么城中村,和租住在城中村里人,是这巨轮可以因为速度而放弃的吗?答案是不能。或者,正是 因为有了他们,这巨轮才得以如此流畅的转动。

今年六月,富士康员工一封公开信,把对万村的抵触掀至高潮。公开信称,因为万村进驻富士康龙华工厂附近的清湖新村,预计房租将翻两、三倍,要求工资上涨以跟上房租涨幅。尽管万科随后声明称,万村参与项目,改造前后的单间租金价格处于同等区间,并承诺将努力维持单间公寓月租金稳定。

窘境

稳定租金,对于本来就已经算不过账的万村计划来说,是一个新的紧箍咒。深圳万科泊寓合伙人陈晓炜坦言,如果算硬账,万村计划是回不了本的,只能寄希望于挖掘用户的价值。

今年深圳市相关监管部门开始对城中村租金,有了更加细致的价格管制措施,规定每年租金涨幅不能超过6%。而万科付给农民房业主的租金涨幅也是“3年递增10%”,意味着万科的长租公寓房源每年涨幅不能超过3%。

成本在增加,融资成本也在增加,但是租金预期却在下降。对于上市房企而言,能够容忍的收益底线便是融资的成本,这笔账愈发算不过来。

喊出“活下去”的万科,对于新业务的开口也在收紧。9月南方区域月度例会上,万科董事会主席郁亮谈及业务聚焦时表示,“有些业务是可以长期投入的,但是长期投入后没钱回来、没有产出,这样会拖累整个集团,所以投入和产出严重不匹配的业务,必须要调整。”曾有人认为,所指包含万村。

内忧外患中的万村计划,开始传出放缓的猜想。

11月8日的媒体报道表示,由于万村还没有在万科内部整合形成流畅的“流水线”,导致工程进度严重滞后,每月空转租金高达数亿元,回流的租金却极少,加之收益率预期的进一步降低,曾经对万村抱有极大热情的张纪文,亲自下了死命令,全面暂停签约新房源。

乐居财经第一时间联系万村,回复称目前万村正常推进,当进一步确认,正常推进的业务中是否包含新房源签约时,亦获得肯定答案。

一万村基层工作人员也表示,他所在的区域工作正常,没有收到暂停收新房源的消息,最近还有在加班干活。

而一接近万村人士认为,不排除个别村推进有难度有所放缓,还有知情人士表示,他了解的情况确有万村工作人员离开,因为所在团队近期无事可做。乐居财经亦辗转获得一张万村裁员员工维权的群聊截图,未能求证真伪。

希望

11月6日深圳市规土委发布《深圳市城中村(旧村)总体规划(2018-2025)》(征求意见稿),似乎又为万村打开了另一扇窗。根据规划,福田、南山、罗湖75%,合计约99平公里的城中村将纳入综合整治。已经启动的笋岗村综合整治,目前官方表示由市政出资、万科执行。据了解,综合整治不涉及产权和租赁权益的转移,但万村此前在城中村的表现,显然有所加分。

对于城中村来说,可能短期内会减少新房的供应,降低更新的速度,但是长期来看,控制城中村改造节奏,更可促进城中村可持续发展。

万科也将参与笋岗村的综合整治工作

万科也将参与笋岗村的综合整治工作

拥有城中村,是深圳的幸运,它为深圳最初的起跑,提供了能量。拥有城中村,也令深圳困扰,因为深圳已行至远方,而它却停留在30年前的风景里。万村一定不是当下最完美的解决方案,但是城中村显然需要新的活法,无论提供方是不是万科。

因为,深圳需要它,共生前行。

编辑:樊睿昕
漩涡 万村
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