阳光城吴建斌:房企从千亿到万亿的12条准则

本文来源于:新地产财经 2018/11/06

房企规模小,可以奉行“一招鲜”,但当房企过了千亿之后,特别是在奔向万亿道路时,“均好”至关重要。

在房地产市场发生新变化的当下,头部房企在寻求新的增长点分散风险,中型房企在追求规模,今年年底销售额超过千亿的房企很有可能达到30家,而未来,也极有可能出现3到5家超万亿的房企。

11月5日,在第10届中国不动产投融资峰会上,阳光城执行副总裁吴建斌用12条标准,阐述了房企发展的背后逻辑。

这些标准包含了战略、财务指标、规模化、人员激励等方面,在这个受政策影响而出现周期性波动的行业,这些标准在不同时刻也呈现不同变化,不同时刻的重要性也不尽相同,但核心是在规模化房企之中,企业能发展下去,并不能仅仅依靠高周转、高负债这些简单的“刻板印象”。

以下为吴建斌发言实录:

好的房企战略是坚定的,在自己的领域做到极致,包括它的价值观,它的打法,人才配备。

好的房企文化是先进的,并具有特色的。文化有时候看上去很虚,其实很实在,房地产行业短期看政策,长期看文化,文化的先进性可以把企业带到百年长青。很多房企文化有特色。

好的房企战略是灵动的,能顺势而为。房地产市场是政策市,三年一个周期,对企业来说,怎样顺着市场波动,知道周期做自己的事情,在低的时候买,在高的时候卖,怕就怕走错了,要有顺势而为的能力。当然,我也不是反对逆势超车,但你得有非常强大的资金支持来支撑你度过周期。

好的房企在影响企业偿债能力的负债水平管理方面,有很稳定的思维和举措。房地产企业自有资金很少,要用市场的钱,我的观点是,市场环境好政策好,负债率越高越好,衡量的指标是净借贷比率,那什么叫做高,超过200%,甚至300%是很高,作为企业管理来讲,又不能长期高负债,要有战略思维把负债控制在一定的通道里,净借贷比率100%之下,财务的弹性会好很多,要加快销售,加快资金的盘活,加快资产证券化融资的力度。降杠杆是一门艺术,要看市场环境、企业环境、政策环境。

好的房企应建立一套“资金高周转”的运营模式,要比同行平均水平要好。高周转是解决运营压力,降低风险的唯一途径,1块钱一年周转2次永远比周转1次要好,但高周转是一个系统,从买地,到设计到销售到成本管理,只有系统实行高周转才是真的高周转,很多公司都是假的高周转。关于高周转的主要指标是看股东年化资金回报率,市场平均是50%以上,大部分企业资金周转非常差,资金要拖20几个月,这样的企业没法竞争,只是在扮演高周转。

好的房企毛利率一定要高出同行平均水平,行业的毛利率水平在25%到30%之间,高于平均水平毛利率证明你盈利能力,再生功能是非常强的,提高毛利率又是一个系统,从买地的环节到设计的环节到销售的环节到成本控制的环节等,系统做的好才有高出同行的机会。

好的房企要时刻关注经营现金流为正的演变,企业管理的核心是财务管理,财务管理的核心是现金流管理,现金流管理核心是经营现金流管理,每家企业每年都缺钱,每年大量的借钱,但每年需要关注两次经营现金流为正的演变,某个阶段不去买地,把成本控制一下,销售收入是不是有正面结果,很多企业以为自己可以正现金流,实际上是不行的。

好的房企资金池里永远要有保命的钱。房地产行业完全是借钱去推动业务发展,但天有不测风云,黑天鹅,政策变化,资金池没有保命的钱是非常难受的,好的企业在这方面也是有指标的,账面上现金跟总资产比大概在10%,经济环境好,这个比例低一点,经济环境不好,这个比例高一点,这就是安全点,这些钱不能动的。

好的房企要面对生存环境融资环境的变化,努力把规模做大。要赢得银行的支持,政府的信任,规模很重要,没有规模就没有地位,在能力范围内,要把规模做大,大量的企业在1月到10月份,规模增长在30%,尽管很难,难到资金链明天可能就受到困难了,也在做大规模。

好的房企要建立领先的员工激励机制,随着市场化程度越来越高,竞争越来越激烈,很多房企能够做大做好,就是拥有一批优秀的职业经理人,没有人才,再伟大的梦想实行也很难。激励机制吸引人才就是解决人性问题,人性追求名利,地位,社会价值,特别是社会比较分化,财富的拥有也很分化,每个人就是经济人,激励机制怎样满足经济人对财富的要求。目前房地产流行的激励机制是跟投,这在当下是很好的机制,把员工和利益捆绑,但也会有升级,好的环境下,跟投发挥很大作用,环境不好,起的作用也很大,这是个难点。

好的房企把品质管理放在非常重要的位置上来抓,地产商挣钱的时候,要拿出一部分把品质做好,一个人一个家庭一辈子最大的投资可能就是买房子,很多企业对品质管理做了宣言,这些宣言很及时也很到位,给企业注入了竞争力,规模上台阶,品质也要树标杆,品质的战略位置更重要。

好的房企要把社会责任也放在重要的位置上来安排,绿色环保、公益、扶贫,有责任的房企应该把这些放在很重要的位置。实际上,企业百年基业长青也是它一直在尽这份社会责任,特别是中国贫富差异,地区发展差异化的情况下,很多农村需要有能力的企业去资助。

总而言之,房企规模小,可以奉行“一招鲜”,但当房企过了千亿之后,特别是在奔向万亿道路时,“均好”至关重要。

编辑:樊睿昕
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