叶宏武:房企纷纷“去地产化”投资新蓝海

本文来源于:财经网 2018/10/19

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中科文旅产业发展有限公司董事兼副总经理  叶宏武

“很多地产商也纷纷去地产化,地产商往产业运营去转的时候,通过和产业运营商的合作,需要找到自己未来运营整个产业的模式,而且这个转型是一个比较痛苦的。但是,你一旦经历了1.0,你的投资获取2.0,你的运营模式的搭建,我认为接下来你就进入了真正的蓝海来了。”10月19日,中科文旅产业发展有限公司董事兼副总经理叶宏武在以“横盘、长效、探寻新增长极”为主题的第十四届中国地产金融年会上如此表示。

地产商引进产业的目的是什么?他表示,政府想要的是文化+科技+国际化,通过这些再延伸出来一些能给开发商提供的就是规划、研究,包括整个产业的引入.

他还指出,产业地产除了拿地之外,就是地价的增值。华润万象城住宅的三期给我们做了一个示范,对于政府来说,他的土地出让价格都是非常明显的一个提升作用。

以下为发言实录:

叶宏武:很高兴有这个机会参与这个论坛,其实要介绍我自己,我觉得我是一个比较老的金融地产人士,在产业地产这块还是个新兵。为什么这么说呢?我过往最早是做投行的,做投行的时候包括像华夏幸福等等一些并购重组是当时主要做的一些case。离开金融之后,进入到地产领域,进入地产领域,当时投资过的一个盘是奥伦达,去年我还跟咱们丁总一起参加这个论坛,还是以地产的身份来的。但是今年身份又转换了,转换到文旅产业地产里边来了,目前我是供职在中科院旗下的一家文旅产业投资平台,叫中科文旅。这家企业2016年成立,到今年刚好两周年,目前我们主要板块是集中在稀缺性的旅游景区和旅游资源的投资开发建设和运营阶段。目前我们包括形成了两条业务线,一条是城市更新,历史街区,这块我们已经落地的项目包括青岛的八大关的整个万国建筑博览会的景区的落地,这是历史更新一条线。另外是景区运营条线,目前我们和温州市政府合作打造了一个占地11平方公里的整个湿地景区的条线。所以目前来说,我们这边的主业就是围绕着文化、旅游、科技在进行相关的投资。

丁武:接下来是叶总,请您介绍介绍您公司的业务,能够为开发商提供的服务,可以举一个案例。

叶宏武:我来分享一下刚才丁总提到的,想让我们提到产业投资商也好,运营商也好,对于地产商能提供什么。

我第一个要分享的,看似表面上产业和地产结合一起,我们是给地产商在做服务。但其实要琢磨地产商引进产业的目的是什么,我觉得这个很简单,无论是早期的通过产业的引入,在政府圈里一块地,圈完之后,整个卖掉,或者少量一部分自持去出租,还是现在政府变成了必须先大量的自持,看看这个产业发展得怎么样,再决定后面这个地块怎么去拿。所有的问题我觉得都归根到一个问题上,还是拿地,这是非常关键的一个环节。在这个环节我认为产业地产的服务商也好和地产也好,其实共同面对的是政府。政府现在对于整个的产业地产的要求是越来越多了,不单单是原来的他想做一个体育的小镇或者音乐小镇、互联网+的小镇、金融小镇等等,已经不仅仅是让你做一个产业,还需要你引进一些科技。甚至有一些科技里面表现在新技术,互联网、区块链等等,往里面去落。甚至还包括一些政府要求要打通一些国际化的资源。

在这里面,作为我们产业地产投资商来说,从结合这两年我们拿的一些稀缺性的旅游资源和用地来说,我们和政府打交道的时候,其实是有一个模型的。我们跟政府在前期的阶段提出文化+科技+国际化的模型,为什么提这个模型呢?我举一个例子。

我们在青岛八大关的整个文创旅游景区,一年至少有六千万的人会去八大关,看八大关、看栈桥。八大关很多年以前就是国家级的历史文化街区,里面有240多栋百年老建筑,都是国家级文物保护单位。这些老建筑之前是什么状态呢?之前最早的时候很多都是被一些单位拿来做会所,后来整个清理掉之后,这些地方都闭门,不对外了。很多游客到这个地方只能拍拍外面的建筑,在这些街上走一走,并没有发挥它本身的功能。

第一个问题我们跟青岛市政府接触的时候,我们首先就围绕着先做起步区十几栋建筑,这十几栋历史文化的发掘。比如我们一期起步区大概十多栋老建筑已经开业了,在营的商业面积大概3万多方,其中有一个1907的光影俱乐部,它最早是中国前身的电影院。1908年是上海虹口,但是我们通过去德国档案馆调研,其实最早的售卖电影票的电影剧场是在青岛,我们以电影作为文化主题,把文化的根找出之后,因为政府要求要有产业,产业对应的是科技,科技是生产力。之前大家先搭一个棚,然后电影在这拍。其实整个影视拍摄在剧本有的情况下,通过一些技术根本不需要真人去演,所有模型都是事先建好了,整个剧本输进去,避免了很多情况下比如《无极》这样的片子,花了很多钱去拍,但是做审片会的时候发现口碑不太好,最后不挣钱。但是通过电影工业的技术,我们在剧本定好的情况下,通过我们院里的黑科技,通过剧本确定,整个样片demo就出来了,可以去做一些市场测试,避免投资的风险。所以我们引入了诸如配合影视的其中的一个项目,引入了整个影视科技方面的产业落在这里面。

同时,我们还要考虑国际化,国际化意味着什么呢?去年我们协助青岛拿下了第一个电影之都,目前为止全球有60个城市入选到这里面,有的是叫设计之都,比如北京和武汉是联合国评定的设计之都,还有美食之都,是成都。中国大概四五个,青岛应该是第五个还是第六个,全球第九个电影之都。通过中国文联、中国电影家协会,把华语电影节落地到这里。我们依托院里的资源和上海合作组织保持了非常紧密的联系,我们在2017年将上合组织的秘书长和俱乐部请到了青岛,把上合国家的产业创新中心落到这儿。

通过这个项目我们想说的是,政府想要的是文化+科技+国际化,通过这些再延伸出来一些能给开发商提供的就是规划、研究,包括整个产业的引入。这是第一点。

第二点,产业地产除了拿地之外,就是地价的增值,这个很好理解,而且我身边就有一个例子,因为我们今年的第二个比较大的景区的项目落地是在温州,温州这个景区项目和别的景区不太一样,这是在城市市中心的景区,离城市核心区只有十公里,旁边就是华润万象城。我们整个景区开业没有进行任何宣传,但是效果还是非常好的,大概七天有35万客流量到我们这个景区。我当时观察到一个比较有意思的,华润万象城住宅的三期给我们做了一个示范,对于政府来说,他的土地出让价格都是非常明显的一个提升作用。

第三点,我觉得现在很多地产商也纷纷去地产化,包括恒大也好、万科也好,现在大家都去地产化。大家纷纷从地产进入别的领域,我也是从一开始做金融,后来做地产,再转入产业,这两年我发现产业地产非常非常难做。我今年来的时候,看见刚才组委会的同事说我瘦了,我说对,这两年一入产业地产人消瘦。为什么呢?因为整个产业地产运营的链条非常长,打个比方说,青岛文创的园区可能只有几万方不大的体量,作为我们第一个1.0的样板项目,背后的运营团队超过了300人。我们今年做的温州11平方公里的景区项目,这个项目里面我们即使用了大量的高科技,我们院里的技术,我们称这个园区叫三无园区,我们称为无人车、无人船、无人园区,但是基础人员也有300人。所以说我觉得地产商往产业运营去转的时候,通过和产业运营商的合作,需要找到自己未来运营整个产业的模式,而且这个转型是一个比较痛苦的。但是,你一旦经历了1.0,你的投资获取2.0,你的运营模式的搭建,我认为接下来你就进入了真正的蓝海来了。

编辑:许楠楠
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