税收如何让REITs在中国痛不欲生

本文来源于:雪球专栏 2018/10/03

针对REITs的税收体制不进行改变,就不会有真正的REITs;没有标准意义的REITs,房地产的股权时代就不算真正到来,房地产金融就缺少最大的一块拼图

我在很多公开场合说过,REITs是普惠金融,使房地产产权由集中占有转变为由众多投资者分散占有,让一般小投资者也可以分享商业地产的收益和增值。如果不通过鼓励政策,降低参与各方的税务成本,而仅仅是通过种种“结构化”设计构建REITs,将会让REITs再次沦为少数人的游戏,成为特定机构的融资或者圈钱工具。

REITs会面临哪些苛捐杂税呢?一起瞧瞧。

REITs设立

1、项目公司收购标的物业

卖方需要缴纳30-60%超额累进土地增值税, 10%增值税(简易征收5%),25%所得税。

买方要缴3-5%契税,0.05%印花税。

为了搭建REITs架构而形成的资产转让,卖方买方往往是同一个业主的左右手而已。

列位觉得,如果无法规避掉这些税负,资产方脑袋得进多少水,才有动力用REITs优化自己的资产组合?

2、私募基金收购项目公司股权

国税函【2000】687号文件,转让企业100%的股权时,被转让企业的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物,应当按照规定缴纳土地增值税。

So,多数地方税务机关可能依此文征收卖方30-60%土地增值税和0.05%印花税。

“多数”、“可能”的概率多少,取决于你的公关能力和资源厚度。

至于股权买方,如果是契约型或者合伙型基金,法律依据分别是合同契约和合伙协议,严格讲不是纳税主体,是否需要缴纳印花税存在争议。

但这“争议”往往是安慰或者委婉的说辞,跟政府你有啥可争议的?

REITs运营

项目公司要缴的税:

l 房产税,从价或从租两种征收标准:从价计征应纳税额=房产原值×(1-10%或30%)×税率(1.2%),10%-30%的减除幅度由省级政府确定;从租计征应纳税额=房产租金收入×税率(12%)

l 25%所得税

l 10%增值税(简易征收5%)

l 城镇土地适用税,应纳税额=实际占用的土地面积×适用税额:大城市l.5~30元;中等城市1.2~24元;小城市0.9~18元;县城、建制镇、工矿区0.6~12元。

基金管理人的管理费、发放股东借款的利息收入要缴纳6%增值税。

计划管理人的管理费、发放贷款取得利息收入要缴纳3%增值税。

REITs退出

REITs是在二级市场公开流通和交易的信托基金,投资者退出方式包括发起人(sponsor)回购、不动产出售以及在二级市场转让基金份额三种方式。

发起人会按帐面价值回购,通常不会涉及增值税和所得税。可是,如果底层资产增值,税务机关有可能会重新核定回购价值并计税。

REITs出售持有的不动产,还得缴30-60%超额累进土地增值税、10%增值税(简易征收5%)、25%所得税;收购方需缴3-5%契税。

投资者出让份额或者分红,机构投资者获取的投资收益按照利息收入计算缴纳企业所得税,个人投资者获取的投资收益按照利息、股息、红利所得计算缴纳个人所得税。

总之,从设立、运营到退出,REITs在现有税收体制下,步步惊心,刀刀割肉,既不可行也不经济。

美国、新加坡等国税收体制虽然也不尽相同,但针对REITs的税收都有共同的优惠政策,比如,发起人将资产注入SPV不需要缴纳增值税,SPV收购不动产没有契税;REITs每年利润至少90%分红,这部分利润不需缴纳所得税;个人或者机构获得分红派息都有不同程度的税收减免。

所以,针对REITs的税收体制不进行改变,就不会有真正的REITs;没有标准意义的REITs,房地产的股权时代就不算真正到来,房地产金融就缺少最大的一块拼图

 

编辑:樊睿昕
中国 税收
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