透视房产质量危机

本文来源于:21世纪经济报道 张晓玲 2018/09/25

房产价格快速上涨的背景下,住宅的投资属性被大幅放大,掩盖了房屋本身的质量问题。

房产价格快速上涨的背景下,住宅的投资属性被大幅放大,掩盖了房屋本身的质量问题。而随着限购、限价的政策来临及流动性收紧,房产市场逐步降温,住宅回归居住的属性,质量问题也再次被大众关注。近期频繁出现的商品房质量危机,无疑给房企和业界敲响了警钟。

对房企来说,频频被诟病的“高周转”模式,初衷是为了提高资本回报率,但如果过度追求规模扩张和简单复制,以牺牲工期作为代价,就会受到惩罚,并给整个行业带来信用危机。无论是地域布局、拿地节奏,还是对个别项目的运作,都需要企业遵循良性的发展规律,资金、运营、销售等环节皆需要有高度的协同性,才能保证企业与市场的健康发展。(黄锴)

导读

在房地产调控不断加压的2018年,过往楼市的投资热度、限价等的副作用逐渐显现。据不完全统计,成都、武汉、南京等城市均有多个住宅项目出现质量维权事件,涉及数十家大型开发商。

2018年,在商品房销售金额连续冲高三年后,房企迎来多事之秋。

9月8日,华润置地位于北京西南二环的豪宅昆仑域迎来首批业主验房。业主们发现,项目现场与之前买房时宣传材料诸多地方不符,

9月19日,华润昆仑域给出官方回复,除了十一项整改措施之外,另设立退房通道。

华润并非个案。年初至今,在交付期因房屋质量问题的维权事件频现大众视野。不仅有碧桂园、龙湖、华润、招商蛇口、万科此类标杆房企,也有不少中小型房企位列其中。“今年买的房,质量可能是历史最差”这样的极端言辞,也现于业内。

房企正在遭遇一场严重的信用危机,在房地产调控不断加压的2018年,过往楼市的投资热度、限价等的副作用逐渐显现。

9月21日,有市场传闻称,广东省住建厅发布有关文件,指商品房预售制度或导致工程烂尾、违法违规销售等风险,建议逐步取消该制度,全面实施现售。但随后有媒体报道,住建部相关人士称该消息并不属实。

多位业内人士指出,商品房现售可以避免很多质量问题的纠纷,但从根源上来说,房地产行业过去数年高周转、重投资的策略应该反思了,是时候回到产品和服务本身,让房子真正回归其居住的本质。

令人头疼的交房

时隔多年后,房地产行业的质量问题又集中爆发。

据21世纪经济报道记者不完全统计,今年有近50个楼盘被爆出质量问题。遍及北京、成都、长沙、青岛等多个城市,涉及碧桂园、万科、华润、龙湖等数十家大型开发商。

房企的质量问题大多出现在交房环节。

首先是漏水、减配问题。青岛万科桃花源,在交付之际出现了全屋地板被泡、长毛的情况,南京招商雍和府因漏水、减配等被业主投诉维权。

其次装修、配备设施不达标,即便是品质标杆的龙湖、华润,也难以避免。如北京龙湖长城源著二期还未交房就出现了严重的裂纹;华润最近也因北京二环豪宅昆仑域项目的外部材料变更,被业主要求退房或整改。

中小型房企同样出现了较为普遍的漏水情况,此外还面临房屋裂缝、墙面脱落、配备设施质量不过关等问题。

比如长沙奥克斯缔壹城、南京宏图上水云锦、银川海亮滨河壹号、青岛中欧金茂墅等项目均出现漏水、减配等,深圳湾顶级豪宅——恒裕滨城二期因房屋漏水、墙纸发霉被业主投诉维权。

今年4月,天津市城乡建设委员会对粤翠名邸质量问题进行处理通报:个别栋号混凝土强度不符合设计要求。项目的开发商天房集团决定,将全部完成的18栋住宅主体建筑拆除重建。

国泰君安分析师覃汉认为,房屋质量问题集中出现,是因为房地产开发主业急速扩张,周转速度激进,包括拿地、建造、销售、回款等方面。

他进一步补充,地产投资中建安工程固定资产投资占比接近70%,激进的建造销售策略使得企业资金压力明显加大,并且可能引发房屋质量等一系列问题,影响企业的品牌。

广发证券分析师赵中平则认为,房地产市场受政策调控影响整体低迷,各地区全装修政策推行进度慢于预期;房企追求低成本导致全装修质量较差,难以获得消费者认可;房企、部品商、装修企业纷纷探索新商业模式,竞争格局未明朗,行业规范未建立。

回归“产品为王”

2018年是房地产行业的关键一年。在销售端,中国房企普遍面临行业的周期性调整;而在售后服务端,房企又同时面临大量的项目交房,如何面对内外交加的压力,成为考验每家房企产品力的尖峰时刻。

从一个历史的视角来看,十年前的2007年,房地产业界推崇“新产品主义”,绿城、龙湖等成为行业标杆。

然而此后为了应对亚洲金融危机,中国开启宽松货币周期,大量资金流入楼市,房价连年上涨,房地产尤其是住宅产品,在很大程度上成为了资金避险增值的投资品。

与此同时,房企的规模化竞争也愈演愈烈,以碧桂园、恒大等为首的高周转房企取代万科成为行业销售冠军,规模的迅速扩张带来的是利润与行业地位的提升,旭辉、阳光城、龙光等房企大步跟上。

从企业经营来看,高周转意味着投入产出时间越短、资金周转率、资金回报率越高,但追求快速周转与产品质量天然地形成悖论,不合理的赶工极易导致产品质量的下降。

进入2018年,房企产品力的重要性凸显。随着交房高峰的到来,各家开发商均有大量项目亟待交房。据不完全统计,成都、武汉、南京等城市均有多个住宅项目出现质量维权事件,涉及数十家大型开发商。

另一方面,在房住不炒的政策引导下,炒房的潮水逐渐退去、楼市日趋冷静,购房者置业观也趋近理性。

房地产重新回到了“产品主义”的时代。在这样的背景下,房企在调整经营策略的同时,更应严控产品质量,以具有高水准、创新力的产品应对当下市场的考验。

上海房地产业界人士宋会雍称,维权事件频发暴露出高周转背景下,企业在管理上的纰漏,给开发商带来一定的警示,特别对于高周转企业。

深圳房地产研究中心主任宋丁表示,维权事件频发会让消费者趋于理性购房,也会促使企业提高质量。

“产品力和服务能力不能提高,性价比不能提高,就没有竞争优势。”近日,万科董事会主席郁亮在万科南方区域月度例会上表示,房地产行业真正的转折点已经到来,为了度过艰难的岁月,必须要聚焦到产品力的提高上,使得最终人们在必需的住房、吃饭的选择上选择万科。

他还说,任何新增业务包括传统开发业务,必须提高科技水平、科技含量,更多依靠技术来提高效率和降低成本。

绿城有关人士指出,当市场回到正常甚至下行状态,预期改变,购房者的诉求和要求就会提高;房企需要改变自己的商业模式和玩法,真正做好产品和服务。

21世纪经济报道记者注意到,近期各地政府出台相关政策的节奏逐渐加快,分别对房屋质量查验制度、畅通投诉渠道等做出规定。

8月31日,北京市住建委提出,新建住宅实施交付使用前房屋质量查验制度,查验中若发现质量问题,情节严重的将做出限制项目网签等处罚。

宋丁表示,让房屋回归到正常的居住属性,政府更有责任防止开发商给社会提供品质低劣的房子,出台相关规范。

编辑:樊睿昕
危机 质量 房产
分享到:

相关新闻

最新推荐
扫描左侧二维码
关注《地产》微信
关于我们