房地产泡沫让你沮丧?

本文来源于:雪球专栏 2018/09/13

你还可以将你的房屋视为可获得红利的资产(以提供特定质量住房的形式)。除非你出售房屋,否则你仍可获得红利。

事情可能不会那么糟糕

房地产泡沫的破灭意味着许多人看到他们的净资产迅速下降。对于大多数美国人来说,房子是他们的主要资产,所以当它的价值下降时,他们的财富也会随之下降。但泡沫破裂真的让你变得更糟吗?经济学家通常会根据你的消费量来定义你的福祉(well-being)——购买物品的能力而不是你的银行存款余额,决定了你的快乐程度。因此,如果房价下跌不会导致你减少消费(在你的一生中的任何时候),你就不会受到影响。

看上去似乎很明显,房屋价值的下降会导致消费下降。毕竟,如果你的投资组合中一大部分的价值下降,你的财富会减少,消费能力会降低。但经济学家Todd Sinai和Nicholas Souleles提醒我们(http://knowledge.wharton.upenn.edu/papers/1233.pdf),住房是一种不同的资产,不仅因为它的流动性差,更因为我们消费它的方式。

你的房子不仅是一种资产,也是一种负债。你必须住在某个地方,如果不在自己的房子里,那你最有可能支付别人租金。如果房屋价值下降,那么你的终身需要支付的租金支付也会下降。如果它们以相同的比例变动,则不应影响你的消费。拥有自己的房屋甚至可以作为租金价格变动的对冲,保护你免受房价波动的影响。

Alicia Munnell和Mauricio Soto指出(http://crr.bc.edu/images/stories/Conference%20papers/3_3forweb.pdf),所有这些都依赖于经济学家最喜欢的假设,即人们永远需要居住和支付租金。她发现,你的年龄越大(加起来需要支付租金的年数越少),那么房子价值下降,你的生活会变得越差。他们发现发现证据证明:最近的房地产泡沫意味着老的房屋所有者会减少消费。

你还可以将你的房屋视为可获得红利的资产(以提供特定质量住房的形式)。除非你出售房屋,否则你仍可获得红利。

意大利银行的Antonio Bassanetti和Francesco Zollino直接观察了意大利27年的消费情况,看看它是否因房价震荡而发生变化。他们发现,住房财富的变化——通过改变永久性收入——影响了消费,但该影响远远低于非住房财富。

旧金山联邦储备银行的Eva Sierminska和Yelena Takhtamanova发现(https://www.frbsf.org/publications/economics/papers/2007/wp07-01bk.pdf),住房比其他形式财富的变化对消费的影响更大。但这可能是因为房屋的价值往往与居住地的经济活动水平相关。除了房屋价值之外,你的消费可能会受到其他会改变终身收入的因素影响。与Munnell女士和Soto先生的研究结果一致,他们发现对老年家庭消费的影响更大。

许多房屋所有者看到他们的主要资产价值迅速下降,可能会感觉变得糟糕。这可能会引发不确定感,从而降低消费。许多房屋所有者认为他们的房屋是一种价值绝不会下降的资产。然而,事情可能并不像他们想象的那么糟。

编辑:樊睿昕
房地产泡沫
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