二房东在香港缺乏运作空间

本文来源于:施永青 施永青 2018/08/31

普通的二房东在香港已没有多大的生存空间,即使引入I.T.与财技,也不容易找到盈利模式。

据闻,有香港的年轻创业者仿效内地「长租公寓」的营运方式,想在香港进行规模化的二房东生意。有记者问我,这门生意有得做吗?

我一向都鼓励年轻人创业,但综观香港房地产市场的形势后,我不得不告欣记者,普通的二房东在香港已没有多大的生存空间,即使引入I.T.与财技,也不容易找到盈利模式。

早前,香港之所以曾大量出现二房东包租的模式,是因为当时香港尚未流行分层出售。只有拥有土地的人,才可以在土地上建屋,他们若要把物业出售的话,必须连楼连地整体一起出售;能买得起的人不多,所以业主只有选择出租,作为一种经常性的收入,逐步收回成本。然而,当年社会贫富悬殊,中产阶级尚未出现,租客大都是贫苦人家,业主不愿意直接面对一批这样的租客,觉得向这么多人收租的工作十分烦琐,所以才找不怕麻烦,又愿意承担风险的二房东来包租。但香港的物业现在都已分散地落入众多的小业主手里,社会上已缺乏需要有二房东包租的大业主,导致旧式的二房东根本没有存在的空间。

再者,现时香港的市场透明度高,业主对自己的物业的收租能力十分了解,加上业主要自行出租并不困难,只要肯付点经纪佣金便可以,无需让二房东赚租金差。所以,他们大都会在租约里列明,租客不许再分租,以杜绝有人想做二房东。

近年,香港的租金升得很快,有些业主刻意把租期降至1年,以食尽市场的租金升幅,每年都可以加租一次。但二房东却很需要长租约,否则他们没法「蚀头赚尾」。

如果说香港还有二房东的话,那主要是指酒店业。他们提供专业的散租服务,这种服务管理难度高,要求很专业,普通业主没法提供这样的服务,所以只会借助专业的酒店营运者。此外,服务式公寓、旅舍、时钟酒店,亦可归纳入这个类型。不过,近年还多了一类,就是经营劏房。二房东先租下大型的旧楼单位或工厂大厦,然后把它们切割成多个独立的细单位,再出租给轮候公屋未果的基层。但这种经营方式并不合法,迟早会被取缔,不可以视作可持续发展的生意模式。

香港这个打算做现代二房东的创业者,据传媒报道,打算用租金折现的方式,作为收入的来源。他说,可把一年的租金一次过付给业主,只要业主9折收租。但在现时这么低息的环境下,提前套现对业主并不吸引。9折收租,成本不只10厘,因为租金原先是逐月收的,不是年底才收的,所以业主收到的租金并非全都提早了一年,在这种环境下,他们是不肯接受以9折收租去换取二房东一次过付1年租金的。如果他们真的等钱用,可以把楼宇加按;但如果不等钱用,把早收到的租金存入银行,可能连1厘的利息也收不到。

此外,经营者自己的资金亦有利息成本,由于经营这种生意的风险大,以致经营者的利息成本一定大过业主做二按的成本。导致二房东经营者根本没有能力向业主提供利息上的优惠,这种生意模式根本行不通。

编辑:樊睿昕
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