房价的思考(三)——房价的未来及应对策略

本文来源于:雪球专栏 2018/08/27

国家从来没想过要降低房价,对于国家来说最好的就是既不涨也不跌!

·全部的思考框架图:

4. 房价的未来及应对策略

瓷器国相比于其他国家的一个显著不同是市场根本性质的区别,欧美国家现阶段是基本自由的市场经济,政府虽然会进行政策调整,但是只进行间接调整,而不进行直接干预,例如最常用的调整利率的货币政策,就是典型的对市场的间接调整。而瓷器国现阶段是D领导下的政策主导型非自由市场经济,政府通常采取直接干预的方式来调整市场,例如限价限贷、行业补贴等等。所以对于瓷器国房价未来的判断离不开对政策的研究。

4.1政策解读

近期各地的调控政策在不断升级,尤其是调(zheng)控(zhi)问(shou)责(duan)新政的出台,标志着从中Y层面来看,已经把房价问题从经济层面上升到zhengzhi层面的高度。

4.1.1房住不炒

房住不炒是19大中的一个关键词,基本上代表了国家的政策导向,也是安抚人民情绪的一个形式。房住不炒和房价变化有关系么,有一点想象层面的作用,仅此而已。因为,房住不炒既不是房住不投,也不是房住不换,更不是房住不买卖。炒房投机行为,类似于股票市场中的短线操作,大资金拉几个涨停板,然后快进快出割韭菜,这个本来也是要打击和限制的。而投资则是看多房价上涨预期,买入并中长期持有,通过出租获得收益,预期价格下降或时再卖出。随着经济发展,居民消费升级,把小户型换为大户型,老房换新房都是正常的经济活动,也是以居住为需求。买卖就更不用说了,不许买卖的话就直接跳回到计划经济,现在来看可能性无限接近于零,只要有买卖也就依然会有价格的涨跌变化。所以房住不炒的现实意义中没有降房价的作用。

4.1.2限价限贷

限价限贷等政策是房地产调控的主要政策,总体来说有五种类型:1、限制购买的资格和数量。2、限制贷款的金额和资格。3、限制新房出售的最高价。4、限制房产转让的权利。5、限制商业办公等非住宅类建筑变相建成公寓类建筑。单独来看,1和2是降低买方的数量,3和4是降低卖方的数量,5是减少供给。如果将五类调控政策整体来看,则可以看出调控政策的核心的目的并非是降低房价,而是对流动性的限制,甚至于是想冻结流动性。

4.1.3调控问责

住建部在辽宁沈阳召开部分城市房地产工作座谈会,提出两大要求:加快制定住房发展规划;对楼市调控不力的城市坚决问责。中Y层面的口风也由“遏制房价过快上涨”变为“坚决遏制房价上涨”。二者结合来看,直接结论是中央阻止房价继续上涨的决心进一步增加,甚至于准备动用更为直接的政治手段来干预市场的运行,把房价调控同ZF官员的帽子联系起来。

4.1.4小结:关于政策的正确认知

纵观几年来的调控政策变化,运用逆向思维来分析一下可以发现,GJ从开始的稳定房价,到防止过快增长,再到遏制上涨,从简单的限贷,到各方面的调控政策,再到直接问责的行政手段,虽然手段在不断地加强,态度在不断的严厉,但都是在限制房价的上涨,如果正确认知政策就可以得出如下的结论:国家从来没想过要降低房价,对于国家来说最好的就是既不涨也不跌!

4.2房价走势

首先要明确的是,讨论房价的走势,重要的是房价的相对价格,而不是绝对价格,举个例子,现在每平米2万,10年以后每平米2.2万,那么房价的绝对值上涨,而相对值却是而是下跌,因为每年的通货膨胀在4%左右,如果房价的年涨幅小于当年的通货膨胀率,那么房价就是在下跌。对于我们个人来说,房价的相对价格的影响要大于房价的绝对价格,而从国家层面,特别是宣传引导舆论的方面,房价的绝对价格更为重要。

4.2.1房价的短期影响

由于市场受政策的影响较强,同时考虑到近期调控政策不断加强,特别是以调控问责为代表的直接行政手段出台,在短期内影响房价的最大因素就是政策因素,同时考虑到国家政策的调控目标是促使房价平稳甚至于不增不减,那么可以认为政策对于房价的影响应当是维持房价的绝对值不变或小幅变化,再通过经济的增长来逐步稀释高房价的泡沫,降低房价的相对价格。

4.2.2运用房价估值模型进行走势判断

在上一篇文章中建立了金字塔形结构的房价估值模型,并提出了简单的量化使用方法,现根据估值模型进行量化分析,由于分析的需求是判断整体市场的价格走势,结合现阶段购房者投资需求远大于居住需求这一客观情况,故只分析房价的资产属性价格的变化便可以得出整体市场的价格走势。具体思路如下:

盈利能力方面,虽然近期房租有所上涨,但是租售比仍然处于较低水平,中短期影响值为0,未来房租逐渐增加后对房价会有促进作用,长期影响值为1,在考虑现阶段人们投资房产的理念仍然是通过价格的增长来获利,而非通过房租来获利,故房租盈利对价格影响较小,加权因子定为0.5。

增值空间方面,近期政策调控明显在抑制价格的增长,未来房产税的出台也是大概率事件,故中短期影响值为-1,未来房价稳定后,政策会逐渐放宽对价格的调节,长期影响为1,由于近期市场受政策影响较大,中短期加权因子定为2,长期定为1;资金方面流动性收紧,中短期影响值为-1,未来资金情况会好转,长期影响值为1,加权因子定为1;人口因素中短期人口不会变化,但长期呈现下降的趋势,中短期影响值为0,长期影响值为-1,加权因子中短期定为1,长期定为2。

心理预期层面,中短期受myz的影响,以及国家改革初期的客观环境,股市的低迷,中短期经济不会显著好转,长期随着一带一路的推进,和改革成效慢慢显现,经济会有一个显著的增长,中短期影响值为-1,长期影响值为1,加权因子定为0.5;情绪方面,近期土地流拍,市场观望情绪明显,未来随着经济发展及市场回暖有望好转,中短期影响值为-1,长期影响值为1,加权因子定为0.5。

综合统计如下表:

4.2.3结论

综合各项影响房价的因素及其影响力大小,可以看出中短期政策、资金、经济、情绪都是利空,其中尤其以政策的利空影响最大,未来长期随着经济增长和政策转变会逐渐的好转,但是由于人口问题的存在,房价难以再像以前一样大幅的增长,结合估值模型的量化分析结果,中短期房价趋势向下,且程度较大,未来长期趋势向上,但是程度中等,体现在房价的绝对值上就是中短期相对稳定,小幅涨跌,长期稳步增长,但是如果考虑到通货膨胀的因素,则最终结论如下:

房价的相对价格已经是阶段性大顶,中短期将逐渐下降,未来长期会慢慢回升。

4.3应对策略

所有的思考与分析,最终的目的都是为了下一步的行动指明方向,保证自身的利益不受损失。

4.3.1应对的原则

现阶段,大多数人的普遍情况是房产占据着家庭80%以上的资产比例,这一比例远高于其他国家的平均水平,同时因为贷款,家庭的负债也很大。根据房价的预期,最核心的应对策略就是降低房产在家庭资产配置中的占比。

4.3.2投资房产的选择

由于瓷器国投资品种的数量相比于其他国家较少,同时股市的波动又很大,一般人参与很难盈利,所以房产投资仍然是重要的投资方式。考虑到整体层面房价下降的预期,以往的无脑买的方式已经不再能够保证盈利,个人运用估值模型推论会有两种类型的房产仍有可能保持盈利,过程略去,结论如下:第一、投资低成本的商住房,通过出租收取租金的方式获得稳定的现金流来盈利;第二、投资高端住宅,通过未来消费升级,人们改善居住的需求来获得盈利。

4.3.3个人的选择

经过慎重的考虑,个人的下一步方向是降低家庭负债,减少房产占比,增加二级市场的投资。具体来说是出售现有的一套有贷款的商品房,购买价格为其40%左右的商住房用于居住,其余资金逐步投入二级市场,等到下一个经济周期处于股市相对高点、房市相对低点的时候再对资产进行再平衡调整,根据未来经济情况考虑在投资一套低成本的商住房用于出租或者是加杠杆投资高端住宅居住并等待升值,出租持有的商住房获得现金流。

以上。

全文完

作者:觉非-旭

链接:https://xueqiu.com/9077270360/112781013

来源:雪球

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编辑:樊睿昕
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