弘阳地产高杠杆扩张 借债还债加上市难解资金之渴

本文来源于:中国经济网 2018/07/20 0

弘阳地产董事会主席曾焕沙在2017年底提出,要在2020年实现销售千亿的目标,为此公司在土地市场上开启迅猛扩张模式,扩张的资金主要来源于银行贷款。

(原标题:弘阳地产高杠杆扩张 借债还债加上市难解资金之渴)

中国经济网编者按:近日,弘阳地产集团有限公司(股票简称:弘阳地产,股票代码:01996.HK)的股价剧烈波动。自7月12日登陆港交所以来,弘阳地产在6个交易日里股价最高至3.17港元,最低下探至2.33港元,与2.28港元的发行价仅一步之遥。

弘阳地产此前在港公开招股期间,总计获得认购1445.5万股,仅占香港公开认购总数的18%。同样是区域性房企,今年1月香港上市的正荣地产(06158.HK),认购股份达到可供认购总数的179%,可谓对比明显。

最终弘阳地产的发行价2.28港元,位于当初招股价范围2.18元至3.18元的中间偏下水平,公司集资净额约17.12亿元,其中约60%将用作开发物业项目或项目实施阶段的建造成本,30%将用于偿还若干现有计息银行及其他借款,10%将用作一般营运资金。

业绩方面,2015年到2017年,弘阳地产的销售收入分别是53.76亿元、87.75亿元、61.39亿元,对应的净利润分别为13.29亿元、9.31亿元、11.95亿元,但公司毛利却变化不大,最近三年分别为22.51亿元、25.55亿元、24.91亿元。

弘阳地产董事会主席曾焕沙在2017年底提出,要在2020年实现销售千亿的目标,为此公司在土地市场上开启迅猛扩张模式,扩张的资金主要来源于银行贷款。

2015?C2017年,弘阳的银行贷款及其他借款为56.64亿元、76.91亿元和116.3亿元,公司的资本负债比率分别为119.4%、136%及137.5%,呈现明显上升。资深投融资专家许小恒表示,高负债率是房地产行业高杠杆的真实写照,意味着公司的财务风险增大。

而高企的债务怎么还?借债还债成了弘阳地产的选择。

在本次香港上市募资之前,弘阳地产在2017年5月和11月,先后发行2.5亿美元的担保债券和3.75亿美元的担保债券,其中后者将于今年8月到期。今年1月,弘阳地产又发行了1.25亿美元(约合8.3亿元人民币)同一系列的票据。几笔融资的规模约25亿元,几乎与此次香港上市所募资金相当。

根据聆讯资料显示,2017年底弘阳尚未偿还的总借款已达116.3亿元,此前的2015年和2016年则为56.64亿元和76.81亿元,翻了近一倍。

股价剧烈波动 公开招股认购仅18%

据《北京商报》报道,在近期港股的破发大潮中,弘阳地产在7月12日上市当天逃过“一劫”,避免了遭遇破发的尴尬。不过,在经历两日的上涨后,弘阳地产在7月16日开始出现回落迹象。

上市前夕,弘阳地产在7月11日披露了关于发售价及配发结果的公告。根据公告,弘阳地产拟发行8亿股,发售价为每股2.28港元,为招股价范围2.18元至3.18元中间偏下水平,集资净额约17.12亿元。

此前,弘阳地产披露的股票配发结果公告显示,公司香港发售部分共接获727份有效申请,认购合并1445.5万股,未获足额认购,相当于香港公开发售初步可供认购总数的约18%。

未获认购的香港公开发售股份重新分配至国际发售。最终,国际发售的股份数达到了约7.86亿股,约占任何超额配售权获行使前全球发售项下发售股份总数的98.2%。

而在今年1月中旬,正荣地产的公开招股共收到6007份有效申请,共认购股份1.79亿股,达到了香港公开发售项下初步可供认购的179%。相比之下,弘阳地产的认购热情则稍显逊色。

交易行情显示,7月12日,弘阳地产以2.5港元/股开盘,较发行价上涨9.65%;盘中最低价为2.33港元/股,截至下午收盘,弘阳地产报收2.56港元/股,较发行价上涨的幅度达到12.28%。

最终以2.56港元/股的价格收盘,也意味着弘阳地产在港股破发几乎成常态的背景中得以幸免。7月13日,弘阳地产延续上市首日的上涨行情,以上涨16.02%收盘。

然而,令投资者遗憾的是,在上市第三日,弘阳地产便打破了持续上涨的态势。东方财富数据显示,7月16日弘阳地产高开低走,截至收盘报收2.76港元/股,下跌7.07%,盘中最大跌幅一度超过15%。不过7月17日、18日、10日,公司股价再次出现上涨迹象。

区域性房企扩张 抢滩二线城市储备土地

据《证券日报》报道,早在1996年5月份,福建商人曾焕沙带着做建材生意赚来的500万元资金,在南京长江大桥北建起了一座“红太阳装饰城”。1999年开始进入地产领域,弘阳地产成立。

2000年,弘阳地产的首个地产项目开工。2006年,弘阳地产业务拓展到商业地产领域。据公开资料显示,弘阳地产业务领域涉及房地产开发与销售、商业物业投资与经营和酒店业务。

弘阳地产董事会主席曾焕沙曾提出,要在2020年实现销售千亿的目标,为此,该公司在土地市场上开启迅猛扩张模式,相继成立了上海、香港总部,提出了全国化布局的主张。

据弘阳地产方面介绍,截至2018年5月31日,公司已开发的90多个项目布局20余个城市,土地储备面积达1154万平方米,目前已经布局华中、华南和西南等多个区域,近50%在二线城市,25%在强三线城市,25%在三、四线城市。

为了实现2020年的千亿目标,弘阳地产正在试图复制旭辉、新城的千亿路径。公司已经在地产圈掀起了一轮空前的“挖人大战”,10位来自旭辉、泰禾、新城等新“千亿”房企的高管空降弘阳地产。根据克而瑞发布的2018年上半年房企销售排行榜,弘阳地产以155.3亿元的权益金额排名第66位。

债务压顶

据《时代周报》报道,在规模上快速做大,弘阳地产必须借助外部资金。聆讯材料指出,银行贷款、金融机构借款和信托融资是主要的重要资金来源。

2015?C2017年,弘阳的银行贷款及其他借款(包括即期及非即期借款)为56.64亿元、76.91亿元和116.3亿元,呈现上升。截至2018年4月30日,弘阳的银行融资总额为114.94亿元,其中未动用银行融资为8.7亿元。

2015?C2017年,弘阳未偿还即期及非即期银行贷款分别为37.66亿元、69.45亿元及80.35亿元。而未偿还其他借款(包括贷款、信托及其他融资)分别19亿元、7.46亿元及35.95亿元。

截至2017年年底,弘阳持有7项信托及其他融资安排,约占债务总额的23.7%。这当中最低利率为7.5%,最高达9.1%。

除了常规的销售回款,弘阳的资金周转对融资所得的依赖度,在2017年得到了绝对性放大。

2017年,弘阳结束了此前两年的正向经营净现金流,经营活动产生的现金流量净额成负数为-34.98亿元,投资活动所得现金流量净额为11.79亿元,融资活动所得现金流量净额为约24亿元。

照此计算,是大量的融资额保证了2017年的现金结余是正数。这样的资金结构与地产公司销售回款周期较长有关。

2015?C2017年,弘阳同期经营活动产生的现金流量净额与净利润相比分别为1.8、0.96、-2.93,特别是2017年,其比值已经呈现负数。据此看,弘阳的盈利质量并不乐观。

根据聆讯资料显示,2017年弘阳尚未偿还的总借款已达116.3亿元,此前的2015年和2016年则为56.64亿元和76.81亿元,翻了近一倍。

值得一提的是,在116.3亿元的总借款中,一年内到期的贷款和1?C2年到期的短期贷款,分别占据未偿还债务总额的39.9%和20.2%,总计达近60%。值得一提的是,弘阳的信托及其他融资中有一部分集中在2018年和2019年到期。

而弘阳2017年的流动比率仅为1.26,虽然比2015年和2016年的1.06和1.2略有提高,但仍比该年百强房企2.11的均值要低。这也意味着弘阳短期可转换成现金的流动资产,偿还到期流动负债具有一定的压力,偿还短期债务的能力并不算强。

弘阳的融资成本并不低。2015?C2017年,其资本负债比率达119.4%、136.0%及137.5%,呈现上升。同一时间,弘阳的银行贷款以及其他借款的总利息成本(包括资本化利息开支)7.83亿元、6.32亿元和8.31亿元。

高企的债务怎么还?借债还债,是不得不用的方式。在本次上市募资之前,弘阳地产在2017年5月和11月,先后发行2.5亿美元的担保债券和3.75亿美元的担保债券,其中后者将于今年8月到期。今年1月,弘阳地产又发行了1.25亿美元(约合8.3亿元人民币)同一系列的票据。几笔融资的规模约25亿元,几乎与此次香港上市所募资金相当。

房企资金面持续收紧

据《21世纪经济报道》报道,中原地产首席分析师张大伟指出,房企已变成金融企业,百亿级的房企再不上市,和资本市场的距离会越来越远。但在上市过程中,房企的销售业绩不乏泡沫。

张大伟指出,最近几年房企销售业绩明显上涨,而这基本都和最近资本市场的融资难度有关系。当下资本市场资金收紧,为了降低风险,都要求融资的房企是百强甚至50强、30强,这种情况下,也推动了一些机构榜单造假的利益链条。“在调控持续加码的趋势下,房企依然在加速拿地。拿地多,也推动了房地产企业的融资需求”。

公开资料显示,今年以来共有338只债券取消或中止发行,涉及金额高达2161.79亿元,其中共有52家上市公司取消或中止了58笔信用债(企业债、公司债、中票、短融)发行,合计涉及金额384.5亿元。

从各地楼市调控看,上述业内人士均预计房企的资金还会受到持续压力,发债等渠道还有可能继续收紧,对房企来说,2018年将是房企最近4年资金压力最大的一年。

当泡沫渐渐退去,房企也将面临市场拷问。以弘阳地产为例,百亿级规模的房企扩张难度在增加。最近三年,弘阳地产虽然在销售规模与销售均价上有所增长,但毛利却变化不大,分别为22.51亿元、25.55亿元、24.91亿元。

值得关注的是,2016年弘阳地产虽然在销售规模上同比获得了超过60%的增长,但其销售成本却出现了100%的同比增长。

基石投资者频现江苏富豪

据《界面》报道,6月28日实力建业(00519.HK)宣布将成为弘阳地产的基石投资者,公司及其全资附属公司龙贝(投资人)与弘阳地产(发行人)已订立基石投资协议,最高总认购价为3亿港元。

实力建业成立于1975年,原由香港富豪洪建生与王家琪夫妇一手创办,但近年来其控股权几度易主,其中便有南京丰盛集团创始人、丰盛控股(00607.HK)董事局主席季昌群以及江苏瑞华控股集团董事长张建斌。

2017年11月,丰盛控股将其持有的实力建业已发行股本22.35%出售给瑞华控股集团的香港全资子公司香港瑞华,使得瑞华成为实力建业最大股东,其最终控制人成为张建斌。

官方资料显示,张建斌与曾焕沙为同龄人,都于1967年出生,张建斌也担任江苏省政协第十二届委员会委员。他最早于1993年开始涉足期货,随后他的瑞华控股进入私募股权投资、信托以及并购重组市场。

而另一家基石投资人荣基国际(香港)有限公司为独立第三方周宴齐全资拥有,周宴齐为海澜集团董事长周建平的女儿,创办了海澜之家的周建平是江苏知名企业家,在江苏江阴市起家。

编辑:文静
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