规模增速迟缓,土储成珠江实业可持续发展关键

本文来源于: 中国建设报产经报道 2018/07/11 0

具有国资背景的珠江实业近年来的业绩增速相对迟缓了一些,销售额至今仍停留在几十亿元规模。

日前,广州珠江实业开发股份有限公司(简称“珠江实业”)发布公告称,拟以“股权+债权”的形式,向广州东湛房地产开发有限公司进行投资,投资额度不超过4亿元。其中,以增资扩股形式投入股权本金0.65亿元,成为项目公司股东,增资完成后持股30.23%;剩余款项作为债权投资款,年利率12%,借款期限3年。

作为广州第一家上市房企,具有国资背景的珠江实业近年来的业绩增速相对迟缓了一些,销售额至今仍停留在几十亿元规模。尤其在近几年,珠江实业不仅被众多房企“后生”超过,与另一家广州市属国资房企——越秀地产相比,后者也已将今年目标定在550亿元,其今年1月的销售额就接近珠江实业去年全年。

“珠江实业规模做不大的原因还在于过分注重既有项目经营。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进向中国建设报表示,很多企业这两年积极进行外部战略投资,且具有较为清晰的产品线,所以成长性会较高,这一点值得珠江实业学习。另外,珠江实业的项目开发周期过长,也使企业容易错过好的投资机会,需要改进。

规模增速有待突破

珠江实业的前身是广州珠江房地产公司,是原广州珠江实业总公司(广州珠江实业集团有限公司的前身)的全资附属公司,初创于1985年4月。1993年10月,珠江实业在上海证券交易所挂牌上市。上世纪90年代,珠江实业曾与广州市城市建设开发总公司(越秀地产的前身)和广信房产被并称为广州房地产市场的“三大寡头”。

在广州的老城区,有不少珠江实业早年开发的项目,如淘金北小区、站前路小区、松柏岗小区、昌岗中路小区等。此外,珠江实业还承建了白天鹅宾馆、中国大酒店、花园酒店、广州体育馆等多个广州市地标性建筑。

然而,二十年后,珠江实业却在激烈的市场竞争中渐渐淡出人们的视野。据珠江实业近几年的年报,2013年~2017年的营业收入分别为23.37亿元、21.3亿元、33.29亿元、41.01亿元和42.4亿元。而2018年一季度,珠江实业实现营业收入7.95亿元,同比下降41%。

在销售额方面,中国建设报根据珠江实业公布的季度销售简报统计出,2016年为37.75亿元,2017年为39.32亿元。在各大主流房地产研究机构的排行榜中,珠江实业并未进入前200名。而在其大本营广州,研究机构发布的一份2017年广州房企销售额Top30排行榜显示,珠江实业的流量销售额位于第30名,权益销售额位于第29名。同为广州市属国资房企的越秀地产则分别位列第5和第4位;在销售面积排行榜上,珠江实业则未进入前30名。

较低的销售额也导致净利润处于低位,珠江实业近年来最高的净利润是2013年的4.5亿元,之后再也没能回到这个水平。根据公司年报,2014年~2017年归属上市公司股东净利润分别为2.69亿元、2.87亿元、3.33亿元、3.6亿元。与成立于1984年并于1991年上市的同时代房企万科相比,后者2017年的净利润已超过200亿元。

广州知名房产专家韩世同对中国建设报表示,珠江实业上市较早,但企业还保留着国企的运作机制,企业自身对规模增长也许没有太大期许。如果想做大做强,在规模上有所突破,应尽早引进市场机制使企业的管理更加灵活。某研究机构广州分部的分析师也持类似观点:“珠江实业近年来规模增速缓慢,可能是企业自身对规模化发展没过高追求,或者是母公司没有将其作为主力来发展。”

土储成未来发展关键

“珠江实业现在最大的问题是土地储备,它要适应招拍挂的拿地方式。”多年前就有券商分析师这样表示。事实上,早在2013年,珠江实业的管理层就意识到这样的问题。时任财务总监张逸波在2012年业绩会上表示,公司遇到的最大困难就是土储不足,也正在积极拓展。但目前来看,这一问题仍然存在。

近几年,珠江实业鲜有在公开市场拿地的举动。公司2017年年报显示,目前有3个待开发项目,且均属于合作开发。其中,海口市秀英区五源河休闲度假区权益占比51%,珠江天晨项目占比49%,位于广州市中山四路以南、德政中路以东的JY-8地块占比25.95%。此外,还有6个位于广州、长沙、海口、三亚和合肥的在建项目。根据4月底发布的最新销售简报,2018年第一季度,珠江实业无新增房地产项目。

招拍挂拿地上很少看到珠江实业的身影,是因为其近年调整了发展思路。在2017年年报的竞争力分析中,珠江实业表示,公司不断探索企业精准定位,通过钻研房地产行业、金融行业及产品力升级的发展特征,运用“股权+债权”配以保底回报的收购模式,为项目并购和拓展开辟新局面。

除了今年6月,珠江实业以“股权+债权”的模式4亿元投资广州东湛房地产开发有限公司。2017年,珠江实业还投资开平恒祥公司,持股40%;投资广州市穗芳鸿华科技发展有限公司,持股49%。其中,仅债权投资一项,2017年就为珠江实业带来0.28亿元的净利润。

韩世同认为,珠江实业在公开市场拿地并不占优势,但可以凭借国企背景抓住广州旧改机会。根据广州市城市更新局公布的《广州市2018年城市更新年度计划》,涉及全面改造项目47个,改造面积达1987.53万平方米。无论项目数量还是面积,都远远超过前两年。不过韩世同也坦言,要想吃下这块“蛋糕”,企业还须增强对旧改项目的操作能力。

编辑:白培培
珠江实业 增速 可持续发展 规模 关键
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