旭辉控股逆势圈地 “豪赌”会以失败告终么?

本文来源于:环球老虎财经 2018/07/04 0

旭辉刚踏进千亿房企的门槛,便立马宣称再用五年时间进入行业TOP8,规模至少达到3000亿。

从2012年的96亿元到2017年突破1000亿元,旭辉从未掩饰过自身对规模的追求。刚踏进千亿房企的门槛,便立马宣称再用五年时间进入行业TOP8,规模至少达到3000亿。去年旭辉全年的销售额排名18,距离行业前八还要跃过十家房企。从深耕一二线到“押宝”二三线疯狂拿地,旭辉似乎从没露怯。从2016年旭辉上海销售额过百亿,但2017年业绩滑落上海多个项目未拿到预售证,规模压力之下扭头转向三四线城市,在一些房企想拿地又不敢拿地的犹豫时刻,2018年上半年旭辉拿地金额一举超过恒大,排列行业第七,逆势增加土储更像是一场豪赌,冲刺3000亿的规模目标仍存不确定性。

只用六年,旭辉便实现从百亿到千亿的进阶,业绩指标出众。特别是2017年旭辉骤然提速,业绩近乎翻倍,从2016年的530亿翻至2017年的1040亿,规模大涨96%,总算及时踏进了千亿俱乐部。而与销售业绩大幅上涨相映成趣的,是旭 辉一直以来迅猛的囤地节奏。伴随房地产市场调控的深入,规模化成为撇不开的情结,房企在业绩竞赛中加速奔跑,与此同时,房企土地储备规模对业绩的影响越来越大。

在2017年国内银根收紧,诸多政策限制下,旭辉拿地的速度也没有丝毫放缓,业绩仍出现双倍增长。从百亿到千亿再望向三千亿,旭辉的战略是2018年达到1400亿的目标,2021年进入行业Top8,未来维持在50%的复合增长率。进入行业TOP8意味着,起码要冲刺3000亿的规模。过去旭辉的复合增长率基本保持在40%到50%左右,若要实现3000亿的目标,意味着未来5年要连续保持复合增长率50%以上。

虽然旭辉2018有可供销售货值约2500亿,不出意外按照60%的销售去化率计算,基本可以完成1400亿的销售业绩。但之后几年,旭辉想要想要保持高速增长,不仅要有足够的土地储备,还要保持高速的复合增长率,最后都指向了至关重要的拿地环节。现在的土地储备排名就是几年后的房企销售额排名,土地储备无疑成为衡量房企的重要指标。

旭辉“押宝”布局三四线

过去一两年,在热点一二线城市的严厉调控下,三四线城市宽松的信贷政策以及棚改货币化安置的推进,令很多品牌房企开始下沉到三四线城市。随着规模的扩大,旭辉的布局战略也开始发生变化,从过去高度聚集在一二线城市,如今向外延伸到强二三线甚至四线城市。

而首次跻身千亿俱乐部的旭辉在2017年明显扩大了战略半径,这家在过去宣称主要深耕一二线城市的闽系房企,在2017年进入18座城市,布局城市超过40个,其中包含了数个一线城市周边的二三线城市。

此前,旭辉布局的一线城市主要布局的一线城市是上海和北京,尤其在2016年大本营上海和北京为其贡献了不小的业绩。年报显示,2016年旭辉在上海区域销售额达到102亿元,是旭辉历史上首个过百亿的城市。但2017年旭辉上海和北京的销售业绩并不理想,反而杭州、合肥、苏州等二三线公司超越了上海,跃巨前三。旭辉在一线城市面临的困境,很大程度上受到限售限价政策的影响,2017年旭辉在上海有多个项目未拿到预售证,加之拿地难度骤增,此背景下使得旭辉加速向上海周边如嘉兴、太仓、平湖、昆山、南通、湖州等城市扩散。布局重点在环渤海、华南、长三角以及中西部。

在旭辉看来,“2018年将是调控到最好条件的一年”,似乎异常笃定的看好楼市,或者更准确的说是看好自己的布局。从一线城市的布局重心转向重二三线甚至四线城市的布局,看似均衡的布局其实更像是一场“豪赌”。比如在二三线城市布局分量的加重,又比如参与很多和政府合作的旧城改造、棚户区改造,看重存量市场背后,除了通过这种方式拿地成本低,更是瞄准了棚户区改造背后的销售市场。

根据数据统计,2015-2017年的棚改目标是1800万套,并顺利完成,2018年-2020年的目标为1500万套。由于较大规模的棚户改造释放出了大量的购房需求,货币化安置增强了其购买力,因此二三线城市出现了一批有需求又有购买力的人群。不只是旭辉,碧桂园、万科、中海等比较大的房企都开始下沉到三四线城市,房企的规模战争似乎由一线转移到了二三线城市。

拿地提速,不测成本

加快步伐的旭辉,主要的表现便是“攻城略地”加大土储,为此旭辉展开多元化拿地策略,土拍、并购、合作等纳储动作此起彼伏。在旭辉副总裁陈东彪“没地就是没地位”的理念下,旭辉的拿地节奏越来越快,可谓异常疯狂。据房地产业内人士透露,旭辉、中南等房企在二三线城市疯狂拿地,为了尽快的拿到地,竟然“不测算成本”就直接拿地,3000亿规模目标压力之下,旭辉显得非常急迫。而这似乎与旭辉集团董事长林中一贯强调的“节制、理性、不拿错地、不拿贵地”的策略相矛盾。

其实,这一幕似曾相识,2015年、2016年众多房企为了在上海拿到地块,时常陷入价格战,即便楼板价已经高于附近的房价,不顾成本也决然要拍下地块,这也是为何当初上海频出地王的原因,然而今天回头看,当时重金砸下的地块,有些至今仍未开发。

假如旭辉真的“不测成本”拿地,或许存在赌的成分,赌未来不可能有风险。目前旭辉旧改、棚改等拿地比较便宜,类似一些省会二线城市,楼板价可能仅仅2000元/平多一点,而考虑到只要未来一万以内的售价,基本上输不掉。

而旭辉土地储备的增加,来源于城市布局的扩大。年报显示,2017年旭辉收购了78幅地块,新增面积1320万平方米,新增货值达3000亿元。而根据旭辉总裁林峰透露,截至2017年,旭辉的土地储备面积约为3100万平方米,而截至2018年2月,加上新收购及旧城改造尚待挂牌项目,旭辉土地储备约为5100万平方米。

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根据统计,2018年1-6月,旭辉拿地金额用了367亿元,排名位列行业第七,甚至超过了中国恒大的299亿元。碧桂园、万科、保利摘得上半年冠亚季军,可以看出龙头房企获取土地资源优势相对稳定,而旭辉也是力度很大。

值得注意的是,较高的合作开发项目占比,是旭辉区别于其他房企的最大特点,合作和并购项目曾占有旭辉总土储近半,如今它将新增“城市更新”这一模式,其参与旧城改造的项目激增。

2017年8月10日,旭辉曾与太原市尖草坪区政府就三给区综合改造签署战略合作框架协议,由此正式进入太原市。这是旭辉第一次操盘旧改,项目约4000亩地,总建筑面积1000万平方米,创下历史之最。

2018年1月初,旭辉以15.2亿收购青岛银盛泰房产50%股权,一次性获得约167万平方米土地储备。

2018年3月3日,旭辉集团与贵阳市白云区人民政府签订合作协议。根据协议,旭辉将拿下白云区城市三变青龙路片区棚户区改造项目,土地面积约53万平米。仅通过收购和参与城市更新,今年以来旭辉新增土储至少为360万平方米。旭辉接连在贵州、太原拿下旧改项目,通过旧改获得大量土储,但旧改项目资金沉淀时间较长,此前就不乏房企因为资金链问题,面临半途退场的境况。

激进模式下盈利能力堪忧

值得关注的是,虽然旭辉近年来规模获得了显著提升,但其利润表现却并不尽如人意。

在看似风光的黑马光环背后,有关负债、盈利等问题仍然摆在旭辉面前。年报显示,2014–2017年,旭辉的营收从161.8亿元、182.3亿元、222.2亿元增加到318.2亿元,但其净利润仅从18.61亿元、20.95亿元、28.24亿元增加到40.82亿元。

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实际上,旭辉一直以来采取的合作模式和其自身的盈利能力拖累其利润表现。年报显示,2015年以来,旭辉应占合营企业业绩和应占联营企业业绩为旭辉净利润的提升贡献了越来越高的比重,特别是应占合营企业业绩一路从2015年的2.06亿元提升到了2016年的10.07亿元再到今年上半年的12.04亿元。

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换言之,以合作的方式换来了规模的快速增长,但自身的盈利水平却一直没有提升,相当于“一直在替别人打工”。 而自2014年以来,旭辉的资产负债率也一直在上升,2016年一度达到80.47%,2017年略微降低至77.43%。值得注意的是,旭辉控股为增强股本,引入战略投资者,合共集资超过24.2亿港元。中国平安战略持有旭辉9.9%股份,成为公司的第二大股东。

在旭辉看来,2018年是并购整合的爆发年。旭辉控股主席林中曾在解读2017年年报时指出,2018年旭辉全年拿地金额不会低于全年销售金额的50%,这意味着旭辉的重心仍放在不余遗力的拿地上。实际上,对于房企来说,2018年房企的融资环境相对紧张,大多数的房企日子会不好过,而旭辉也是如此。这也是为什么旭辉在2017年引入中国平安,以此集资24.2亿港元。

但显然旭辉在二三线拿地“押宝”,存在着隐患。西安、长沙、杭州等多个城市陆续推出加强楼市调控的政策,加之住建部等七部委重拳出击对京、沪、广、深等30个城市启动整治房地产市场乱象专享调查,这一切使得地产股的焦虑开始蔓延,包括旭辉。一系列的消息之下,6月26日,地产股集体暴跌,旭辉控股下跌7.91%。

对于瞄准棚户改造的开发商来说,一旦误判形势可能会被一批老破旧的二手房套牢,而旭辉“豪赌”下的规模争夺战略也许要落空。

编辑:白培培
控股
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