深圳新房改计划意味着中国住房制度将与香港模式渐行渐远

本文来源于:腾讯财经 2018/06/08 0

深圳市政府本周发布的房改计划意义重大,既可以看作“房地产长效机制”的具体落地措施;也意味着中国住房制度将与“香港模式”渐行渐远,越来越向“新加坡模式”靠近。

特约撰稿人 平川

深圳市政府本周发布的房改计划意义重大,既可以看作“房地产长效机制”的具体落地措施;也意味着中国住房制度将与“香港模式”渐行渐远,越来越向“新加坡模式”靠近。

深圳的新房改计划将住房分为四大类:

1、人才住房

占比20%,重点里向符合条件的各类人才供应。房子的建筑面积小于90平方米,可租可售,价格为市场价的60%左右。

2、安居型商品房

占比20%,重点面向符合财产收入限额标准的本市户籍居民。房子的建筑面积小于70平方米,可租可售,价格为市场价的50%左右。

3、公共租赁住房

占比20%,重点面向符合条件的户籍中低收入居民、为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体供应。房子的建筑面积以30-60平方米为主,租金为市场价的30%左右,特困人员及低保、低保边缘家庭租金为公共租赁住房租金的10%。

4、商品房

占比40%,我们最熟悉的、也是当下占比最大的普通商品房。深圳新房改计划最大的变化,就是将目前占市场绝对主体地位的商品房,慢慢压缩到40%的占比。

按照深圳市的规划,到2035年将筹集建设各类住房170万套:其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。

而深圳常住人口预计2035年将达到1800万人,新增550万人左右;按照三口之家的标准来计算,550万人需要180万套左右住房 —— 也就是说,筹划中的170万套非商品住宅,将会覆盖深圳大部分新增人口的住房需求;仅有一小部分人,要通过商品房市场的途径来解决住房问题。

所以,往后看15年到20年,未来大部分新增人口的住房需求将会通过政府提供的多层次住房体系来满足,只有少部分富人才会进入商品房市场。

深圳市政府的这个规划和所昭示的未来图景,就是新加坡模式。如果这个模式被证明同行无碍,则在未来很有可能在北京、上海等一线城市推广,甚至往二线、三线城市扩散,逐渐成为全国性的制度。

这意味着我国的住房制度,可能发生根本性的改变:将与“香港模式”渐行渐远,并在“新加坡模式”的基础上进行社会主义改造。

新加坡住宅市场以政府为供应主体,政府同时承担了开发商、金融支持和政策支持等多方面的角色。国有土地占比超80%的背景使得政府低价供地,以确保政府组屋低价供应,从而形成了“80%政府组屋 + 20%私人住宅”的双轨制供应结构。

新加坡的住房自有率达到91%,基本实现“居者有其屋”。截至2016年,新加坡居民家庭居住房屋合计137万套。其中,组屋占比73%,约为100.46万套;高级公寓占比20%,有地私人住宅占比5%,其他类型住宅占比1%。

在土地供给层面,新加坡政府的强主导地位保证了组屋定价机制的可控性,通过低价征地的合法化和强制化,大幅度降低公屋建设成本。金融体系建设方面,中央公积金制度完全处于政府的严控之下,是一种集中管理和强制性管理程度很高的社会保障制度;同时建屋发展局为符合条件的新加坡公民提供长期低息优惠贷款,进一步保障了购房的资金来源。

新加坡的公共组屋模式,并不仅仅是一个纯粹保障的产品,通过打造公共组屋以及之后的转售市场,新加坡实际上是提供给居民一个实现居住以及财富共同提升的机会,这是中低收入家庭增进财富的渠道,也是这种模式与其他国家存在差别的根本。

从深圳市的新房改计划来看,占比60%的住房供应其实可以看做新加坡的“政府组屋”。所不同的是,深圳将政府供应住宅进行“20%:20%:20%”的进一步细化和分层。

从长远来看,这是“房住不炒”具体落地的一种尝试,将对当下房地产市场利益格局造成釜底抽薪的影响。

如果深圳的新房改计划,在未来作为“样板”推向全国,保障房占比60%超过商品房,将会改变整个房地产市场的卖房市场逻辑。之前的“接盘侠”通过政府保障的方式获得住房,将使得房价很难再狂飙突进。

当下大陆房地产市场的突出问题在于,住房制度完全市场化更强调效率,即楼市在整个产业链的抓手作用和拉动经济增长的功能 —— 目前大陆实行的招拍挂等土地制度,和香港如出一辙。

香港地区在住房保障制度建设中,坚持房屋供应以私宅为主、公屋政策不应妨碍私宅市场发展,与对土地财政和房地产业的依赖密切相关。这导致高房价和高空置率并存,低收入群体却无力购房的结构性矛盾。

住房制度的市场化改革更强调拉动经济增长的功能,而忽视了社会保障的功能。地方政府受到逐利思维的驱使,放任开发商夹紧力高档商品房,具有社会保障功能的经适房和廉租房,由于利润率低而不建或少建。

香港住房制度的弊端,到现在已经很明显了:高房价和蜗居并存,使得香港人失去梦想,一生只为一套自有住房而奋斗。高房价还是得香港产业空心化,年轻人的发展遭到严重挤压 —— 这与“房住不炒”和“制造业立国”的大政方针严重对立。

深圳新房改计划,将是中国弃香港模式,转向新加坡模式的一个开始。

编辑:范迪
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