疾炒丹东房价警惕“打地鼠”式调控

本文来源于:财经网 李惠聪 2018/05/07 0

雄纠纠气昂昂,炒房客奔向鸭绿江

5月3日,国际再现“乒乓外交”:本应参加2018年世界乒乓球团体锦标赛女子组四分之一决赛的朝鲜和韩国队组成联队直接参加了半决赛。

种种迹象表明,朝鲜半岛情势正柳暗花明,而“北国江南”丹东似坐收红利。

自金正恩今年3月乘坐装甲列车经过这个边境城市前去拜会中国领导人以来,丹东房价在一个月之内大幅上涨。

归功于朝鲜半岛局势的改善,作为中朝贸易重要通路的丹东房价起飞了:短期内住宅价格上扬超20%,部分区域的商业不动产价格上扬50%。外地炒房团的出手正在全面刺激当地楼市,一名当地90后亲眼见证了一位外地人一次性购买三套房产。而在专业炒房团眼里,这俨然是一副“没见过世面的样子”。

中国式炒房投机心理深入血液

从历史数据上来看,丹东当地房地产市场库存规模较高。国家统计局房价指数显示,自2016年1月至2018年3月,丹东房价平均环比增幅仅为0.14%,甚至有多个月份出现环比下降。

北京、上海、黑龙江、安徽等外地投资客涌入,丹东楼市火了:不动产登记中心超出每日办理260件不动产登记业务能力已实施预约发号,当地原本停工的楼盘恢复施工,个别楼盘封盘惜售。甚至有一些投资客的目光越过鸭绿江——朝向朝鲜的平壤、元山和新义州购房。据悉,中国某房地产投资平台网站已向有意到朝鲜买房的中国买家发布一份“投资指南”。

眼见海南楼市“全剧终”的余温尚未褪去,丹东已然又接棒,中国热钱背后的炒房队伍让我们又一次见识了什么是“国际政治经济学”视角的炒房新手腕。房价听风疾涨,不得不说中国的房市仍然脱离不了典型的炒概念,炒题材作派,这在某种程度上与股市资本化、投机化无异。

为什么热钱会选择丹东这个“标的”?

当地房子白菜价是首当其冲,与其他被棚户区改造和货币化安置刺激而飙涨的三四线小城相比,丹东近几年房价可谓佛系典范,超然世外。丹东官方数据显示丹东房价在过去两年一直在阴跌。

此外在国内,面对一个区域性财富风口,房产总是开路先锋。重大利好从来都扮演着“热钱吸收器”与“房价上推手”的角色。而热钱的涌入表明,民间对于东北亚未来释放巨大经济红利持乐观情绪。

再者,同样是边境口岸城市,吉林延边、长白山等地区因临近朝鲜核试验区,有“核景房”之称而却不招人待见。相比之下,丹东区位进可攻、退可守,气候温润,宜于养老。数据显示,通过丹东口岸进行的对朝贸易总额占全国对朝贸易总额70%以上,可谓扼守关塞。

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风险重重之底线试探

虽然,有中介对于未来丹东房价充满煽动性呐喊,号称必超沈阳、大连。但笔者相信,大多数投资者仍是在小心翼翼试探市场水温。

目前,丹东外部环境仍有待尘埃落定。朝鲜改革开放这个大门开到什么程度,仍一片扑朔。

这并不是朝鲜第一次改革开放。早在1991年,朝鲜在罗先设立第一个对外开放自由经济贸易区,相当于中国深圳。随后朝鲜又祭出鸭绿江、新坪、满浦等十多个经济开发区。最终没有一个经济特区获得成功!朝鲜改革开放就像“过家家”,不但没开放,反而越来越保守。

而即便是“开放”,民间也多认为早前的朝鲜之开放充其量算是“蚊帐式开放”,即挂起蚊帐让“空气”——外国资金、技术透进来,却不让“蚊子”——外国的政治、经济体制、思想、价值观、生活方式等钻进来,即便是做生意也不以经济利益作出发点。

拉长时间轴看,丹东上一次房价上涨也归功于2010年中朝关系好转,彼时,中朝边境特区合作开发“两岛一桥”项目。但随着朝鲜黄金坪岛开发迟迟无进展,新中朝鸭绿江大桥建成后也未如期开通(该桥原本预计在2014年7月建成通车),丹东楼市从此陷于萎靡。

丹东能不能起山,关键在于半岛局势是否稳定、新中朝鸭绿江大桥能否通车。

众所周知,房价像一个PH试纸,是一个地理区域各类综合资源的集纳式货币体现。丹东未来房价如果要上涨,有没有几根杆可以撑得起?

目前,从丹东GDP经济规模看,其GDP体量占辽宁全省的比重从未高于过5%。在辽宁省14个地级市中,丹东经济总量基本长期排在第9、第10的中下游位置。

当前半岛局势已趋于稳定,但联合国对朝鲜制裁仍未解禁,短期而言,半岛局势对丹东经济增长拉动作用有限。

目前,丹东三产结构并不优势,一产占比高,农业占大头,二产萎缩速度快,没当上经济排头兵,其中丹东旅游业成为主流的第三产业,发展较为迅速。而从早前房价倒推,丹东人均可支配收入也并不高。

此外,丹东地处营商环境可以说很不优越的东北,也是不利。“谁来拯救东北”“孔雀东南飞”已是主基调,东北地区10年间总共流出200万年轻人口。 2008年起,丹东人口逐年缩减也并不意外,数据甚至显示,从小学生、中学生开始,丹东人口就显现外流。以上均是利好靴子不落下的层层隐忧。

警惕政府“打地鼠”式调控

纵观中国式房地产调控政策史,城市的每一次房价飙升后,都有政府打击的“大锤”相向。从北京,到北三县,近如海南,自由贸易港政策甫一推出,后期就有限购套餐上桌,马上让海南楼市一夜冰封。

某种意义上,政府调控又像一款打地鼠游戏:游戏的规则很简单,把冒出头来的地鼠给全部打下去就算成功。如果丹东新区房价后期出现持续非理性上涨,甚至有明显人为炒作迹象,我们猜想政府的调控大锤完全可能再拿出来敲打,告诉你——“坚持房子是用来住的,不是用来炒的”不是闹着玩的!

因为长期缺少题材,丹东房地产市场近几年一直都不太好,特别是丹东新区距老城区较远,当地百姓都不愿在新区购房。丹东市商品房销售面积和销售额在2014和2015年连续两年出现负增长。

在2016年和2017年,丹东曾分别出台去库存方案,提出用3~5年时间,基本完成地产去库存任务。到2020年末,住宅类商品房去化周期控制在12-18个月以内;到2023年末,非住宅类商品房去化周期达到合理水理。显然,丹东的房地产市场还是处于一个“小城故事不多”的情境。

丹东,意为“红色东方之城”。而东北人的丹东,是从鸭绿江断桥开始的——立于断桥上,眼望四周,似乎还能感受到从前那段激情燃烧的岁月。

丹东,的的确确是迎来了新春天。全球市场大融合、生产要素大重组和国内外产业大转移浩荡声势下,丹东地处沿江沿海沿边可谓老天爷给饭吃——风要是来了,你不想飞都不行。

然而有一点是明确的:这种“腾飞”,在新时期,早已不应该仅体现在房价和楼市的沸反盈天上。用东北话说,这是必须dei~~

编辑:白培培
丹东 地鼠 调控 房价
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