房企榜单掺水:蓝光发展“157亿数据消失”背后三猜想

本文来源于:新浪财经 2018/04/23 0

无论是权威机构的口径差异,或是蓝光发展的有意而为之,“失真数据”背后蓝光发展业绩质量如何?在房企资金为王的时代,蓝光发展现金流如何?新浪财经研读蓝光发展年报,寻找“失真数据”背后的动因。

近期,房地产企业2017年年报迎来披露高峰期,各大房企的真实销售情况、经营业绩也终于揭开面纱,行业排名也终见分晓。

目前,已公布年报的上市房企(含A股、港股)销售排名与克而瑞、中指院所发布的榜单近乎一致,但是个别房企排名数据与真实销售数据相比严重失真。对此,新浪财经梳理分析2017年上市房企真实经营情况,逐一甄别为何部分房企“榜单数据”失真?背后藏何诱因?

新浪财经将从上市房企的核心财务指标、盈利能力、偿债能力、营运能力等方面总结分析,发布2017上市房企“排行榜”,从企业规模、土地储备、现金流、融资能力等层面入手着重分析部分房企的经营侧重与优势劣势,以将一些革变、成长、创新的房地产企业呈现出来,为行业、机构及投资者提供专业参考。

蓝光发展“真实业绩”与“榜单数据”差额达157亿

据悉,在年初公布的克而瑞、中指院房地产企业排名中蓝光发展分别以销售金额689.1亿元、738亿元排名30、29位。而蓝光发展的年报显示,公司2017年销售金额仅有581.5亿元,与中指院榜单显示数据减少近157亿元,为何权威机构的排名榜单会有如此“失真的数据“?

新浪财经查询了上市房企最终的年报数据与二者(克而瑞、中指院)榜单数据比较,超9成房企数据近乎一致。但为何偏偏蓝光发展数据相差甚多,是权威机构统计失误?还是蓝光发展上报数据掺水?

无论是权威机构的口径差异,或是蓝光发展的有意而为之,“失真数据”背后蓝光发展业绩质量如何?在房企资金为王的时代,蓝光发展现金流如何?新浪财经研读蓝光发展年报,寻找“失真数据”背后的动因。

“失真数据”诱因猜想一:资金需求强烈 未来或存百亿缺口

业内人士表示,房地产行业一个不成文的定律即资金实力往往决定土地谈判能力,融资能力决定市场竞争能力。通俗来说,一个房地产企业如果要想快速发展,既要保证手里拥有足够的现金,又需要持续提高企业的融资能力,这是一个房企最真实的本能需求。

2017年年报显示,蓝光发展存货同比新增124.98亿元,同时预付款同比增幅82.42%,新获取土储建面581万方,新增土储面积/销售面积为95%,拿地金额186亿元。

可以看出,要保证其未来高速发展蓝光发展的资金压力还是较大的。那蓝光发展手握的资金是否能够满足其未来需要呢?

蓝光发展2017年营业成本为228.39亿元,其经营资金支出为297.17亿元。经新浪财经粗略估算,要保证2018年与20017年同当量的发展水平至少需要200-300亿元现金支持。而目前公司账上可用资金(剔除受限)为114.09亿元,还有将近100亿元的缺口。

这一系列数据都表明,在可预见的未来蓝光发展对资金的需求十分强烈。

蓝光发展存货预付款数据对比如下图:

此外,蓝光发展在医药和3D生物打印也在持续发力,截止目前其收入占比较去年提高了9.33%,这些新业务的开拓都需要资金维持。

“失真数据”诱因猜想二:暴增450%的永续债是一块“大蛋糕”

蓝光发展年报显示,其资产负债率由2016年的80.9%下降到80%,同比下降90bp。但经新浪财经分析得知,这是一个优化后的结果,待后面再进一步解释其缘由。

新浪财经从通过财务费用里面的利息支出分析蓝光发展的财务压力如何?在不考虑其利息资本化的情况下,蓝光发展的财务费用为4.36亿元,同比增长28.69%,吞噬了将近35%的净利润。相关数据数据如下:

前面提到其资产负债率存在优化的情形,就不得不提蓝光发展的“永续债”。2017年,蓝光发展永续债同比增长483.72%。

据悉,永续债不设还款期限,同时可不计入公司债务,这为房地产企业在进行高额融资的同时“躲避”了负债率被拉高的风险。但永续债其实也是债,它只不过从技术层面规避了债务认定的标准。如果将其还原为负债,蓝光发展的资产负债率则为85%,高出之前负债率水平500bp。

永续债也存在弊端,会稀释公司当期利润,新浪财经进一步发现,蓝光发展净资产收益率为12.81%同比增长30%,而2016年为9.86%,这也间接说明其当期实现净利增长是可以抵消部分其成本的增加。

蓝光发展永续债情况如下:

债券专家指出,房地产企业之所以对永续债表现出极大的热情,是因为房地产属于资金密集型行业,而近年由于市场调控导致开发商现金流偏紧,资金缺口巨大,如果通过传统渠道融资,无疑会让本来负债高企的房企在负债率数据上的表现更糟糕,而永续债则是一个两全其美的选择。

但永续债产品对于发行人有着比较多的硬性要求,发行人的信用评级是关键所在。有业内人士表示,国内发行永续债的企业,都是一些股价不错,评级很高的企业。而房地产企业评级的一些关键因素中就包含行业排名。

新浪财经整理的房地产评级关键要素指标如下:

“失真数据”诱因猜想三:一个“合适的数字”揭露房企另类KPI

一个房地产企业的资金缺口就必须需要强大的融资支持,而其行业排名、公司规模、资产负债率等指标都会对其融资获取及融资额度产生直接或间接的影响,评级信用的高低将直接影响其银行信贷额度、融资成本等。

房地产企业的销售金额一直以来都被认为是行业排名的重要参照,而行业排名被认为是机构评级参考指标之一。据悉,为了争夺好的名次以获得更多的“青睐”,部分房地产企业在特定时期对外的销售数据会有一定的水分,只是希望竞得好的排名,提升自己的“对外实力”,以便可以获得更多地授信,以提升融资和宣传的便利度。业内人士称,此类现象似乎已成为行业共识,这个对外公布的“合适的数字”有时候会成为房地产企业自身不成文的“KPI”,这个数字不能太离谱,但也要达到公司“想要的效果”。

对于这个“合适的数字”在年报披露时会遭到考验的问题,相关业内人士表示,等到公司公布真实数据时,影响融资排名的各种榜单、评选已经出炉,行业“潜规则”被忽视和默认。

中指院2018年年初公布的蓝光发展排名情况:

相关人士分析称,2017年蓝光发展积极拿地,并购加速,新业务加大开拓等都刺激了公司资金的内生需求,而为了获取更多的资金支持,增加信贷额度,提升“自身价值”也是一种“良策”。

编辑:daisongyang
蓝光 猜想 背后 数据 发展
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