与施永青畅谈房地产

本文来源于: 2018/04/22 0

听施公谈,如甘露入心,醍醐灌顶;如饮醇醪,不觉自醉

12月初的香港,气候温和,街景怡丽。从地铁中环站出来,走不到200米,就到了“皇后大道中”十八号的新世界大厦,中原集团总部就在这座大厦的22楼。

“皇后大道中,人民如潮涌”,如同罗大佑所唱,这是香港最繁华的商业地段之一。十步五步间,数不清的店铺鳞次栉比,有茶楼、餐肆、钟表电器行、药店、银行、钱币兑换处、购物中心,当然还有房地产中介门店。穿行其间的行人各式各样,有香港蓝白领、内地旅游购物一族、肤色黝黑的印度人和“西人鬼佬”(香港人对欧美人的称谓)。

进入新世界大厦,穿过曲折的大办公区,我被引入中原集团主席兼总裁施永青的办公室。

这是时隔10年后,我第二次在香港见到施永青。

施永青的办公室与10年前几乎一样。

不到20平方米,略显狭长。在他座椅背后的墙上,挂着一幅战国时期的《沧浪之水歌》:沧浪之水清兮,可以濯我缨。沧浪之水浊兮,可以濯我足。

对面的墙上则挂着一幅国画,画中是长江三峡的起始点、中国大陆一二级平台的分界点南津关。此关雄壮非常,“水至此而夷,山至此而陵”。长江出南津关,便摆脱了高峡深谷的束缚,开始进入辽阔的长江中、下游平原。

与印象中的香港人不同,出生于上海的这位本地楼市老行尊身材高大。他操一口粤腔国语,温文尔雅,慈目透剑气,温语藏机锋。

一、香港的房子为什么那么贵?!

对笔者提出的这个老套而又敏感的问题,施先生并无回避,亦无玄谈,而是扎扎实实列出了几条你似乎早有感觉但又不愿或不敢承认的原因。

施永青说,一般人都觉得香港房价高,是因为香港人平均收入的增加并未与房价的上涨同步,而是有所背离。其实,房价不必反映居民的购买力,它对应的是用家,而不是普通人的购买力。

从现实中的市场供需来看,香港房子的买家也不可能是所有居民。香港每年的供应量有限,约为20000套新房。在曾荫权年代,每年新房供应年均10000套左右,最低曾至8000套。香港有250万个家庭,所以这个供需比例还不到1%,或者说,只要不到1%、甚至0.8%的家庭买得起,也就可以了。

市场经济是用价格来分配资源的。只有2万套的供应量,怎么办?房价就只有涨到其中大部分家庭买不起,或是不愿买的程度。

应该这样说,现在的房价的确有很多人买不起,但这个“很多人”之外的人数,也绝对可以把新增供应量给消化掉。

从这个意义上说,房价的高低,不宜以多数人的民意来测度。在香港做过这样的调查,结果是80%的人都说房价高。

现在的房子,很多甚至也不是卖给“用家”的,虽然“用家”就不少了,而是投资者。现在香港的房价反映的是投资者的偏好和实力。

投资者考虑更多的是把资金配置在什么地方?黄金、股市、债券还是房产。

如果他们的偏好是房产,那就会有大量的资金涌入。房产是投资性商品,而不是消耗性商品。消耗性商品当然要看新增收入的情况,收入增加,大家会吃好用好一点,否则就节俭一点。房子有投资功能,反映的是人们积累财富之后,再行配置的结果。房产价格反映的多是财富配置和转换的结果。

如果呆板地按照国民财富的增长来观测房价,那你对房价的上涨,怎么也不会想得通。

一个国家或地区整体的财富增长,每年能有3%—5%,就很惊艳了。发达国家能有3%,发展中国家能有5%,都是相当不错的了,更不用说中国内地的6.5%以上了。

但投资在房产上面的远不止是新增财富,存量财富“移动”的能量往往比新增财富大许多。

过去几年,从货币宽松的Q1开始,全球的资金流向债券,后来出现债券利率下降,价格升高。我估计未来,债券资金会外流至股票、房产和商品上面。

从历史经验上看,投向香港房产的资金回报率是最亮丽的。得手后的投资者们觉得自己是高手,会有成功的路径依赖,于是会再加码。

现在说香港房价高,是拿中小户型房价与香港人年收入的中位数字相比。

这个比例现在是18:1以上,或说18年不吃不穿才够买一套房子。这是历史新高。

我自己用的比例,是每月供房款与每月收入的中位数之比,简单说就是用多少收入去供楼。这个反映的是供楼的难度。现在香港这个比例不高,是60%多。因为利息很低,我们仍处于西方世界最长的一个低息周期内。

这个比率最高时是在1982年,当时达到200%以上,还有1997年,超过100%。

今年香港的经济增长达到3.7%,并不算低。特别值得注意的是一种不均衡:高收入人群的收入增长更快,中位数收入增长并不快。大概是政治正确的原因,在这里,施永青用了“更具竞争力”和“高知识”人群的说法。

 

编辑:CmsTop
房价 报告
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