2018:北京写字楼市场开始“缩表”

本文来源于:财经网 王珂 2018/04/20 0

写字楼市场开始缩表,原因是政策、产业和金融环境同时萎缩

办法数据 执行合伙人 王珂

写字楼这个市场很小,拿北京来说,大大小小也就5000万平米,换算成市值差不多2.5万亿元,不到住宅市场的十分之一,加上写字楼买卖离老百姓太远,租个楼那是公家的事,不是花自己的钱,也就轮不到大家伙儿关心。

其实仔细想想:对大多数人而言,不管你是租房子还是买房子住,只要你靠工作收入付租金还贷款过日子,那十有八九得靠在写字楼里那八小时挣出来。

所以,从这个角度看,写字楼又对大家伙儿挺重要的。

自从2015年北京写字楼租金开始见顶以来,行业里讨论写字楼市场走势的声音就没断过,有唱多的、有唱衰的、还有活在当下尽好自己职业本份的。在经过了沉闷的2017年之后,我试着做个简单的展望。

结论先告诉各位:写字楼市场开始缩表,原因是政策、产业和金融环境同时萎缩。

用更直白的话来说:如果2017年算是市场转寒,那2018年很可能是入冬。由此带来的局面是:空置率提升、租售双降。建议机构提早准备,降低预期,做好长跑打算。

我们先从需求端的基本盘来看。

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表1是截至2017年年底的国内上市公司市值及增减统计。

做股票投资的朋友都知道,2017年是“漂亮50”为代表的大盘股扬眉吐气的一年,从上表可以看到,只要你是千亿市值以上的大公司,那恭喜你,闭着眼睛不用干什么你的市值就在增长。

相反,如果你不幸是20亿以下市值的小公司,那不管你们领导多么英明神武,以及你们工作多认真,这一年辛苦努力的结果是:自己公司身价跌掉一半。

不仅是小型上市公司,即使是一二百亿的中型公司,也有超过一半的概率一年白忙活。

我看到这统计的时候正值过年,脑海里想象着这些中小上市公司老板们的表情:一边给员工发着奖金表彰鼓励,一边算计着自己身价打的深折,那表情可比翻个白眼更有戏剧感。

关注这些中小型公司,是因为他们才是北京写字楼的主力客户。如果资本市场不那么偏心眼的话,这些公司伴随着发展壮大,几乎是百分百的愿意在京沪深杭等一线城市开设总部。对于这些城市而言,吸纳了成长型的企业,等于吸纳了未来的人才和税收。可惜,资本市场阶段性的错配,会减慢这些公司的发育速度。

你可能会问,那超级公司市值扩张,同样会刺激写字楼需求啊?是的,但大型公司的扩张是越过开发商、运营商等机构,直接和地方政府谈拿地,和市场就无关了。

京沪深杭的写字楼,也得慢慢等待这些公司的市值得以修复,再聊吸纳进驻的事情。

以上为看空2018年写字楼市场的理由之一。

横向看北京整体的产业现状,四大产业支柱互联网、金融、房地产、服务业,显然各自遇到了不小的问题。

首先是互联网

在经历五年的高速发展后,在2017年,终于迎来了智能手机销量下滑的拐点。在手机APP率先饱和之后,移动设备也走过了增长峰值,也就意味着,后面的市场重心不再是增量而是竞争对手之间的此消彼长。

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其实,在去年共享单车出来的时候,已经感觉出这个迹象——互联网行业没啥实质性的增长了。再看腾讯成天用卖游戏的钱收购实体产业,就很说明问题——这意味着,靠贵圈各式创业公司撑起来的租金和写字楼面积,增长也碰到天花板了。

当然,贵圈从不缺题材,共享经济成笑话无所谓,贾会计卷钱跑也没关系,我们还有区块链呢。

我学习能力不太行,既不懂贾会计的生态化反,也不懂风险资本看起来比国家外储还多的牛逼样子。所以,还是建议拥有大量潜在独角兽的写字楼经营者们,那些靠风投而不是营收催大的公司,稳定性会遇到挑战,保护好你们的租约、落袋为安是最踏实的。

再说金融行业

2013年,写字楼租金跳涨很大程度来自于影子金融的大发展,各式信托、券商、基金公司的成长速度可比雨后春笋快多了。

伴随着监管一步步的收紧,这个发展峰值现在是进一步的回落。这个回落过程,把写字楼里的金融精英们,不好的带去了监狱,还不错的回归平凡。过去两年,互联网金融熄火,给这个最能支付高租金的行业画上了个休止符。

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这个行业收缩了好几年,耳朵快磨出茧子了。有一个现象值得注意:国家在遏制野蛮生长的金融业的同时,中央政府-金融街-北京南站-新机场-雄安这条轴线正在一步步的落实。在这条轴线上,国家级的行政和资本投入比奥运会可多多了,我们似乎看到了国家资本轴线的逐渐形成。

从房地产行业看

金融都回归平凡了,那房地产也没理由唱独角戏吧?

如果说嘴硬,还有个排行榜,那房地产行业肯定排第一。这种强悍,源于过去十来年的强势发展,到了2016年,达到了高潮。

用链家的数据作对比,可以生动的看到去年发生了什么:2017年3月份,在最癫狂的时候,链家当月带看70万人次,这相当于北京十分之一的就业人口都在看房。到了调控深化,带看量腰斩,然后再腰斩,房价也在小幅阴跌,就变成如今这样子。

住宅虽然和写字楼不是一码事,但有一个重要的影响:住宅交易量太大了,很大程度上决定了公众对北京房地产的整体看法(尤其是价格)。尽管政策限制了流通,但从去年下半年开始的动荡,价格和交易量的信号都混乱起来,还是会对机构投资商办产生消极的影响。

除非机构投资者对城市布局、产业发展、资金等因素有着自己完整而独到的见解,否则,犹豫和观望会是2018年的普遍选择。

我们盘了一下数据,供参考:

写字楼销售年去化量200亿以下(预计);

目前具备销售条件的写字楼货值,700亿+;

取得土地但还没形成有效供应的:2000亿+;

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所以,对房地产行业而言,不平凡的年份年年有,2018年尤其难。数来数去,也就是现代服务业,依托北京高素质人才的优势,得以保全。

从支柱产业看,一正三负,此为看空理由之二。

还有一个变量我不太确定,就是风险资本的活跃度,毕竟北京是为数不多的风险资本的集散地。如果他们在资本市场的春风下凶悍起来,也说不好会带来一些机会。

从过去BAT的投资布局上,我们隐约看到城市更新可能带来的机会。

以上是对写字楼市场的基本盘做出的分析展望,总体看空,有个别机会。我们应该在今明两年看到北京写字楼的空置率会追上甚至超过上海。

最后说一句,曼哈顿岛上3000栋写字楼,常年空置率10%-12%,正是这种均衡局面,才促成了一家家优秀的资产管理公司的出现。

编辑:
北京 写字楼 市场
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