城市更新市场的领跑者不会是开发商

本文来源于:财经网 苏鑫 2018/04/20

在未来160万亿元的城市更新市场中,开发商和创业企业谁将是领跑者?我会选择后者

高和资本董事长 苏鑫

文章标题可能会让一些朋友产生疑惑,为什么会得出这样的判断?首先要弄清楚一个概念,究竟什么是城市更新,旧楼改造或者是存量更新?都不全面。其实,城市更新是城市规划领域中非常专业的一个名词,在此,用事例来阐述我的理解。

什么叫城市更新?

先分享一个真实的故事。故事的主人公是一位90后的ABC小伙。他在上海出生、美国长大,在美国读了一所不错的大学,毕业后去高盛集团当分析员。但这份工作并不适合他,几年下来,螺丝钉式的工作让他觉得很乏味。在拉斯维加斯赌输了一大笔钱之后,一咬牙,就买了张机票,人生第一次来到了北京。

他不是来旅游的,而是很快在杨梅竹斜街租了个四合院的门面房,开了一家叫“Meeting Someone”的西餐厅。为什么选择在杨梅竹斜街?他说在北京既有文化感又有场景感的餐厅并不多,杨梅竹斜街很适合。从没来过北京,从没做过餐饮,外人看来着实替他捏了一把汗。但他很勤奋,亲自去五星级酒店挖服务员,亲自清晨去菜市场采购,甚至餐厅的设计图纸都是自己画的,更重要的是他很会思考。

Meeting Someone给我留下印象最深的是那条浪漫的星光走廊,进门处原本是索然无味的黑暗通道,因为屋顶装上了一长串LED星星灯,顿时惊艳,也因此引发了网红效应。没想到,半年后就成为北京知名的餐厅之一,月营业额达到80万元。尽管没有任何经验,但他把自己在美国生活的品味、饮食的场景根据北京人的消费需求搬到了这里,所以他成功了。

这就是我理解的城市更新——消费升级场景下的创新内容植入。

城市更新的三个关键词

接下来聊一聊城市更新的三个关键词,即消极空间、消费升级和消费场景。

消极空间又叫“受困资产”,是指低租金坪效的城市空间,比如商务楼、地下室等;消费升级就是人们向往美好生活的日益发展的需求;消费场景是什么?举个喝咖啡的例子,如果是创新讨论,我会选择国贸的众舍咖啡厅;如果是商务早餐,会选择嘉里中心酒店的咖啡;如果是冬日里闲暇读书,我会选择建外SOHO日式风格的骑行咖啡馆,在那里懒洋洋地晒着太阳读书最惬意。

所以不难发现,城市更新的商业本质,就是针对目标人群在消极空间里通过场景的营造,满足他们消费升级的需求。比如七天酒店,目标人群就是对价格敏感的出差人士。他们通过把消极空间的招待所打造成更卫生、服务更好的酒店,完成了消费升级,这个过程也实现了城市更新的商业诉求。

不过,人们对于城市更新还是有很多误区。误区一,以为改造高大上的空间就能赚钱。比如,将甲级写字楼改造为联合办公;误区二,以为把空间做漂亮就能吸引消费者。比如,一些政府或国企的面子工程。前者的错误是在积极空间里传统的业态和服务已经运营较好,要取得这类空间所要付出的租金会很高,盈利空间有限;后者的错误则是空间虽然做的很漂亮,但不能解决目标人群的痛点,再漂亮的空间仅是虚有其表。

开发商比不过创业企业

现在很多企业都进入了城市更新领域,传统的大开发商在做,小的创业企业也在做。他们谁会胜出呢?

美国的历史学家斯塔夫里阿诺斯写了本巨著叫《全球通史》,书中提出一个问题:为什么以前很弱小的欧洲在近现代能够领先世界?在公元1500年前后,如果有一个外星人来到地球,看到当年的三大势力,即伊斯兰帝国、中华大明帝国、欧洲小国群体。你如果问他数百年后谁会获胜,外星人一定会选择大明帝国,理由很充分,经济发达、政治稳定、技术领先。

但结果呢,获胜者恰恰是弱小的欧洲。作者总结了一个原理叫阻滞的领先性,意思就是在社会大拐点来临之际,领先的群体会更保守和僵化,不愿意改变,而落后的参与方反而更可能适应新变化,最终完成逆袭。

房地产已经从制造业的增量时代进入服务业的存量时代。在未来160万亿元的城市更新市场中,又该如何运用阻滞的领先性原理呢?所以,如果有人问10年后在城市更新的版图中,开发商和创业企业谁将是领跑者?我会选择后者。

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领跑者 开发商 更新 城市 市场
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