解密碧桂园快消式高周转:三四线疲软 面临官批压力

本文来源于:北京商报(北京) 2018/04/13 0

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从半年到3个月,房企老大碧桂园再一次刷新了“高周转”的底线。4月12日,一份来自碧桂园内部的文件流传市场。文件中,碧桂园董事局主席杨国强对企业高周转推进的情况表示不满,并给出一系列具体建议,将项目从拿地到开盘周期缩短至5个月甚至更短时间。在一些项目上甚至要做到拿地3个月开盘,仅是行业平均速度的1/3。

不仅如此,在区域布局方面,碧桂园也提出三四五线城市高周转、一二线城市鼓励发展的策略。显然,登顶榜首的碧桂园不仅对高周转出的风险做出了预判,更意识到作为已经不用设目标的老大,一二线城市在市场波动时的防火墙意义。

然而,渴望利用三四线优势支援和加快一二线城市布局的碧桂园,不但将面临三四线“后去库存时代”的疲软,更要面临超高速去库存可能带来的质量和官批的压力,更重要的是,一二线城市特别是核心城市越发艰难的拿地机遇,到底有没有空间让碧桂园调整,尚属未知。

高周转与降风险

包括上述提及的文件,碧桂园在一周之内连发三文,强调推进高周转,且文件真实性已得到知情人士的确认。在发文的同时,4月8日,碧桂园还特别召开了“高周转”专题会。

几个文件的核心均指向一个主题——不断提速高周转。按照要求,碧桂园在一些项目上要做到拿地3个月开盘,对此,有评论称:“碧桂园要把地产干成快消。”据相关信息显示,截至3月底,碧桂园年内共获取项目195个(共215个地块),其中三四五线项目146个,已签订里程碑计划项目平均摘牌到动工1.65个月,摘牌到开盘5.2个月。而集团层面对此依然不满,他们希望看到的是没有最快,只有更快。有资料显示,如果开盘工期小于或等于3个月,项目总能够拿到20万元的奖励,而4-5个月期间才能不奖不罚,若超过5个月,项目所要面临的就是罚款,若工期大于7个月,项目总直接撤职。

5个月,对于一般房企意味着什么?据另一家行业领先房企相关人士对北京商报记者表示,从拿地到开盘各地情况有所不同,但可以平均达到6-9个月,这在行业内已属于领先。??而通常主流地产商的拿地开盘周期则在8-10月。而更有一家不具名房企人士对于3个月的碧桂园速度表达了惊叹——非常疯狂。

不过,对于这样的速度碧桂园自身却显得很自信。碧桂园相关人士在接受北京商报记者采访时表示,只有高周转才能加快现金回款、降低资金成本。杨国强也曾表示:“高周转是抵抗认可风险最有效的手段。”

统计数据显示,2017年,碧桂园合同销售5508亿元,跃居行业第一。值得一提的是,2017年碧桂园加权平均融资成本为5.22%,碧桂园方面透露该数值已连续五年下降,但是横向比较中海的融资成本为4.27%,碧桂园仍有可下探空间。此外,2017年碧桂园的负债有所增加,其中银行及其他借款同比增加近96%。

上述不具名房企人士对此表示,“降低风险”也是今年房企的共同选择,碧桂园通过高周转来加快回款也可以被定义为行业缩影,只是碧桂园比别家更迫切、更激进了一些。

三四线的阵地

对于碧桂园而言,“快”不只是口号,从三个文件内容来看,碧桂园分别在设计、报建、工程工期?、运营等几个方面全面画出“线路图”,并给出执行标准。

上述碧桂园相关人士也进一步介绍,碧桂园的技术支持和投资报建方面的优势是成就“高周转”的武器。他举例称,碧桂园SSGF工业化建造体系与传统建造方式不同,以装配、现浇、机电、内装等工业化为基础,以机械化生产代替手工劳动,从工法、管理、技术和材料等方面全面提升开发速度。而在报建方面,碧桂园则通过提前设计规划、与当地政府提前沟通等一系列工作前置,最大程度加快报建审批速度,为缩短项目开发周期带来可能。

按照流出文件内容,碧桂园对于三四线城市项目提出了更为具体和严格的高周转要求,而对于一二线城市项目,更多的是投资奖励。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,碧桂园区域布局调整意图已显现。资料显示,截至去年底碧桂园共经营1468个项目,覆盖30个省、220个市、768个县镇区。按地理位置计算,约58%的销售来源于三四线城市。

“三四线与一二线城市的失衡对于一家榜首企业显然无法接受。尤其是地产行业前十名的排行榜单上的房企无不实现了全国布局。新晋榜首无疑渴望摘掉‘三四线之王’的帽子,尤其是三四线城市去库存的利好正在逐渐散去的当下”,另有不愿具名的行业分析人士坦言。

对于城市布局的话题,碧桂园相关人士向北京商报记者回应表示,在达到相应规模后,平衡布局也是碧桂园的选择。

警惕“快”的并发症

在接受北京商报记者采访时,多位房企人士都表达了对“高周转”策略的认可,但是对于“速度”却解读不同,他们纷纷表示,快的基础是品质,如何警惕高周转带来的“并发症”是房企需要共同研究和解决的。另值得一提的是,在碧桂园高周转内部文件传出的同时,碧桂园高强压的工作风格也引发业内的讨论。

对此,严跃进表示,高周转的模式要警惕单纯的规模至上思路。企业在积极进取的同时还需避免“大跃进”。例如盲目定指标、压缩工期,制定奖惩刺激销售往往是欲速而不达,尤其是对于产品质量和品质风险的控制。

对于市场上的这一担忧,碧桂园相关人士回应表示,碧桂园的高周转是建立在设计、报建、工程工期?、运营等多方面全系统支持下的提速。仍以碧桂园的SSGF工业化建造体系为例,具有高品质、高速度、低能耗等优势。全部项目始终贯彻新工艺、新体系的建造理念,在大大超出行业建设速度的水平上,全面提升产品质量。

业内人士指出,碧桂园的高周转策略之所以受到关注,在一定程度上也反映行业生存状态。??加快三四线城市的周转,并将奖励制度向一二线城市倾斜,显示出企业在享受了三四线去库存红利后,将重点转向一二线城市,追求平衡布局的战略和心态。但作为转型与布局的基石,实现三四线城市的高周转,虽然是房企降低风险、加快回款的利器,但对于已经冲到房企第一位置的碧桂园而言,风险管控同样重要,快周转也意味着对于产品质量管控的要求提升。

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碧桂园 楼市 快消 高周转
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