深圳城中村农民房或自建房超35万栋 占住房总量49%

本文来源于:每日经济新闻 董青枝 梁秋月 2018/04/13 0

深圳城中村出租房“美颜升级” 有公寓“浑水摸鱼”借机涨租

每经记者 董青枝 深圳摄影报道 每经编辑 梁秋月

人在他乡,始于城中村。对于不少在深圳打拼的年轻人来说,城中村充满了勃勃雄心的力量。城中村因为紧邻市区,交通便利,无不是他们临时的“家”。不过,随着城市更新的加速,城中村也在岁月的打磨下千变万化。

“房租又涨了,连农民房都进行‘美颜’,快住不起了。”正在找房的小媛(化名)苦笑着说道。

《每日经济新闻》记者注意到,在大力发展租赁市场的政策利好下,深圳城中村的农民房也开始迎来新面貌,例如房企整治改造、政企合作改造成人才公寓、房东个人改造等。但随着居住环境的改善,租金也在上涨,租户压力倍增,如何权衡企业、业主、租客等之间的利益,成为必须面对的问题。

农民房“升值”滋生矛盾

根据深圳市住建局摸底调查结果显示,深圳共有以行政村为单位的城中村241个,其中特区内城中村91个;城中村农民房或私人自建房超过35万栋,总建筑面积高达1.2亿平方米,占全市住房总量的49%。

在发展租赁市场的政策利好下,2017年8月,深圳提出“十三五”期间,深圳将通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套(间)村民自建房或村集体自有物业,经质量检测、消防验收等程序后,统一租赁经营、规范管理。

农民房既是城市综合管理的难点,又隐藏巨大的商机,例如租赁、社区服务等,资本已悄然进入。

记者近日以租客身份(下同)走访深圳龙华白石龙社区、坂田、福田水围村等多个城中村时发现,不同地段的农民房租金差异很大。

但值得一提的是,区别于以往脏乱的农民房,部分农民房被企业或机构改造后焕然一新,不仅外貌升值,租金也升值了。

记者走访白石龙社区时,注意到一排墙体被刷新的农民房,且墙上贴着“本栋招租一房一厅二房一厅”的横幅告示。记者来到白石龙商住楼管理处进行咨询,工作人员告知,自己是皇嘉物业的员工,公司刚接手33、34栋的农民房。至于租金,记者通过工作人员获悉,目前有房源出租,租金区间约1700元~2800元/月,押二付一,半年签,物业管理费是100元/月,5月份会统一给房间配备热水器和空调,房源均是8层的楼梯房。

记者在看房时注意到,部分租户门上贴着补缴房租、管理费、押金等通知,补缴金额有的达2500元。工作人员表示,这些是老住户与原来的房东签的租房临时协议,现在公司接手后,有些住户准备搬离,部分住户续租。

同时记者注意到,附近还有农民房改造的窝趣轻社区,均是单间,拎包入住,租金为2280元~2780元/月,现在没有空房源可租。但是,不同于这些被改造的农民房,同片区未被改造的农民房,约40平方米的一房一厅包含物业费租金约1700元/月,不过是空房出租。

有租客坦言,相比原来的农民房,这些改造过的农民房租金明显上涨,不得不搬家。

在长租公寓高速发展时,也有公寓“浑水摸鱼”,借机涨租。记者了解,白石龙片区的鑫海公寓现在已不出租空房,全部都带家电或家私,空房只针对以前的老住户需要续租的,根据张贴的租赁价格表可知,鑫海公寓的一房一厅家私房租金为3700元/月,管理服务费为150元/月。该公寓的住户告诉记者,这里每年都要涨租,今年的月租金涨了600元,还是押二付一。

针对借机涨租等乱象,中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为,新事物发展必定会涉及多方利益,如何平衡各方利益,这是一个很难做的事情,但也是必须做的事情。目前大力发展租赁市场关键还是在政府多提供政策,针对未来的长租市场有法律保障和政策导向,要有法可依,有法必依,这样的租赁市场才会稳定安全。

58安居客房产研究院首席分析师张波在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,应该理性地看待城中村改造,城中村的出租房原本存在诸多安全隐患,通过整治和改造,农民房的居住环境得到明显提升。由于装修成本等因素会带动租金的短期上涨,一方面可以考虑通过政府政策扶持,来降低运营方成本从而缓解租金上涨,另一方面租客的低租金房源需求,可以从更多的相应房源供给上做配置。

农民房需机构化规模化改造

据深圳规划国土委的数据统计,深圳城中村租赁住房约占总租赁住房70%,是租赁市场供应最重要的主体之一,但也普遍存在卫生条件差、消防安全不合格、物业管理普遍缺失、“打隔断”和“二房东”等问题。

深圳规划国土委认为,深圳住房租赁市场亟待解决的问题是发展机构化、规模化的住房租赁企业,解决租赁市场特别是城中村租赁秩序混乱、消防安全隐患严重、租赁关系不稳定与租户无法享受同等公共服务等问题。各区要加大城中村综合整治,提升城中村的消防、质量安全和卫生条件。

业内人士认为,万科提出的万村计划,整治改造农民房,深业集团也与政府合作改造水围村,这些都是农民房改造的典范。

就万科来说,万科早已率先入驻龙岗坂田街道、华为边上的新围仔村,并设立了“综合经营办公室”,实行“统租运营+物业管理+综合整治”。

记者近日走访新围仔村时被万科泊寓工作人员告知,房源2月底3月初放出,两星期就满租了,新的房源正在改造,要到6月才会有,目前的租金是800元~1400元/月,均是约15~20平方米的单间,带装修,不过不带冰箱和洗衣机这类电器,半年起签,有公共的洗衣房和厨房。

据了解,万科在不同区位的城中村租金水平是有差异的,租金是按照市场化原则进行定价,一般给付的租金相比原业主之前收取的租金提升10%上下。

记者注意到,附近还有几栋农民房已无人居住,周边的业主告知,这些也是要被改造的。同时记者了解到,周边未被改造的农民房,空房一房一厅950元/月,单间700元/月,可租房源较少,基本都是满租状态。

此外,在同一街道还有魔方公寓,均是30~40平方米的单间,可短租一个月,也可长租,租金约2400元/月,分为月付和季付,还有270元/月的物业管理费,拎包入住。目前也仅剩6楼的几套房源,其他都满租。

魔方公寓相关负责人此前告诉记者,魔方公寓的租金一般是根据地段来定价,深圳的出租率还是蛮高的,公寓经过3个月的爬坡期后基本就是满租状态了,有些房间会因换租因素出现短期的空置。

除了万科以外,深业已将水围村的29栋农民房改造为水围柠盟人才公寓。改造而成的504套公寓,以政府人才住房的形式面向区内重点企业和社会组织配租。水围柠盟人才公寓是首个纳入政府住房保障体系的城中村改造项目,也是政企村三方合力探索城中村改造新模式的试点项目。

据了解,公布的租金水平是75元/平方米,低于同区域市场价,另外有75元/平方米的租金补贴由政府支付给深业。

业内称,将农民房改造为长租公寓,不仅为解决历史遗留下来的农民房消防安全问题提供了新思路,也为政府筹集保障性住房提供了新来源。

记者近日实地探访水围村得知,目前人才公寓已开始登记入住,街区的商业部分已开业,还有部分在装修。同时,除了人才公寓外,还有4栋水围1368国际公寓可对外出租,复式套房,拎包入住,2300元/月起,但现在已满租。

另外,记者在农民房片区看到水围实业股份有限公司3月26日贴出的告知书,通知住户水围村的天然气管道已全覆盖,根据福田区人民政府消防安全指示精神,按规定从4月1日起水围社区内禁止瓶装石油气进入及使用。

宋丁坦言,企业改造农民房,提高了成本,势必会在租金上反映出来,这是正常的。从市场需求角度来看,随着房价的上涨,租金必然也跟着会有一个涨幅,且低价又缺乏管理的房子可能越来越少,所以租客要有充分的心理准备迎接新的租赁市场的到来。

编辑:文静
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