小年的粮仓 | 华润置地:一二线徘徊中的商业与住宅平衡

本文来源于:观点指数研究院 2018/02/28 0

观点指数 1247亿元,这是华润置地截止到2017年11月底的销售金额,年初制定的1200亿元目标正式宣告完成。

及至2017年全年,华润置地累计合同销售金额为1521.59亿元,累计合同销售建筑面积957.32万平方米,同比增长分别为41%与23%。

对于2016年全年销售已经达到1080亿元的华润置地来说,1200亿元的目标稍显保守,大约40%的规模增长速度也稍显缓慢。

2016年,房地产企业最高的销售金额是恒大创下的3733亿元,3000亿销售之上的企业有三家,分别是恒大、万科和碧桂园。

2017年,碧桂园销售金额已经率先突破5000亿元大关,而万科和恒大紧随其后,最终全年销售都超过了5000亿元。其中,碧桂园与万科的销售同比增长率为78.34%、45.26%。

对比碧桂园、万科、恒大、融创等标杆房企过去一年或几年的销售增长,华润置地的表现似乎显得过于平稳。

谨慎的销售节奏

“上半年开发额、营业利润跟其他开发商亮丽的报表相比不太好看,我们也在反思。”华润置地执行董事兼副主席唐勇在中报投资者电话会议上曾如此表示。

同时,华润置地管理层也表示,不会为了实现规模快速扩张而牺牲利润率和回报率。因此,华润置地在销售节奏的安排上,谨慎到近乎于保守的程度。

华润置地2014-2017年可售货值与销售目标对比

数据来源:华润置地公告、观点指数整理

根据年初时公布的数字显示,2017年华润置地的可售资源为2430亿元,其中的1070亿元是由2016年遗留下来的项目,1360亿元为2017年新推出的项目。

按照1200亿元销售目标计划计算,华润置地预计自己的销售去化率为49%。

可以对比一下其他几家销售千亿的房企:2017年6月,万科的去化率仍在60%以上,但七、八月单个月的去化率,因政策及市场因素降至50%多。

一向以销售见长的龙湖地产在制定2017年销售目标时,是按照去化率65%的水平来计算的。

一直作为是华润置地销售贡献重地的深圳,给出的去化率目标更低。

据中银国际此前发布的报告中显示,华润置地2017年在深圳地区的合约销售目标为180亿元,占公司总销售目标1200亿元的15%,而华润置地2017年在深圳的可售资源为450亿元,相当于是33%的去化率。

事实上,华润置地首六个月累计合同销售金额已达632.18亿元,而下半年还有1800亿元可售货值,但是华润置地依然将下半年的销售额与上半年保持一致。

即使近段时间华润置地宣布将全年目标上调至1320亿元,但增幅也不算太大。这么做的原因,是为了保护销售毛利率正在延迟推新盘。

华润置地2017年1-11月单月销售统计表

数据来源:华润置地公告、观点指数

改变的净利润与土地成本

从华润置地公布的中报数据来看,毛利率比2016年以及2017年同期有一定上涨。

截止2017年6月30日,华润置地的毛利率为34.93%,而上年同期为33.91%,2016年为33.74%。

数据来源:华润置地公告、观点指数整理

据平安证券发布的研报显示,2017年上半年,上市房企整体毛利率企稳回升,达到32.4%,较2016年上升2个百分点。

可见,毛利率回升是2017年房企普遍出现的情况,而华润置地的毛利率水平达到平均水平之上,但净利率却出现大幅下降。

数据来源:华润置地公告、观点指数整理

据观点指数查阅中报,截止2017年6月30日,华润置地的净利率为17.64%,2017年同期为20.49%,2016年全年净利率为20.58%。

和2017年上半年上市房企净利率普遍上升的情况相比,华润置地大幅下降的净利率显得尤为醒目。

一般认为,出现毛利率上升而净利率下降的原因,大部分是由于高企的土地成本所致,这跟华润置地这两年的拿地情况保持一致。

据中报显示,华润置地在2017年上半年以总地价436.5亿元增持了24宗优质土地储备,其中权益地价274.6亿元,新增土地总计容建筑面积达577万平方米。

数据来源:华润置地公告、观点指数整理

2016年同期,华润置地的购地总金额为269.3亿元。从拿地金额和数量看,华润置地称不上最多,但从拿地成本来看,却遥遥领先于其他房企。

由此计算,上半年华润置地新增土地楼面价约为7565元/平方米,这或许是上半年销售前十房企中最高的土地成本。

以土地成本低廉著称的恒大、碧桂园自不用说,即时与同为央企的保利、中海相比,华润置地土地单价也远远高于这两家。

据观点指数查询,上半年中海新增土地的单价为5662元/平方米,而保利新增土地的单价更低,为4188元/平方米。

数据来源:企业中报、观点指数整理

华润置地土地成本高企的原因在于,为保障利润率和回报率,该公司近两三年重回一二线城市,因此拿地城市中一二线尤其是热点城市占据了重要比例,而且所拿土地的溢价率也较高。

举例而言,2017年5月18日,首开华润金茂联合体以43.4亿元竞得北京丰台丽泽金融商务区地块,此地块楼面价高达楼面价27125元/平方米。

2017年3月24日,华润置地27亿在合肥摘得两块住宅用地,楼面价均超7000元/平方米,溢价率也分别高达溢价率133.33%和106.66%。

2017年4月24日,以15.92亿元的价格将兰州市七里河彭家坪GQ1601号宗地收入囊中,楼面价达4505元/平方米,溢价率达219.03%。

2017年5月31日,位于徐州欣欣路北、奎河东的一宗城镇住宅用地被华润置地以总价21.67亿元摘得,溢价241.15%,折合楼面价约7185.82-8982.28元/平方米。

数据来源:华润置地公告、观点指数整理

进入下半年后,华润置地在一线城市的拿地更加踊跃。7月27日,以39.5亿拿下北京昌平区北七家镇地块;8月1日,华润招商碧桂园38.4亿联合竞得北京东城区地块;8月31日,以总价21.9亿元摘得上海奉贤南桥肖塘纯住宅地块;11月23日,以34.36亿拿下上海浦东新区航头镇三单元B1-02地块。

一二线布局利与弊

华润置地在一二线城市积极补充土地储备的效果,目前还没有在财务数据中体现出来。

2017年中报显示,华润置地上半年综合营业额为352.6亿港元,同比下降21%,股东应占溢利同比下降33.1%,约为51.1亿港元。

申万证券表示,华润置地上半年收入同比大降,主要是结算面积少于预期导致物业开发收入下降。

统计显示,2017年上半年,华润置地销售金额仍然排在行业第11位,但销售面积已经从第9位滑落至第16位。

诸多业内人士认为,其中最重要的原因,就是华润置地的布局过度集中于一二线城市。

此前有数据显示,上半年华润置地在全国一二线城市营收占比高达85%,同时其产品线也主要集中在高端改善型项目甚至是豪宅产品。

这样的城市布局和产品结构使得华润置地的销售极容易受到政策的影响,当一二线城市出现了调控时,华润置地的产品往往成为调控的首批对象。

以前几年为华润置地的销售做出卓越贡献的城市深圳为例,据2015年中报显示,深圳为华润置地当期业绩贡献占比为23.5%,2016年此数据下滑至16.4%。

2010-2017年华润置地深圳市/区域销售占比

数据来源:华润置地年报、观点指数

2017年中报则显示,华南大区上半年的销售贡献占比为25%,看上去比2016年有所上升。但值得注意的是,华润置地在2017年年初对管理架构进行了调整,此前是城市公司制,现在已经改成区域公司制。

按照华润置地官网显示,华南大区包括城市除了深圳,还有惠州、广州、汕头、珠海、中山、佛山、南宁、柳州、桂林、海口、万宁、福州、厦门等。

从2010年开始至今,华润置地的布局经历了从一二线调整到三四线,然后又重回一二线核心城市的转变。

据观点地产新媒体此前报道,2010年一二线城市处于严厉调控周期时,华润置地的销售受到重挫,随后根据对市场形势的判断,开始大量向三四线城市布局,并同时收缩一线城市投资量。仅在2010年和2011年期间,华润置地就投入400亿先后进入17个城市,其中13个为省会级以下城市--正因如此,毛利率等财务水平也出现明显下滑。

2013年开始,华润置地再次转向一二线城市。有统计显示,从2015年开始,华润置地耗资超过400亿在北京、上海、厦门等城市拿下多宗高价地块。

对于这次调整,有市场评价称,完全放弃三四线城市让华润置地错失随后的“去库存”红利。

商业与多元创新业务前景

在投资性物业方面的收益,或许将成为华润置地之后的亮点。

华润置地2017年的工作安排中,“制定公司商业地产战略业务发展规划,并完成组织架构调整”是上半年工作的重心。

6月12日,华润置地正式对商业地产组织架构进行调整,商业地产事业部成为华润置地的一级组织机构,与开发事业部平级。

据随后发布的中报显示,截至2017年6月30日,华润置地在营投资物业总建筑面积达到573万平方米,其中已开业万象城13个,五彩城/万象汇8个,其他购物中心2个。

下半年,华润置地陆续开业深圳万象天地、上海万象城、北京密云万象汇、泰州万象城等四个购物中心。

按照华润置地透露的信息,到2019年,在营购物中心将增加到44个,购物中心运营面积可以达到550万平方米,营业收入将超过100亿元。

数据来源:华润置地公告、观点指数整理

中银国际数据显示,2016年华润置地的租赁收入为70亿元,这意味着2016-2019年租赁收入的年化增长率至少为12.6%。

在实现这个目标之前,华润置地的租金收入增长还面临不小的挑战。

观点指数查阅2017年中报显示,在投资物业方面,华润置地的收入主要分两部分:一部分是酒店的收入,这部分占上半年投资物业收入的15%,但仍处经营亏损状态。

此外,半年报还披露,华润置地位于北京的所有投资物业,包括两个购物中心、清河五彩城、北京凤凰汇、三个写字楼物业租金收入均出现不同程度的下跌。

数据来源:华润置地公告、观点指数整理

整体而言,华润置地的购物商场零售增长达到了不错的水平。有统计显示,2017年第一季度,华润置地购物商场的同店零售销售增长率达到30%。管理层也表示,这并不仅仅是平均数,公司旗下大多数购物商场的零售销售在第一季度都实现了20-30%的同比增长。

华润置地管理层认为,自2014年起,电商带来的最坏影响已经过去,主要原因一是在线商场的搜索排名成本已经上升至与租赁成本基本相同的水平,占销售额的15-16%;二是传统百货商店受电商的冲击最大,华润置地也逐渐关闭了这部分商店,同时提高了体验消费比例。

从大环境来看,奢侈品零售额在2016年第四季度有所改善,并且该趋势还在持续。

除了一直以来外界关注的住宅和商业表现,于华润置地而言,2017年最大的特点是加大了多元化发展的布局和尝试。

多元化则与华润置地在2016年年报中提出的坚持“销售物业+投资物业+X”的商业模式保持了一致,即除做强主营业务外,华润置地要积极在物业管理、养老产业、海外投资、城市交通基础设施等新领域探索多元化发展,觅寻新的利润增长点。

不过,华润置地多元化之路刚刚开始,目前尚无法形成盈利体现在业绩报告中,至于以后是否能成为华润置地成功转型的方向,能为其提供多少的利润,或许还有一段漫长的时间。

编辑:文静
华润 住宅 华润置地 商业
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