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北京土地溢价率下调明显 1月宅地平均溢价仅12.58%

本文来源于北京商报 2018-01-25 09:49:00 我要评论(0
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北京土地市场供应热度不减

北京商报 记者 彭耀广

2018年开年,北京土地市场供应延续快节奏。根据北京市规划和国土资源管理委员会官网消息,2018年1月4日-2月6日,北京将推出26宗土地,其中23宗为住宅地块,远远超过去年同期。截至1月23日,北京共成交13宗土地,成交金额将近325亿元。不过,土地市场的热度却有所降温,热点地块参与企业依然较多,但拿地价格溢价率也有所降低,在土地出让条件愈发苛刻的情况下,企业的态度也变得更加谨慎。

土地成交快节奏

开年首月,相比于平稳的楼市,北京土地市场引起业内广泛关注,土地成交的快节奏是瞩目点之一。

中原地产统计数据显示,截至1月23日,北京共成交13宗土地,成交金额将近325亿元。其中,包括9宗住宅用地,规划建筑面积达到119.22万平方米,成交金额289.4亿元。这9宗住宅用地位于朝阳、丰台、海淀、昌平、密云等区域,均是共有产权用地或限房价地块。

今年1月4日-2月6日,北京将成交26宗土地,其中1月成交的就有20宗。这26宗土地合计规划建筑面积高达334.74万平方米,起始价高达641.4亿元,叠加其中3宗招标地块,预计最后成交金额将超过700亿元。

其中,这26宗土地中有23宗住宅地块,合计规划建筑面积高达303万平方米,远远超过2017年同期,也刷新历史同期纪录。中原地产首席分析师张大伟预计,2018年将继续是北京土地供应大年。

中原地产数据显示,2017年是北京土地供应大年,全年北京土地市场供应86宗住宅土地,合计建筑面积达1168万平方米,同比上涨367%;全年成交金额为2795.95亿元,同比上涨达225%。在2017年的住宅用地中,限价商品房和共有产权住房用地比例明显增加。

亚豪机构市场总监郭毅在接受北京商报记者采访时表示,开年成交的土地,其实是在去年底集中推向市场供应的地块,原因则是北京市为完成去年的土地供应计划。按照土地成交周期,这批地块在今年初集中进入招拍挂的状态。

溢价率下调明显

开年的北京土地市场,成交节奏快仅是特点之一,另一个被热议的特点则是溢价率的降低。

中原地产数据显示,1月成交的9宗住宅用地的平均溢价率仅12.58%,相比去年进一步下降。2017年除了部分优质地块外,住宅土地溢价率明显下调,全年平均住宅溢价率是26%。

值得一提的是,今年成交的海淀北部、丰台槐房、朝阳孙河几宗地块均为北京楼市的热点板块,以往这样的区域无疑是“兵家必争之地”,也十分容易出现高价地。如今,这些地块也仅仅是以低溢价率成交。

其中,海淀北部翠湖科技园地块被葛洲坝地产以55亿元竞得,溢价率为16%;1月4日成交的朝阳区孙河乡地块被首创和远洋联合体以61亿元竞得,溢价率为9%;1月17日成交的朝阳孙河另一地块,被旭辉中粮联合体以溢价率1%竞得;而昌平区北七家成交的共有产权地块,更是由北京未来科学城昌泰置业有限公司以底价32.85亿元竞得。

在郭毅看来,今年北京土地市场成交溢价率不高的原因在于,首先是去年的土地供应量过大,住宅用地成交达到71宗,已经有效补充房企的土地储备缺口,缓解了房企土地储备不足的饥渴状况。

此外,对于北京的房企而言,它们面临的最大问题是如何把储备的土地转化成为资金回笼。在北京楼市调控处在高压状态的背景下,房企的工作重心已经由加大土地储备向加快库存去化转变。因此,房企在拿地时,会有的放矢地去拿位置较好、条件相对优越的地块,而限制条件较多、起拍价高、盈利空间有限的地块,则很难再得到房企青睐。

房企态度愈加谨慎

“整体来看,房企对于北京土地市场的积极性并不是简单的降低了,而是愈加谨慎,开始精挑细选,这是基于对未来房地产市场去化前景的判断,去倒推土地市场的拿地逻辑。”郭毅如是说。

跟去年的状况不同,去年市场需求旺盛、房企土地储备不足,当时房企“有地必拿”的逻辑发生根本性的扭转。也就是说,房企是依据市场逻辑去倒推拿地价格。这也是基于市场现状做出的更加理性、合理的一个选择。

张大伟分析称,实际上,随着楼市调控的深入,北京土地市场在去年下半年就开始持续降温。开发商资金压力越来越大,在资金收紧下,房企持续一年的拿地大战中,资金子弹已经打光。因此,土地价格出现了明显的高位回落,开发商持有比例明显降低,相比去年上半年动辄50%的持有比例,近期北京住宅土地市场中,房企竞争激烈度明显降低。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示,北京土地市场成交溢价率降低在意料之中。一些约束性较多的地块,房企可能会选择回避。从政策和市场风向看,部分房企也在观察未来楼市的走向,房企在土地市场的观望情绪也会延续一段时间。但从趋势来看,房地产市场土地交易规模和价格依然有继续上升的可能。

对于今年北京土地市场供应趋势,郭毅认为,今年北京有必要适当减少住宅用地供应,同时在土地供应结构上做出一些调整。目前,土地市场供应的多是共有产权地块以及限房价地块,这些地块利润相对微薄,影响了房企在土地市场的积极性。

【作者:彭耀广】 (编辑:文静)
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