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北京地王“烂尾”的背后:入市即亏?

本文来源于腾讯财经《棱镜》 2017-11-30 09:10:00 我要评论(0
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  作者 | 孙春芳

正午的阳光照在一片小树林里,建筑工人三三两两地从工棚里出来,走向工地。

这里位于北京市南四环附近的新宫地铁站西南一两百米处。

这片闹中取静的地方,几年之后,将变成两个高档的小区。

东西向的水泥路划开了这两个小区。路北是天悦壹号,由中粮天恒开发,目前已经开始预售。

路南的那个地块,情况则要复杂得多。从2015年获得开发权,几经易主,仍面临着开售的不确定性。这就是之前华侨城的新著东方,如今的泰禾·金府大院。

华侨城新著东方的几经转让,只是近两年来地王烂尾的一个缩影。

去年房地产实施最严调控,导致开发周期拉长,同时区域“限价”甚至直逼地王项目拿地楼面价,开发商无利可图,入市延缓。

此外,今年融资门槛提升、限购限贷等一系列调控政策的出台,使得房企资金回笼速度受到影响,资金不到也在一定程度上延缓了“地王”项目的入市。

克而瑞地产研究中心在调查2016年全国50个典型“地王”后发现,目前有14宗尚未开工,29个处于已开工未开售阶段。

华侨城地王“烂尾”的故事

11月28日,在经过近30天的预披露之后,北京产权交易所正式披露了华侨城新著东方剩余51%股权的转让条件和价格,挂牌底价为7.7亿元,同时意向受让方应代标的企业向华侨城支付47.583亿元的贷款本金及15138.2025万元的利息,且一次性付清。

北京侨禧公司项目方有关人员向腾讯财经《棱镜》表示,目前还处于过渡阶段,但最后肯定是泰禾集团接手这个项目,现在他们还在等华侨城总部方面的进一步通知。

不出意外,泰禾集团将以56.8亿元的价格拿到剩余的51%股权。

就此次转让和泰禾接下来的开发计划,腾讯财经《棱镜》致电泰禾集团董秘处,对方称请随时关注上市公司公告。

2015年11月,华侨城联合华润置地、招商地产以总价83.4亿元、配建5.7万平米公租房的代价夺该项目,这一价格成为当时丰台区的地王。

华润置地、招商地产随后退出,该地块变成华侨城独家开发,开发主体则是新成立的公司北京侨禧。

由于无法从金融机构融到开发贷款,华侨城只能以股东借款的形式拨给北京侨禧90亿元钱,主要用于支付土地价款。根据披露,负债则由拍卖时的90亿上升至约98.32亿元。

泰禾集团如100%拿下该项目股权,需要支付108.63亿元。比当初华侨城拿地时的83.4亿元增加了25.23亿元。

“当初华侨城以83.4亿元的总价、5.8万一平的楼面价拿下这块地的时候,可能没想到北京楼市这两年的情况会是这样。”某房企投资部副总李彤向腾讯财经《棱镜》表示,按照一般的开发周期,拿地到开卖快则6到8个月,慢则一年半到两年。而在北京,一般开发周期都得在一年以上。

自从去年房地产实施最严调控以来,房企在北京的开发周期变得更慢。以和华侨城同在2015年11月拿地的中粮天恒为例,其楼盘天悦壹号2017年11月才正式预售,开发周期是两年。

华侨城新著东方旁边的天悦壹号已开始预售,楼盘正在建设之中

李彤表示,来自深圳的央企华侨城在北京有点水土不服,拿到丰台新宫地块后一直迟迟没有开发。

天悦壹号工地的相关人员表示,在8月泰禾接盘之前,华侨城的楼盘才开始进入缓慢的建设过程。“此前对面的工地一直很安静。”

“接盘侠”泰禾

一方面建设进程缓慢,另一方面华侨城也在急寻买家。

李彤表示,他听说当时华侨城找京城的开发商到处询问:有没有人愿意接手这个盘的?但大多数开发商都没有多大兴趣。

理由很简单:华侨城出售这个项目有溢价,且要求在很短的时间内付款。对资金本来就不宽裕的开发商而言这不是一件小事。未来这个楼盘如何开发售卖也是个很大的问题。

“北京市场的新楼盘都被限价,这是个不成文的规定,此前,8万一平米是默认的天花板,开发商定价如单价超过8万,肯定拿不到政府的预售证。”李彤说。

这一“禁令”在8月份有所松动,但8月以后新楼盘的价格并没有出现太大的飙升。

“实际上中国玺那几个楼盘在调控之前的市场价是能够达到单价11、12万元左右的。但当时政府就给定在9万元多。”李彤说。

在这个大背景下,天悦壹号开盘的价格被定在单价8万元左右。

这让华侨城很被动。因为天悦壹号拿地的楼面价是5万元一平米,比华侨城5.8万元一平米的要低。同时,天悦壹号开盘早,且当时华侨城的设计方案几乎跟天悦壹号雷同。

“同样的地段,类似的户型,它单价卖8万元,你肯定也只能卖8万元一平米,甚至卖得更低,因为它卖得早。而你的成本又比它高。换做是我,也很苦恼。”李彤说。

泰禾接手之后,就推翻了原来的设计方案。

新著东方已改名泰禾 金府大院,目前还未开始预售

在金府大院的售楼处,一位工作人员指着大厅里的沙盘模型向腾讯财经《棱镜》说:“这些户型和设计都要进行全面改动,没法作为参考,楼盘最快也要明年才能开售。”

负责泰禾北京地区销售的一位人士也向腾讯财经《棱镜》表示,泰禾已经全面接管了金府大院的设计、建设和销售工作。

李彤说,很有可能,泰禾会按照它的“院子”模式把这个楼盘开发成豪宅。

在此之前,泰禾已经在北京开发了一个院子——位于丰台区西局附近的西府大院。

而正是这个大院让一向以周转快著称的泰禾陷入了泥潭。

2014年2月,泰禾以49.58亿元、配建5万平方米限价商品房的代价拿到西局地块。按亚豪机构市场研究部总监郭毅的测算,但是的楼面价是6.8万一平。

近4年过去了,这个楼盘还没拿到预售证。

据一位知情人士表示,此前泰禾在跟北京建委的博弈过程中,曾经有过以12万元一平的价格拿到预售证的机会,但泰禾当时比较犹豫,随后楼市调控开始,泰禾也就错过了那次机会。

地王烂尾将成常态?

华侨城转让股权给泰禾的案例,只是近两年来地王烂尾的一个缩影。

克而瑞地产研究中心在调查2016年全国50个典型“地王”后发现,目前有14宗尚未开工,29个处于已开工未开售阶段。

克而瑞分析师杨科伟认为,烂尾的地王项目一般都处于房价较高的一、二线城市,这些城市往往也是2017年政府“控房价”的重点区域,区域“限价”甚至直逼地王项目拿地楼面价,当前入市必然亏本。

此外,由于“地王”项目开发需要高成本投入,但今年融资门槛提升、限购限贷等一系列调控政策的出台,使得房企资金回笼速度受到影响,资金不到位所造成的工期拖延,也在一定程度上延缓了“地王”项目的入市。

克而瑞地产研究中心统计发现,2015年、2016年,北京土地市场拍出了12宗总价、单价“地王”及区域单价“地王”,主要分布在丰台和朝阳区。

但截至目前,12宗“地王”项目仍有半数未入市。包括2015年龙湖保利首开联合以楼板价6万元/平方米拿下的朝阳东坝单价“地王”项目,保利、首开联合体以6.7万元/平方米拿下的朝阳常营单价“地王”项目,位于丰台区花乡樊家村的“地王”项目、华侨城丰台“地王”项目,以及2016年位于昌平南邵的“地王”项目和位于朝阳将台的“地王”项目。

然而,这些“地王”不可能永远处于烂尾状态,因为政府将给它们设立“大限”。

11月底,各地国土资源部门将把当地地块的闲置情况向国土资源部会汇报,国土资源部将对闲置地块的房企做出一定的惩戒,包括罚款,限期开发等。

李彤说,这等于是两块夹板把房企夹住了。“一方面,土地闲置不开发,开发了不卖,政府要惩戒,另一方面,开发商要开盘售卖,政府给限定了价格。”

(应受访者要求,李彤为化名)

(编辑:倪萍)
关键字: 地王 北京 背后
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