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2015年至今的这轮楼市周期 背后就是一个资本迷局

本文来源于腾讯财经 2017-11-23 08:20:00 我要评论(0
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腾讯财经 平川

壹 南京楼市的跌停板出货法

最近,“火爆南京楼市”在网上被热传:几千个百万富翁带上小板凳、存折,通宵排队抢房。

这堪称南京历史上最大一波财富盛宴,南京河西10家楼盘登记现场,数万有钱人,冻结几百亿巨资,来买3200套房 —— 需要特别指出得是:由于政策限制首付偏高,此次10处新盘中最高首付金额将超过840万元,而大部分在230万元到600万元之间。

这些百万富翁疯了吗,为什么要在政策抑制期,如此不顾体面去抢房?

抢房背后,是新房和二手房价格严重倒挂:南京河西中部的一些小区,比如宏图上水云锦,二手房挂牌均价已经接近6万/平方米 —— 相比之下,同一区域的新房限价为4.5万/平方米。

从这个差价来看,这不是抢房,而是赤裸裸的抢钱。利益如此之大,怪不得南京富豪们都不顾吃相了。

但是,“从北京到南京,买家没有卖家精”,从房地产开发商角度来说,为什么不继续捂盘至政策逆转,而是在当下这个并不怎么好的时点,低价放盘呢?

从资本运作角度观察,南京房地产开发商低价放盘,也可以看做利用锚定效应的“跌停板出货法”。

“跌停板出货法”是二级市场近两年比较常用的操作手段:

当热门股票恐慌跌停、一字板来袭时,会引起非常高的关注度。当股价连续下跌达到30%左右时,很多交易者会将股价锚定于前期高点位置,受锚定效应影响、认为“此票已从高位下跌30%,风险已经释放完毕”,从而跟风抄底买入。

殊不知,这里只是下跌中继。此时跟风买入,恰好被想要出逃的资金大量派发筹码,成了站岗人。

如果从政策大环境出发,从互为对手盘的买(百万富豪)卖(开发商)双方综合考虑:开发商低价放盘,缴获大量现金回笼,恰恰和二级市场派发筹码的套路是一致的。

眼里只有“差价”的抢房者,会不会成为这两年“杠杆转移”牢笼的入彀者?

贰 杠杆的乾坤大挪移

我在2016年1月30日写过一篇《南京新地王吹响二线城市房价上涨号角》,号召大家买入南京为代表的强二线城市的房子。

做出这个判断,同样也是从资本运作角度观察楼市而得出的结论。

当时南京新地王楼面价就达到了4.2万/平方米 —— 通过抬高面粉来撬动面包价格,是这些年炒房的一贯套路 —— 这显然又是要拉房价了。

事实上,这轮强二线城市房价上涨周期始于苏州:2015年9月,苏州诞生新地王,姑苏地块楼面价达到了3.1万/平方米。三个月后,苏州房价全面上涨,根据统计局数据,苏州房价12月上涨4.38%列全国第一。而实际上房价普遍上涨了50%左右,部分优质楼盘甚至接近翻番。

南京新地王,是复制这个炒作路数 —— 苏州、南京又分别为江苏省GDP总量前两位,出场顺序也对 —— 如果说2015年深圳房价涨势太过闪耀,遮蔽了苏州的光芒,那么南京新地王出场,相当于把这副暗花打成了明牌。

现在我们知道,这轮楼市上涨、其政策目的一是去库存(主要是三、四线楼市库存),二是转移杠杆。

而楼市去库存战术,完全是二级市场极其常见的炒作套路 —— 比如要做一个板块,提前在整个板块布局之后,最重要的就是 —— 要不计成本的树立起一个龙头,并配合消息面,通过龙头的持续上涨来激活整个板块的赚钱效应。

这个时候,交易者因为龙头涨停无法买到,会选择买入板块其他跟风上涨的股票 —— 这就是此局的盈利模式,通过派发跟风盘筹码而获利。

回到楼市来看,完全是这个炒作套路 —— 先把一线城市的房价打起来,然后限购不让买;把跟风盘“引导”到强二线城市,当时南京新地王横空出世,就到了这个阶段,强二线楼市上涨前夕。

2016年南京地王之后,强二线城市疯狂上涨了一大波;接下来,再限购二线市场,再把资金引向三、四线城市,把这些城市房价打起来,涨价去库存。

待到资金被引至四线城市,库存消化完毕,最后祭出政策把楼市“冻”起来 —— 让新进的资金无法轻易离开,从而完成“杠杆转移”。

从资本市场角度审视,上一轮二线城市楼市上涨的龙头是南京。南京房价涨上去之后被限购,进入阴跌……这次抢房的爆发,相当于回踩确认M顶的第二个高点,之后就是慢慢熊途。

综合来看,我倾向于认为南京百万富豪们“被套路”了:也许他们真能够赚到钱,赢得资产上的增值,但是这张“纸面上的富贵”能否在未来得到兑现,存疑。

叁 楼市未来走向:冻

未来的政策走向已经越来越清晰:存量经济,制造业立国,彻查金融风险。

存量经济下,必然强者恒强。小公司因为缺少可以去开拓的新领域而丧失想象力(市梦率);即使小公司在新领域开拓出新市场,一旦大公司进驻,立即败退 —— 可以参考网宿科技这支曾经的明星股,因阿里进入CTM行业而跌成狗,业绩股价双杀,现在还在“一路向南”。

楼市也一样。除了一线和强二线城市,其他城市的房子是没有投资价值的,只会不断被分化。

而“制造业立国”和“彻查金融风险”则在不同角度利空楼市 —— 如果全民都希望借助楼市成为“食利者”,没有人去辛苦工作,必将“国之不国”。所以抑制楼市,说得小一些是控制金融风险、降低制造业成本,说得大一点则是避免国家因全民投机而走向幻灭。

抑制楼市不希望上涨,并不意味着就可以任由其下跌。预计上峰会通过“冻”来把投机资金套牢,然后通过长效机制固化,从而达到“房子是用来住的,而不是用来炒的”政策目标。

从全国楼市总龙头北京来观察:市区已经阴跌几个月,环京不少地方腰斩 —— 其他城市早晚会跟随之。乍一看,好像房子总价降低了,但如果考虑到首付增加、月供提高等政策抑制手段,买方的负担并没有降低、反而增加了。这种情况下,降价并不会带来太多的“持币抄底”人。

换句话说,只要政策定力在,楼市未来是会持续这种“冻结”的 —— 冻结得不是价格,而是成交量。

在这种冻结中,只要成交量可控,价格跌多一点、反弹一些,都已经不重要了。

【作者:平川】 (编辑:文静)
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