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前10月全国房地产库存持续减少并现结构性调整 房价趋稳

本文来源于21世纪经济报道 2017-11-14 15:28:26 我要评论(0
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11月14日,国家统计局公布了1-10月全国房地产开发投资和销售情况。

数据显示,2017年1-10月份,全国房地产开发投资90544亿元,同比名义增长7.8%,增速比1-9月份回落0.3个百分点。其中,住宅投资61871亿元,增长9.9%,增速回落0.5个百分点。房地产开发企业土地购置面积19048万平方米,同比增长12.9%,增速比1-9月份提高0.7个百分点;土地成交价款9695亿元,增长43.3%,增速回落3个百分点。

销售方面,今年1-10月份,全国商品房销售面积130254万平方米,同比增长8.2%,增速比1-9月份回落2.1个百分点。其中,住宅销售面积增长5.6%,办公楼销售面积增长28.2%,商业营业用房销售面积增长21.4%。10月末,商品房待售面积60258万平方米,比9月末减少882万平方米。其中,住宅待售面积减少772万平方米,办公楼待售面积增加17万平方米,商业营业用房待售面积减少87万平方米。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示,总体来看,全国楼市进入平稳期,市场投资趋于稳定,全年投资增速维持在7%以上是大概率事件。年底将至,房企开始为下一轮行情做准备,所以拿地上较为积极,但调控措施继续深入,土地出让上增加了竞地价、限房价等限制性条件,市场有所降温,因此土地成交价增速开始放缓。

在“金九银十”传统销售季的影响下,全国商品房销售量保持增长,但增速继续下滑。卢文曦认为,今年全年交易量高点已经产生,年底房企投放意愿不强烈,预计后续销售增速下滑趋势或有扩大,同时在调控政策高压下,投资力量流向商业地产的迹象比较明显,商业用房的销售增速明显超过住宅。

今年楼市库存持续减少,并连创新低,基于此,卢文曦认为尽管受到调控压力的影响,但房价短期之内不会出现快速回落。而在结构性调整中,商业性地产库存开始逐渐回落,在大力推动租赁市场背景下,商业地产或迎来投资潮,化解高库存压力。

“去库存”的主张在上海也得到了积极落地。根据上海链家市场研究中心监控数据,目前上海市新建商品住宅存量499.88万平方米,相较9月末的存量面积,下降了7.24%,近年来首次降到500万平方米以下。相当于6周去化近40万平方米(近3000套),库存成交占比达到98.42%。

数据来源:上海链家市场研究中心

链家首席市场分析师张月表示,上海市去库存的进展市场响应较好,与去库存前期,存量更符合需求、得以较快被消化有关。而随着库存逐渐下降,消化难度会逐渐加大,这主要在于底部剩余库存会逐渐表现为大户型、高总价、长积压的特征,使去化周期变长。

11月6日至11月12日,上海市新建商品住宅套均成交面积为132.58平方米。张月认为,套均成交面积已连续第四周高于130平方米,是去库存为主带来的一个显著特征。目前上海库存平均面积为153.4平方米,深度去化的阻力在于大户型流动性的衰退:大户型需求以多次改善群体为主,认房又认贷后门槛的提高,卖一买一周期的变长,都会传导至新房大户型进一步去化。同时,库存分散在近1500个楼盘,平均每个楼盘有30多套可售,如果未来新增不明显,新房库存的分散度不亚于二手房,但在调价灵活性、面积多样性上,远不如二手业主灵活,成交难度系数相对更大。

数据来源:上海链家市场研究中心

上海中原地产数据显示,11月6日至11月12日,上海市新建商品住成交面积7.4万平方米,环比减少23%。区域上虽然延续前期以南汇区、嘉定区为主的格局,但是也呈现出势头衰减的迹象,比如南汇区成交量为1.3万平方米,环比减少23.5%;青浦区成交量下滑到1万平方米以内,环比减少37.5%。

从成交量前十项目来看,大部分项目的成交均价在3-5万元/平方米之间,仍以中高端项目为主。楼市均价为49016元/平方米,环比小幅下跌1%。继续在高位盘整。

上海楼市成交量的继续下行与供应节奏相对迟缓有关。前一周上海仅有一个473平方米的项目入市,成交量仅为6套。

卢文曦表示,当前楼市本身面临交易动力下滑压力,持续没有项目入市导致关注力缺失。前两年市场交易活跃度高,商家年末有冲刺意愿,但今年情况截然相反,没有投放产品的冲动。此外,年底也是信贷资金枯竭的时候,11月中旬后一些银行就不再放款,在这种背景下,年底也没有翘尾的可能。

【作者:唐韶葵 ,张旦珺】 (编辑:daisongyang)
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