租赁公寓REITs大幕开启 企业在运营红海中寻找出口

本文来源于:财经网 2017/11/08 0

11月3日,新派公寓权益型类REITs在深交所正式发行成功。这是国内首单长租公寓资产类REITs产品,也是国内首单无主体提供增信的权益型公寓类REITs。该计划与保利地产的类REITs产品获准发行,为涉足长租公寓市场的房地产企业打开了一扇可持续经营发展的大门,撑起“租购并举”的楼市下半场。

新派公寓权益型房托资产支持专项计划10月11日正式获批发行,拟发行金额2.7亿元。随后,国内首单央企租赁住房类REITs——中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划获批在上交所获批发行。

企业在运营红海中寻找出口

REITs成房企轻资产化的必经之路

对于看好长租公寓市场蓝海,却在运营红海中寻找出路的企业来说,这无疑给出了一个方向。

数据显示,现存商业不动产市场规模约在50万亿元左右,潜在的市场化租赁公寓市场和政府支持的公租房廉租房市场存量规模均在数万亿元级别,而这一部分按照国际惯例也被纳入商业不动产的范畴。但商业不动产行业普遍面临四大痛点:一是库存压力大,亟待经营提升;二是融资成本高;三是核心城市传统商务区老化,四是流动性和证券化严重不足,退出难。

“解决之道在于能不能发展靠能力、靠资产自身,而非靠主体推动的金融市场,这就是资产支持证券市场,就是资产证券化。具体来说就是以CMBS为代表的债项融资工具和以REITs为代表的权益型金融工具”,中国证券投资基金业协会资产证券化委员会专家顾问、高和资本执行合伙人周以升称。“REITs能帮助中国房地产企业形成租赁住房运转闭环,为租赁住房企业建立完善的投资、运营和退出渠道”,住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌在接受媒体采访时指出。

住建部房地产研究中心主任秦虹称,新派公寓权益型类REITs的成功落地,标志着在顺应“供应侧改革”号召以及国家不断出台鼓励住房租赁市场政策环境下对持有型物业进行资产证券化的一次“破冰”式的创新尝试,是落实《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》和《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》等政策文件的重要成果。通过资产证券化金融创新,大力扶持住房租赁市场建设,有利于完善我国房地产市场的“基础性制度和长效机制”,对促进“住有所居”战略目标实现具有重要的历史意义。

“REITs产品的应用是房地产企业‘去库存’和轻资产化的必经之路,通过这种途径,房地产企业可以实现从传统开发商身份向投资公司的转型”,中国证券投资基金业协会资产证券化委员会专家顾问、瀚德金融科技研究院院长郭杰群表示。

郭杰群分析,CMBS/准REITs的运用会提升商业物业资金效率,有助企业“去杠杆”,吸引权益类资本,使得企业资金来源多元化。“债项-股本”小生态系统的形成,将会整合和孵化更多的运营公司和运营能力,从而最终形成“债项-股本-运营管理-资产管理”大生态,将大量资产从开发商表内转移出去,使开发商的轻资产成为必然。

然而,没有好的融资工具REITs就是空谈。周以升提出,大部分新设REITs或者类REITs载体都没有信用历史,脱离主体信用的标准化资产支持融资工具的发展是REITs市场的关键。

不动产证券化将成为持续热点

融资成本降低增强企业发展REITs动力

对于商业地产开发企业来说,因为资金成本带来的压力,导致难有时间和耐心好好地经营项目。REITs产品的应用有助企业降低融资成本,打通退出通道最为关键的一环。

根据统计数据显示,目前银行资金仍然是商业房地产企业的最主要融资来源。以间接融资为主的银行贷款占商业地产融资比重的70%,而美国这一比率仅在47%左右水平。美国商业地产靠CMBS融资占20%,靠REITS融资占33%。相对应的,中国商业物业融资成本高达6-15%,而美国商业物业融资成本仅在3.5-6%。

随着房地产市场调控力度加大,房地产开发贷、公司债、地产基金和资管计划等融资渠道收紧,房地产企业发行CMBS、类REITs等不动产资产证券化以改变经营模式,创新融资方式,降低融资成本的动力在进一步增强。

据CNABS统计,2017年1-10月,一级市场共发行25单商业物业资产支持证券(包括资产支持票据)单数较2016年全年增加92.31%;发行规模合计718.89亿元,较2016年全年增加102.64%。其中,CMBS累计发行13单,类REITs累计发行12单。

房地产资产证券化发行规模在迅猛增长。中国证券投资基金业协会资产证券化委员会专家顾问、联合评级总裁万华伟认为,从中长期来看,房企有以资本市场融资置换传统经营性物业贷以降低综合成本的诉求,另外银行也有将经营性物业贷替换为证券化产品投资的动力,预计商业地产证券化将持续成为热点。

REITs在中国已经没有核心障碍

但公募REITs推出仍有一段路要走

目前,中国已经发行多个私募REITs及类REITs产品,保利租赁住房类REITs在业内眼中,其重大意义在于间接实现了公募REITs的扩募功能,在推进私募REITs及类REITs向公募REITs发展上,迈出了一大步。

“REITs推出在中国已经没有核心障碍”,周以升从监管、税收、估值、工具和不动产管理人等五大方面进行分析:从监管上来说,目前中央和监管层对REITs高度关注,系历史上离公募REITs最近的时机;从税收来说,REITs存在重组期和持有期两部分税收,重组期税收与物业买卖交易一样纳税,其缴纳有一定的合理性,而持有期每年缴纳的所得税等,则可以通过技术手段进行优化;从估值合理性来说,只要有劣后级专业投资人进场,可证明估值水平被认可;从不动产管理人来说,已有不少机构有充足的历史业绩。

中国银行间市场已经出现向公募REITs发展的趋势,似乎就欠缺一个合适的契机。尽管如此,公募REITS的推出仍需要克服一些难题。

万华伟表示,相较私募REITs,公募REITs要求披露的信息更多,更透明,但对于拥有租赁公寓所有权的企业和业主来说,如租户、房屋出租率,出租价格等均属于较为敏感信息,对外披露的意愿仍不太强。另外,公募REITs投资相对来说仍然比较专业,必须引入专业服务商促进市场发展,个人投资仍需审慎。

“第三方担任特殊服务机构的项目或将进一步增多”,万华伟还称,特殊服务商可能同时作为劣后级投资者,把控资产池的质量并促进交易结构设计的合理性,一方面有利于促成该笔证券化交易,另一方面使得其与其他投资者保持了利益一致性,作为第三方对项目运营进行风险监管和资产管理服务,并可将先进的管理理念与资源带入项目运营中,有利于保障投资者权益。

编辑:文静
租赁 公寓 运营 租赁公寓 REITs
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