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十年拆不动改分期旧改 深圳旧住宅改造换思路

本文来源于中国房地产报 2017-11-07 21:36:43 我要评论(0
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城市更新项目要做到政府、拆迁户、企业三方满意非常不容易。一方面业主提出条件越来越苛刻,一方面深圳市政府对业主诉求不能无视,夹在中间的开发商不得不扮演艰难的角色。

十年拆不动改分期旧改 深圳旧住宅改造换思路

经过了30多年的风雨,木头龙社区在周围日渐生长的高楼中显出一派沧桑的模样

对深圳来讲,土地资源非常稀缺。对深圳城市更新来讲,拆迁与谈判是一个难点。

难到什么程度?2009年12月1日,《深圳市城市更新办法》施行,截至目前,全市只有8个旧住宅区纳入城市更新计划,实施拆除重建改造,绝大部分均因无法满足更新政策规定的100%签约率要求停滞不前。

10月26日,罗湖区城市更新局发布《关于罗湖区翠竹街道木头龙片区城市更新单元规划修改(草案)的公示;11月1日,《2017年深圳市城市更新单元计划龙华区第二批计划》被批准。其中,罗湖木头龙小区将分为两期实施改造,这个受困于无法推进城市更新搁置10年的旧小区迎来了难得的曙光。

拆不动的尴尬

“深圳房价这几年上涨这么快,木头龙一旦开发完,开发商肯定赚很多。没理由只让开发商赚钱,业主就不能分享红利,对目前这个拆赔标准,我不同意。我也担心,开发商为了最大化赚钱提高容积率,住起来就不会特别舒适。”迟迟未签约的一位业主对中国房地产报记者表示。

木头龙小区建于上世纪80年代,是一个福利房性质的项目,居住着国企、事业单位职工。

益田集团从2007年进驻木头龙社区,2010年木头龙成功获得深圳市政府批准列入第一批城市更新单元。2013年4月,深圳市规划和国土资源委员会通过了益田集团提交的木头龙片区城市更新专项规划设计的审批。由于无法与部分业主达成一致,改造更新迟迟未能启动。

这期间,益田集团称,每年向已经签约搬迁出小区的业主支付租金。从2011年到2015年期间,益田每年支付租金超过了7000万元。而目前租金从60元/平方米提高到70元/平方米,益田支付的年租金高达1亿元。

益田相关人士对中国房地产报记者表示,早于2012年,该项目签约总数已经达到80%。到2015年年中,签约户数与面积达到90%,仅剩下130多户。2016年年中,剩下业主中又有超过半数业主签约,剩下仅仅60多户。此番经过5个月谈判,2016年年底再度有30户业主组团与益田公司签约,目前项目签约率已高达98.5%,但由于仍有20多户业主一直未签约而陷入停滞。

“不同意的业主大部分是木头龙的老住户,他们在深圳奋斗了一辈子,只有这一套房产,是他们博取城市发展红利的最后‘筹码’。”上述人士表示。

政策的渐次改良

深圳城市更新与其他城市最大的不同在于,其他城市的拆迁由政府主导,深圳则是由市场主导,政府只起引导作用。

实践的结果是,城市更新项目要做到政府、拆迁户、企业三方满意非常不容易。一方面业主提出条件越来越苛刻,一方面深圳市政府对业主诉求不能无视,夹在中间的开发商不得不扮演艰难的角色。

尤其是拆赔比成为了“100%业主、100%面积同意”的痛点。以木头龙为例,公开的补偿协议显示,益田按照1∶1.3的比例进行拆迁补偿。但益田相关人士表示,一些业主要求1套房产赔2套房产,有的要求赔偿商铺,还有的要求开发商按15万~20万元/平方米来回购房产,因此难以达成一致。

据中国房地产报记者了解,木头龙项目已经更改过数次拆赔比,从最初建筑面积赔率1∶1.1到1∶1.2再改为最后的1∶1.3。“如果换算成套内面积的话,大概是1∶1.16,远高于政策要求的标准。”益田集团相关人士表示。

在2015年颁布的《城市更新条例》草案中,市场呼唤已久的拆赔比标准已经进行更改。按照规定,建筑物产权置换按照建筑物使用面积(套内建筑面积)测算,置换比例不得低于1∶1,但是不得高于1∶1.3。

2016年6月,正在内部征求意见的《关于进一步加强城市更新实施工作的暂行措施》征求意见稿流出,提出将旧住宅区住宅类合法建筑产权置换按套内面积测算,同用途置换比例原则上为1∶1。

因此对于取消100%同意率也成为了业内呼声。深圳市人大代表、罗湖区委书记贺海涛去年曾在深圳市第六届人民代表大会第一次会议上提到“罗湖作为一个老城区,城市更新的量相对较多。木头龙和金钻豪园两大片区都是符合罗湖区城市更新要求的大片区,目前搬迁过渡期已长达三四年。因为搬迁的周期太长了,已经出现已签约业主和未签约业主都上访的‘双上访’现象。”

不过直到目前,深圳仍然没有放弃100%同意这一条。今年1月出炉的《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》(以下称“《暂行措施》”),还是明确规定,零散旧住宅区部分由区政府组织开展前期工作,由区城市更新职能部门申报,权利主体的城市更新意愿应当达到100%。另外,零散旧住宅区的住宅类合法房屋产权置换原则上按照套内面积1∶1进行。

但是政府对于7个旧住宅小区城市更新项目已经有了新思考。今年8月底罗湖区人民政府发函通告称,罗湖区部分已批规划的以旧住宅区改造为主的拆除重建类城市更新项目,因拆迁谈判问题停滞不前,规划中的公共利益长期无法实现,已签约业主的回迁诉求日益强烈。根据规定:拆除重建类城市更新项目在城市更新单元规划批准两年后,仍因搬迁谈判未完成等原因未能确认项目实施主体的,经综合判断确有实施必要性和紧迫性,且符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关规定,可以优先纳入征收范围。

10月底事情再次有了新进展,木头龙小区将分为两期实施改造。如若顺利实现,这对于目前其余受困不前的旧住宅小区都会是新思路。

美联物业全国研究中心经理张添鸣对中国房地产报记者表示:“木头龙小区的旧改有可能成为一个范例,先改造完成签约的部分,加速项目的进度,避免拖延过长的时间。未来遇到签约难的问题,或许是一个解决的方案,但也应注意的是难签约的部分未必是集中在一起,可能是分散状态。”

位于福田区的华富村就是棚改的典型代表,该项目住房总数2343套,是目前福田区列入老旧住宅区改造中规模和体量较大的项目,也是福田区第一个按照全新模式实施的旧改项目,“政府主导+国企实施+安置房建设+人才房建设”。

在之前市场化推动的城市更新模式中,只有拆迁补偿签约率达到100%后,项目改造工作才能正式实施,而在华富村旧改中,只要在规定的签约期限内,整体签约率达到90%,就将全面启动各项工作。

深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉对中国房地产报记者表示:“原来城市更新包括旧住宅区,市场主导,但是钉子户存在阻碍了城市更新。相比较分期开发,棚改模式会更好,政府会出于公共利益来进行,能减少钉子户诞生。在政府主导下,进程会更加快。把旧住宅区纳入城市更新,开发商要和每家每户谈,对开发商来说过程很长,背上了补贴的枷锁,如果对后期钉子户补偿高,对前期拆迁户又不公平。所以新的棚改模式下,相比较原本100%同意,只需要90%就可以同意。”

张添鸣也有相同看法,“从本质上来看旧改属于企业行为,棚改属于政府行为,但实际上旧改相对棚改并没有什么优势可言,只是对于拆迁户的赔偿比例高于棚改。目前深圳城市更新仍在摸索阶段,城市更新条例也在不断的进行修改,使之更加符合市场需求,但短期内尚无法尽善尽美。”

【作者:翁晓琳】 (编辑:许楠楠)
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