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苏宁金融:楼市调控越来越严 新轮抄底时机何时出现?

本文来源于苏宁财富资讯 2017-10-30 16:34:01 我要评论(0
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来源:苏宁财富资讯

作者:左俊义 苏宁金融研究院高级研究员

房价走势一直是大家关心的问题,买了房子的人天天盼着房价涨,没买房子的人天天等着房价跌下来好抄底。那么,在本轮房地产周期,什么时候是抄底的好时机呢?今天就来分析一下。

房价滞后销售的时间变短了

要想预测本轮房价走势,首先需搞清楚量价之间的匹配关系。

投资股票的人都知道,要想价格上涨持久,就必须要有成交量的配合,如果在价格上涨的同时成交量也出现了明显的放大,那就是比较好的投资信号。

房地产市场也是如此,成交和价格是相辅相成的,而且,由于房地产流动性较差,房地产的成交量一般是房价的领先指标。

从30城市房地产销售和70城市房价的历史走势来看,2010年以来销售环比基本领先房价环比大约10个月左右的时间。

不过,近几年销售领先房价的时间有所缩短,比如2014年3月销售环比出现低点、但房价环比的低点在2014年8月出现,销售大约只领先房价7个月的时间(参见图1)。

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背后的原因是,近几年房地产开发商的资产负债率持续提升,导致房价对销售的敏感性也出现提升,一旦销售不好、开发商的现金流就立马变得紧绷,如此开发商有动力去调整房价、促进项目去化,结果就是房价滞后销售的时间变得比历史要短了。

抄底时机或在明年上半年

根据上述量价关系进行简单回归,结果可以发现:根据模型,明年上半年房价环比有望保持在比较低的水平上,有购房需求的朋友可以考虑在这个时间段出手(参见图2)。

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值得注意的是,2015年以来房价的波动幅度超过了销售可以解释的水平,比如根据模型,房价的月涨幅最高大约可以达到0.7%的水平,但实际房价月涨幅的高点高达3.15%。一般经验是,房价长期内有均值回归的特性,即此前涨幅超过历史趋势水平越大,后面跌幅也就越深,因此这一轮如果想抄底的,倒也不用太着急。

当然,上面只是针对刚需用户的建议。如果是投机,则涉及现在房地产市场是否处在大周期拐点的问题,这个问题是婆说婆有理、公说公有理。

从人口大周期的角度,房地产市场基本是利空的;从政策角度,房地产长效调控政策在持续推出,包括发展住房租赁市场等。

但从需求角度,为降低三四线城市的房地产库存水平,政府推行棚改货币化安置政策,目前货币化安置比例超过50%。

具体来说,2016年和2017年棚改目标都是600万套,2018-2020年的棚改目标是1500万套(大约每年500万套),可见未来三年棚改力度依旧较大。而2016年棚改货币化消化了2.5亿平米的楼市库存,如果未来棚改货币化保持在50%的水平不变,那么未来三年来自棚改货币化的住房需求每年就有2.1亿平米(=2.5亿平米×500万/600万)左右,毕竟大家拿了货币补偿,第一选择都是买成房子。

而2016年全国住宅销售面积13.7亿平米,这意味着棚改货币化大约锁定了15%-20%的市场需求。这种情况下,如果棚改货币化的政策不变,房价压力还是比较大的。

厦门福州等城市不必急于抄底

上面只是从全国70大中城市房价的角度进行了分析,但实际上不同城市的房价走势分化会很大,有的城市土地供应量很少,有条件的人当下就可以入市;有的城市土地供应量很大,想入市的人可以等更长一点时间。

根据每个城市的土地供应量和销售面积数据,可以计算每个城市过去一段时间招拍挂卖出的土地大约可以支撑多少个月的销售。这里使用各个城市2016年10月至2017年9月推出的住宅用地的规划建筑面积之和,除以同一城市2017年4月至2017年9月的平均住宅月销售面积,可以得到过去一年每个城市推出的土地的可售月数。

一般认为,如果土地可售月数在18个月以上,房价压力就会比较大。根据计算结果,厦门、福州、潍坊、武汉等城市土地可售月数在18个月以上(参见图3),因此这些城市的刚需可以不必着急,明年看看政策的变动再说也不迟。

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如果土地可售月数在6个月以下,说明该城市推出的土地供应严重不足,这些城市包括深圳、泉州、东莞等(参见图4),明年的房价上涨压力会比较大,刚需无需观望太久,有合适的楼盘就可以考虑入市。

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最后,强调一句:做任何事情,抓住时机顺势而为很重要。祝您好运!

【作者:苏宁金融研究院 (编辑:文静)
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