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房企疯狂厮杀背后:三天拿一块地 刹车纷纷失灵

本文来源于第一财经 2017-08-09 08:56:59 我要评论(0
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在时代滚滚的潮流中,每个房企都在主动和被动中前行。但无论是主动地掠夺还是被动地跟随,每个企业都在这个时代快马加鞭,千亿、三千亿、万亿的目标接踵而至,行业厮杀越来越厉害。

疯狂与激进

几天前的一个图片刷遍整个地产圈,原因是中梁地产和旭辉地产均对员工许诺称,“要帮助高层管理者收入过亿,帮助中高层收入过千万,帮助中层收入过百万,帮助基层有房有车。”

一时间,行业内对中梁地产这家房企开始刮目相看。这家发迹于温州的房企在几年前还名不见经传,过去两年凭借在三四线城市的高周转销售,实现销售额快速增加。克而瑞检测数据显示,中梁地产2017年1~7月流量销售额408.6亿,位列房企排名26名。

事实上,这家企业在2008年销售额仅超过30亿元,2015年规模发展到168亿元,2016年销售额为336.8亿元,弯道超车的时间几乎就在最近两年。

而这家公司野心不止于此,其今年的销售目标已经提升至600亿~650亿元。中梁地产助理总裁陈宏朝在近日举办的一次地产金融研讨会上表示,中梁内部已提出了“双千亿”目标:到2021年,销售额和总资产均超过千亿。

为了实现这样的目标,中梁地产全员上下都开始“打鸡血”。去年这家公司平均五天拿一块地,全年耗资246亿元拿下了68块土地。截至今年7月初,中梁拿地资金已突破200亿元,获取土地60多幅,平均三天拿一块地。

“每周都有几十块土地上报集团,周一光是拿地开会就要一整天。”一位中梁地产内部人士告诉记者。

当然,疯狂的背后也需要给员工稳定的物质保证。为了实现项目盈利,中梁在项目跟投上不断加码,控股集团8%,区域集团8%,区域公司8%,合计24%,远高于行业水平。核心管理层强制跟投,其他员工自愿跟投,提供内部1∶4的高杠杆,利润分两次分配:回款达到70%时分配一半的利润,回款达到90%时利润全部分配。

从某些方面来看,这样的跟投极大程度绑定了中梁和员工的利益,实现了“双赢”的过程;而从另外一方面看,员工也承受了更大的风险,在市场良好的情况下跟投可以赚得盆满钵满,而一旦面临市场调控就有可能血本无归。

这样的场面像极了德州扑克的一场赌局,有些人带了全部的筹码准备all in,但是不知道对手的底牌是什么,谁成王谁落寇,还难言判断,风险伴随着整场赌局。

同时,不断地加杠杆和内部融资让中梁的资金成本居高不下,虽然中梁未能披露上述数据,但从员工集资有超过10%的回报看,中梁的资金成本可能比这个数字还高。

这样的激进看好者一片赞赏,中梁靠着在三四线掘金的机会把握了这一轮三四线城市的红利期,实现了弯道超车,为自己进入主流市场奠定基础。

而不看好者同样有自己的看法,在每一次调控之后总有几家激进的企业就此停滞。“未来房地产的主战场还是在一二线城市,中梁目前在一二线城市并未进入,后续的发展可能很有压力。”一位房企高管如此评论。

中梁的快速发展只是这个行业的一个缩影,前有融创不断并购扩充自己的土地储备以达到更上一层楼的效果,后还有金科三年提出2000亿的激进目标。

“无论是老板还是我们都被时代绑架了,所有人都火力全开开始冲刺。”一位闽系房企高管评价。

对于这些企业和这些人而言,他们都在经历一段从未有过的时代,也许回头看会觉得这个时代非常有意思,但是自己深处其中时却迷茫不止。

“刹车失灵”

就像一列高速行驶的列车,一直马力全开的时候就容易偏离正常的路线。

不久前,新城控股内部下达了《关于对肥东项目研判竞买报价失误的处罚决定》,主要针对投资研究部在肥东项目获取过程中,存在重大研判失误,对公司造成严重损失予以处罚,其中,新城控股投资拓展部副总经理遭到降职、降薪并扣罚10万元奖金,投资研究部副总监被降职、降薪,并被罚3万元奖金。

这个处罚的背后,新城控股则花费了15亿的“学费”。

今年7月,新城控股以溢价231%、总价35亿元的代价竞得肥东县编号为FD17-10号地块,但是相较于第二名万达集团的20.06亿元报价高出74%约15亿元。据此测算,该地块住宅楼面价为每平方米9039.21元,商业楼面价为每平方米7954.51元。

拍地之后,业内就判断新城的这块地价格过高。按照合肥现有竞拍规则,土地竞买分为三个阶段,举牌应价、书面报价和摇号。在书面报价环节中,各家公司根据自己的判断给出报价。新城高估了“对手报价”,从而以高出第二名约15亿元的报价取得宗地使用权,由于价格未超出限价,新城最终成为竞得人。

虽然新城控股方面表示不会退地,但是上述事件在新城内部也并未被认可。这家发迹江苏常州的房企,董事长王振华曾因个人原因配合调查,随后新城控股开始不断强调规模。在今年初新城的年会上,王振华提出在2020年确保2500亿并冲击3000亿的目标。随后,新城控股拿地节奏明显加快。按照克而瑞统计数据,2017年前7个月新城控股新增土地价值337.9亿,位于房企排行12位,并高于自己的销售排名。

不断加杠杆的快速发展让新城控股难免出现意外,很多时候“黑天鹅”事件其实并非偶然,而是早已积聚起来的“灰犀牛”事件。

在这个刹车纷纷失灵的时代,新城控股的这个案例只是沧海一粟,很多房企的快速扩张更是让企业员工无所适从。

以加班著称的碧桂园几乎是今年的明星房企,因为强力的销售额一跃处于行业第一。按照碧桂园的内部目标,其2017年实现销售应为6000亿,较上一年翻番。数据显示,从2012年到2016年,碧桂园已经创下了合同销售复合增长率58.28%的较高纪录。

快速扩张的过程让碧桂园员工队伍急剧上涨,而碧桂园的加班文化让其员工压力普遍高于其他房企。

在行业内同样凶猛的还有华夏幸福,这家企业依靠产业导入模式不断低价拿地,在房地产销售排名位于前列。而从其流动性看,有加盟员工不到半年就选择离职,职业压力非常大。

面对时代的选择,每个人、每个企业都开始身不由己,规模、规模还是规模,在这场赛跑中有些人已经开始透支体力,真正的长跑也许才刚刚开始。

【作者:罗韬】 (编辑:daisongyang)
关键字: 房企
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