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孟晓苏:共有产权房面临道德风险和继承权问题

本文来源于凤凰财经 2017-08-08 10:54:13 我要评论(0
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(凤凰财经记者 刁艳艳)8月3日晚间,北京住建委发布《北京市共有产权住房管理暂行办法》,向社会公开征求意见,提出自住房改为共有产权住房。而早在2014年4月,住建部发布《关于做好2014年住房保障工作的通知》,确定北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石为共有产权住房试点城市。

北京也成为继江苏淮安、上海之后,国内第三个出台共有产权住房的专门文件的城市,而国外诸如英国、新加坡更是早有类似的尝试。

相对以往保障性住房,共有产权住房政策有两个亮点,其一,非北京户籍的“新北京人”的分配比例达到了30%。其二,在转让规则上,共有产权住房不满5年的,不允许转让房屋产权份额,满5年的,可按市场价格转让所购房屋产权份额。

综合来看,北京市这次推出的“共有产权房”其实是具有一定保障性质的普通商品房,其最大的特点是政府和购买人共同享有房屋的所有权,并在转让、出租等方面相对于一般商品房有一定的限制。

值得注意的是,北京统计局数据显示,2016年末,北京常住外来人口807.5万人,5年以上纳税人口未知。而今年四月份北京发布的规划,未来五年自住型商品房将供地1020公顷,拟建25万套房,也就是说,新北京人是每年1.5万套。即使满足条件共有产权住房的人口没有800万,可是这个数据,也会让人忧虑是否满足条件也难以买到共有产权住房,这个政策效果是否显著?

对此,凤凰财经专访了“中国房地产之父”、原房改课题组组长孟晓苏,解读这一政策。

“中国房地产之父”、原房改课题组组长孟晓苏

孟晓苏观点精粹:

1、北京刚刚发布的共有产权房的政策,是一个好政策,这样的政策既没有打破商品房的定价体系,维护了房价的稳定,又能够使夹心层住上房子。

2、不能认为800万流动人口都是没房住的。住房供给除了增量,还有巨大的存量。这些存量不光是可以居住,还可以买卖。现在我们在城市建设用地,特别是住宅建设用地方面控制得太厉害了。不是没地,是拿地不盖房,这些问题是规划思路上的问题,它不是建设部门的事情,是规划部门的事情。

3、即使房价下跌的城市也可以推广共有产权住房,共有产权住房与房价上涨下跌没有关系。

4、共有产权房应该说是房改方案之后在产权制度上的又一个创新,比别的创造都要好。它的创新是各方受益,没有失败者。我把共有产权房当做供给侧改革的一项重要内容,也可以把共有产权房当成是北京的供给侧改革迈出的一步。

5、共有产权房会面临两方面风险:道德风险和继承权问题。

6、限购只是解决一时,只是把需求压住了,同时供应量需要扩大,不能老限购下去。

7、房地产去年有风险,目前没有风险。

8、即使是刚需族来说,拥有一套房子,房价上涨也是有利的,增加房子的价值含量,比如老了就可以抵押贷款等。

9、不建议卖房炒股。中国大部分的家庭财富是房产,有闲钱可以去炒股票,但房子是老百姓的本钱,把本钱卖了压进去,说不定没了。

凤凰财经记者:您怎么看北京共有产权住房这个政策?

孟晓苏:北京刚刚发布的共有产权房的政策是一个好政策。最近这一年多的时间,我也为共有产权房的实现做了多次努力。这个政策最初是2007年从江苏淮安开始试行的,接着在2013年到上海推广。记得那年我到上海,有关领导告诉我,共有产权房就是让夹心层的百姓能用比较低的价格住上房子,同时还不影响商品房的价格。

夹心层指的是买不起商品房但是又不是保障房享受对象的人群。他们可能是白领,不是低收入者,更不是领取城市低保者,但也买不起商品房。本来这一部分人群的住房问题很难解决,现在通过共有产权房的政策就能解决了。这个政策很好,我认为要给它扎上根,希望它把原来一些混乱的家庭解决住房的问题统一起来,慢慢走上共有产权房的道路。

我也简单介绍一下,这是原国土资源部副部长胡存智最早提出的。这种思想理解起来其实很简单:既然商品房的价格高主要是因为地价,而地方政府也并不期望赚取所有地价,那么如果把地价让一半出来,同时由地方政府持有部分产权,只留下另一半的地价加上商品房的开发价格,这样房价不就低下来了吗?他希望我帮他推动政策落地,这是一个很好的办法。

打个比方,假设一个城市里面买房,房价是五万块钱,其中有四万块钱是地价,那么在共有产权房政策下,政府只收两万块钱,把那两万块钱作为共有产权拿来持有,这样这个房子的价格就从五万块钱最后变成三万块钱了,也就是两万块钱的地价加上一万块钱的成本和房建费等。三万块钱买到了五万块钱价格的房子。和以往不同的是,过去你是完整的产权人,现在有40%的产权属于政府。至于政府交给谁、委托给谁,可能是成立一个机构。因为房价总体是增值的,社会公众不会吃亏。如果你不转卖而是长期住下去,那如果未来转卖了,那么居民所持有的那部分产权带来的房屋增值照样可以提现。比如你有60%的产权,政府有40%,如果你想把产权全买过来,那就按照当时的房价买政府持有的那40%。这样政府的地价又可以从本来的一次性征收变成递延一部分下来到未来征收。这样的政策既没有打破商品房的定价体系,又维护了房价的稳定,还能够使夹心层住上房子。

当然,我不认为所有的群体都适合共有产权住房,有一些拆迁户本身就有开发商和政府补贴的,过去“房改房”的老百姓也已经享受到了优惠。我主张要给城里的农民工一次性的补贴。通过财政补贴和其他政策性补贴,让他们能够更好地生活。这些政策,包括共有产权房在内,就形成了一个综合的体系解决了买不起商品房的问题。希望媒体给保障房政策的完善助力。

凤凰财经记者:您认为现在北京的房子还适合买吗?

孟晓苏:当然适合。不过现在的问题是可能限购,不让你买。只要你有能力买,包括经济能力、家庭支持、符合限购条件,那就买。

凤凰财经记者:北京今年4月份有一个未来五年的供地计划,自住房层面,未来五年提供25万套,那平均每年5万套,那这样的话,新北京人是30%,这样算的话是一年1.5万套的供给。而北京统计局数据显示,去年年底统计的是北京人口差不多有2100多万,接近2200万,然后常住人口流动是800万,那满足共有产权房条件的也未知,但尽管如此,怎么看待这几十几百万的需求和1.5万套房的供给?

孟晓苏:你不能认为800万流动人口都是没房住的。住房供给除了增量,还有巨大的存量。这些存量不光是可以居住,还可以买卖。我觉得北京根据自己的能力制定计划是对的。总体上我觉得地方政府应该把计划再往前定。因为在限购状态下,市场的反应是畸形的、被扭曲的,如果按照真实的市场情况来供应的话,计划数据恐怕要比现在的数据大一些。

凤凰财经记者:对,其实我就想说好多人即使满足条件了,但是也买不上。

孟晓苏:北京的供地也少,北京现在的城市建成区是1300多平方公里国际上的人均城市用地低线是100平米,像美国、日本等的大城市都是人均120平米、130平米、140平米。按这个低数来算的话,北京城市小到三分之一,这样造成了拥堵。所以我觉得北京在供给上要加大力度,在推动供给的改革上也要下力。共有产权房是带有一定政策含量的商品,它更倾向于商品房这一端,不是保障房,但是有保障房的政策含量。这种房需要供应,商品房也要供应。现在有多少人想买商品房?为什么不卖给人家?就是因为供应不上。所以限购只是解决一时,只是把需求压住了,而且供应量需要扩大,不能老限购下去。

土地是需要拿出来一部分做城市建设用地的。现在我们在城市建设用地,特别是住宅建设用地方面控制得太厉害了。也就是说,现在的土地供应有两个问题,第一,城市建设用地小了;第二,在城市建设用地方面,住宅用地少了。不论是有北京户口的人,还是到北京创业的人,他们都感到房子不好买。其实不是没地,是拿地不盖房,这些问题是规划思路上的问题,它不是建设部门的事情,是规划部门的事情。人们对这些问题的认识总是要有一个过程的,而现在我们就是在想办法启发这个过程。我的很多理念都是十年后才逐渐兑现,比如要扩大城市建设用地这个观点我讲了快十年了。只有这样,我们的城市才能够有更多的地方来搞建设。有人说北京太大了跑不过来,那你到美国洛杉矶跑跑看看,到纽约跑跑看看,那些城市多大?那就是把土地供应用上了。

凤凰财经记者:那我有个问题,您是在预期房价一直在上涨的基础上认为共有产权特别好,那如果说在一些城市里,可能长期来看房价是下跌的,当然可能只是局部的城市。那您怎么看这些城市?是不是就不能推共有产权房?

孟晓苏:都能,共有产权房政策的实施和房价上涨、下落没关系。比如假定说这片房子真降价了,原来的5万块钱的价格下跌了,你持有的3万的价格这部分和政府持有的2万价格这部分不都同比例下降了吗?所以共有产权房跟房价波动没关系。

凤凰财经记者:那政府不就亏本了吗?

孟晓苏:政府才不去计较这些,政府最关注的是老百姓有没有房住。但共有产权房也可能会带来道德风险,就是业主把它租出去以后,按理说租金是要由政府和业主分享的,但是有些业主为了自己独吞租金,他就欺负政府无法监督房子的使用状态,他把房子租出去以后说是给亲戚住的,政府也没法说他交没交租金,这样的话就把该分给政府的租金贪了。这个风险就需要我们判断,到底要不要打压和制止他,要多大的行政资源和力度去打压和制止他。这是共有产权房里面有可能出现的单方向的道德风险。

凤凰财经记者:共有产权房除了道德方面的风险,还有其他风险吗?

孟晓苏:继承权方面可能会有问题。如果老人去世,子女继承的也只能是属于他家里面的这部分产权,不能够继承政府的产权。

这个时候,住是没问题的,中国有完整的产权制度,当然他仍然是只持有一定比例的产权。但是如果当他富裕起来了,政府认为他不该再享受共有产权房了,那个时候应该怎么办呢?可能就要求他把房子买走,政府就不再给他继续背着这一部分了。香港出现了网络经济产生的一些富豪,他们原来就是住40平米居屋的,现在还继续享受,最后怎么办?香港政府按照一定价格让他们退出了。未来我也相信,住共有产权房的人里面会出现一些成功的人,比如创业者等等,,到那时候按照这个思路处理就好办了。

现在共有产权房政策还没有明确入围下限、什么时候要求合并产权等等;作为产权的大业主把政府持有的那部分产权买走,这个将来也可以规定,不过现在还为时尚早。因为如果政府要出售它持有的部分产权,而你不买,真不排除政府有权力把它这部分产权卖给别人。另一方面,如果老百姓想卖给别人也可以,但是政府得同意,当然不能卖给富裕人群。因为这个政策是照顾夹心层、中等收入家庭的。共有产权房更多的是体现政府的社会政策,而不是以盈利为目的的。那么在共有产权房政策下,政府未来的土地收益会比现在多还是少呢?肯定比现在多,因为房价增值以后土地也增值,政府未来收益会比现在多不少。

凤凰财经记者:您对共有产权住房有什么评价?

孟晓苏:应该说,共有产权房是当年房改方案之后的又一个重大创新,比别的创新都要好。廉租房是当年我们的房改方案提的,在这之后就没有什么革命性的创新了。但共有产权房是在产权制度上的一次创新,而这个创新使各方受益,没有失败者。

我把共有产权房当作供给侧改革的一项重要内容,你们也可以把共有产权房当成是北京的供给侧改革迈出的一步,就是从住房供应方面增加了这样一个创新品种。虽然共有产权房不是北京发明的,但是北京把它运用起来,这就是一种创新。可能还可以把原来没卖的房子并入到共有产权房的范围里面来,但我并也不主张全都并入,因为有的房子就算并进来,低收入人群还是买不起。因为共有产权房也不是便宜房,只不过是从5万一平米变到3万一平米,3万一平米的价格对于一些低收入人群来说还是买不起的。所以这能解决一部分人的问题,不能解决所有人的问题。那么,如果共有产权房的价格再低点行不行?我不知道。在共有产权房这个框架下有好多事可以做,没准可以采取让政府更多地持有产权、以更低的价格先买进来的方式。但是,如果你不买下来政府那部分产权,未来的升值归别人,自己看着也着急,还不如早买。

现在有房子的人都很高兴,因为他们的房子增值了,就连美国人也不小看我们了。美国人说,我们房子还不如北京呢,一百万美元合人民币才六百多万,在北京买不起房。北京、上海人得益于房价上涨,稀里糊涂地就变成富翁了。当年我们上大学的时候,有人去美国后说在硅谷那儿走路得小心,因为18个人里就有一个百万富翁,说不定你踩人脚了,他却是个百万富翁。现在北京大街上随便扔个砖头都能砸到几个千万富翁,或者说百万美元富翁,这就是中国改革开放带来的变化。

凤凰财经记者:如果是刚需住房,即使房子两千万也不能卖,卖了就买不起另一套房子。

孟晓苏:对,但这其实是拥有了价值含量了,这样用钱的时候就有办法。比如人老了,通过我所提倡的反向抵押、以房养老,马上就出来现金了。拥有价值含量就是家庭财富的增值。永远不要认为中国家庭的主要财富是钱或股票,不是的,大部分是房产,中国的家庭财富结构就是这样。美国好像是股权多一些,但中国现在还不行,股市还不够成熟。当然,你有闲钱可以去炒股票,但房子是老百姓的本钱,你把本钱卖了押进去,说不定就没了。所以还是劝人买房子好。

凤凰财经记者:您认为现在房地产有风险吗?包括前一段时间国新办发布会,中财办就说房地产泡沫有“灰犀牛”风险,您怎么看?您认为房地产有泡沫吗?

孟晓苏:现在我相信任何人都说不出来房地产泡沫何在。去年房地产是有泡沫风险的,去年一年,北京上涨35.2%,上海45.5%,深圳上涨50%,在这么大的上涨幅度面前,中央政治局和中财办当然要担心房地产有泡沫并提出抑制泡沫。但是这一段时间过去后,出了泡沫没有?没有。所以中央现在的说法就叫“稳定房地产市场”。

凤凰财经记者:您上次在接受媒体采访时表示“继续向老百姓宣传房价会下降是不对的”,但是现在房价这么高,普通老百姓买不起房,都期待房价下跌,这种情况下政府如何让老百姓“住有所居”?

孟晓苏:房价上涨是我从历史走势做出的判断,我用的那句话叫“让历史画出未来”。历史上房价总体处于上涨通道中,而且多年以来始终受制于供不应求的供求关系。从长期看,房价上涨是货币现象,货币发行的增加必然导致房价总体上增长。会不会有局部的下降?会有,但掩盖不了整体上涨的趋势。会不会出现整体下降?也会,但是在未来,不是现在。就像鲁迅当时说的,给人家孩子祝寿,有人说这个孩子能、当官了,有人说这个孩子能发财,却有个人说这孩子会死的,结果被人骂出去了。现在个别专家说话难听,非得说人家孩子会死。一个孩子最终是会死的,但在幼儿时期是小概率事件,在老年后才是大概率事件,所以你现在不能够说人孩子会死。什么时候孩子会死?等到80、90岁了,他就不是孩子了,他会死。

从中国情况来看,房改到现在是18年,18岁的年纪正好是一个英俊少年。那少年一般不会得老年病,如果非说人家会得老年病,这就说得不对。其实我这句话翻译成另一句话,就是“不要去跟老百姓说少年人得了老年病”。

就后果来说,听这些专家的话的人不少,最后都倒了霉,多年不买房,现在跟不上房价了。贫富的分化,并不都是一开始就有区别的。在城市住房问题上,起点的工程基本做到了,但如果能买而不买,终点就不一样了。当然起点工程也有没做到的,因为有些老百姓确实没有那么多钱,但是也有一些同样收入的老百姓咬着牙就买了。还有的年轻人卖了房子去旅游,那当然赶不上房价上涨的趋势了。在房地产行业,有相当一部分听信了一些人所谓专家的不恰当的判断。这些专家欺骗了人民,造成了终点不公平的现象。我是不会去做这件事的,我从来告诉你们房价的正常趋势是上涨的,所以听我话的人现在都来感谢我。我常说,你们可以劝人买房,但千万不要劝人家买股票,劝人买股票早晚把朋友闹翻了。

(编辑:songshaohui)
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