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“租赁”正强力介入房地产市场 房价或将压力山大

本文来源于第一财经 2017-07-26 08:06:13 我要评论(0
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租赁房凶猛来袭 房价或将压力山大

第一财经APP 陈淑贞  

从开发商的布局到土地供应法则的嬗变,再到培育壮大租赁市场的政策出台,2016年至今,中国房地产租赁市场频频传出利好消息。

最近的消息是7月18日,国家九个部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,从融资、土地供应、盘活租赁房等角度提出加快住房租赁市场的发展。

链家研究院院长杨现领认为,新的房地产阶段已经到来,租赁市场是中国房地产市场“最后的红利”,如果能通过租赁解决城市居住问题,留住更多人才,那么房地产市场的红利将转化为城市发展的红利。

建立购租并举住房制度

房改以来,地方政府卖地、开发商通过拿地盖楼销售、小业主与中介紧密合作卖房,三方组成市场的一二三级,也构成了中国楼市的基本格局。但如今,这个格局有望被打破。

租赁市场正强力介入房地产市场,并扮演越来越重要的角色。

这是租赁市场发展至关重要的两年。2015年中央经济工作会议提出要“建立购租并举的住房制度”,为租赁市场的发展破题。此后,开发商布局长租公寓的步伐加速;土地供应上,不仅要求企业自持,还设置租赁住房用地的出让,项目建成后将采取“只租不售”模式。

7月18日,住房城乡建设部会同国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会八部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》(以下简称为“《通知》”)。

在《通知》出台之前,广州也率先行动起来。7月10日,广州市政府印发《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》,因方案分为16条措施展开,因此被业内称为广州“租赁16条”。

广东省公寓管理协会会长、YOU+国际青年社区联合创始人刘昕向第一财经指出,“无论是《通知》还是广州’租赁16条’都是在落实国家推进购租并举住房体系的要求。”

《通知》表示,当前人口净流入的大中城市住房租赁市场需求旺盛、发展潜力大,但租赁房源总量不足、市场秩序不规范、政策支持体系不完善,租赁住房解决城镇居民特别是新市民住房问题的作用没有充分发挥。

展开剖析可发现,《通知》主要在企业、金融、供应层面为租赁市场的发展指出方向。

企业层面,《通知》鼓励国有、民营的机构化、规模化住房租赁企业发展。

金融上,《通知》也指出加大对住房租赁企业的金融支持力度,拓宽直接融资渠道,鼓励地方政府出台优惠政策,推动发展REITs;此外,还鼓励开发性金融等银行业金融机构加大对租赁住房项目的信贷支持力度,向住房租赁企业提供分期还本等符合经营特点的长期贷款和金融解决方案。

供应层面,《通知》鼓励各地通过新增用地建设租赁住房,在新建住房项目配建租赁住房等方式,多渠道增加新建租赁住房供应,优先面向公租房保障对象和新市民供应;也鼓励展利用集体建设用地、盘活存量房屋用于租赁。

目前,广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市被选取作为首批开展住房租赁试点的单位。

地方上,目前广州、佛山已出台相应的实施方案。

广州“租赁16条”的措施与《通知》方向大同小异,不过更强调“租购同权”,保障承租人侄女入学等公共权益,以及完善租赁补贴制度,形成公租房与市场租赁住房互为补充的住房保障体系。广州表明,印发方案的目的有三:一是,构建租购并举的住房体系;二是,发展现代住房租赁产业,催生新的经济增长极;三是,规范住房租赁市场。

据佛山市住建局官网消息,6月29日,佛山参加住建部住房租赁试点工作座谈会,根据会议的要求,7月初佛山上报加快培育和发展住房租赁市场实施方案;7月21日,佛山开展全国住房租赁试点工作动员会议,公布租赁住房的实施方案,基本内容也与《通知》相近。

谨防租赁库存

在过去多个楼市周期中,受益于城镇化等因素,国内城市房价尽管短期内有波动,但长周期中,依然稳步上涨。但住房租赁的政策方案出台后,房价发展的趋势以及销售端一元论的市场格局是否会被打破?

链家研究院院长杨现领的答案是,住房租赁市场的发展不会降房价,“虽然在买房之前,城市居民多数会租房住,但整体而言,购买和租房的客户群体有别,潜在购房者也不会因为可以租房住就会选择不买房。”

事实上,多年的楼市发展史也证明,叠加了金融属性的房地产,能解决的不仅是居住问题。

杨现领对第一财经表示,一个完善的楼市市场格局应该是三足鼎立的,新房、存量房和租赁住房同时为解决城市住房问题起作用。

然而,目前房地产租赁市场发展落后,购租严重失衡。据链家研究院数据,2016年中国房地产市场总规模超过20万亿,其中新房12万亿,二手房6.5万亿,租赁却不到2万亿。

刘昕认为,“相比销售端,租赁端更加贴近用户。现在已经到了用户思维主导商业社会进步发展的时候,更注重用户体验的租赁端应该更被重视。”

杨现领的观点是,一线城市的高房价本质是因为新房供应不足。而随着租赁市场的发展,租赁将成为解决一线城市的重要渠道,一线城市未来有40%人口的住房问题可通过租赁解决。而租购同权等政策的落实,能保护租客权益,将成为促进租赁市场发展的关键因素。

但新的问题是,住房租赁市场会否出现库存?

2010年前后,国内长租公寓行业开始萌芽,并逐渐成为租赁市场的一支重要力量。经过近年的探索与发展,在一二线城市,长租公寓已形成产业链,更重要的是,从业者越来越多,竞争越来越激烈,行业已呈现红海之势。

《通知》鼓励更多机构和从业者进入租赁行业,也有意在融资、财税上给予优惠,对行业无疑是利好,但也包含资本一窝蜂涌上的隐忧。

杨现领认为,“在政策支持下,未来行业面临的竞争会更加激烈,参与方会更多元。短期看是负面,但长期看是正面。”

杨现领的看法是,构筑良性发展的现代租赁市场机制的前提和基础是有稳定的政策,此外,完整的产业链、开发运营管理服务等各个环节分工明确又能相互补充支持、以及允许百家齐放等因素必不可少。

刘昕则更看重租售比,他认为建立良性的租赁市场机制必须在房价、租金、融资成本三者之间取得平衡。他所在的广东省公寓管理协会由多家长租公寓运营商参与组建,希望通过抱团取暖,推动政策的出台和落实,推动行业发展。对运营商而言,使用低成本的资金极具吸引力。

【作者:陈淑贞】 (编辑:wenjing)
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