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融创高负债扩张路径:两年并购28起耗资1500亿 净负债率超200%

本文来源于长江商报 2017-07-17 20:00:04 我要评论(0
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长江商报消息 净资产不足400亿两年发起28起并购案,负债率由75.9%飙升至121.5%

编者按

不管是计划周详还是临时起意,王健林与孙宏斌之间632亿的天价交易着实让市场意外。

然而,不可否认,孙宏斌正带着融创高速运转。长江商报记者不完全统计,两年来,融创先后掀起28起少则过亿、多则数百亿的并购案,耗资超过1500亿元。而孙宏斌似乎也总有花不完的钱,其背后,是融创通过与券商、信托、资管等合作,实现高成本融资、快速拿地、快速开发的融创模式。

近乎疯狂的并购也让融创承受较大的资金压力。负债率超100%、评级机构谨慎减持等,或给融创的未来带来不确定因素。

不过,地产进入白银时代,融创也已有动作。从投资链家、入主乐视再到接盘万达,专注住宅开发的融创或已开启多元化之路。

□本报记者 沈右荣

驰援乐视风波未平,融创掌门人孙宏斌又以632亿拿下万达89个项目,让市场为之震撼。

事实上,自2015年开始,融创就忙碌于并购市场,成了名副其实的“并购王”。长江商报记者不完全统计,算上此次接盘万达资产,近两年来,融创共发起28起并购案,这些交易少则数亿、多则数百亿,两年累计投入并购资金近1500亿元。

此外,去年,融创共参与30次土地交易竞拍,耗资至少567.04亿元。如此算来,加上并购资金,融创扩张耗资至少超过2000亿元。

然而,大规模扩张也引发市场对融创财务压力的关注。尽管孙宏斌表示目前账上还有900亿元现金,但其去年底总负债为2577.72亿元,净负债率从2015年底的75.9%上升至去年的121.5%。最近,其百亿公司债被终止发行,而标普也下调融创信用评级,列入负面信用观察名单。

针对上述并购、财务承压等问题,长江商报记者向融创中国发去采访函,但截至发稿时止,仍未获得具体回复。

两年大举并购28起,耗资近1500亿元

前进路上,孙宏斌延续了一贯的激进风格,依托大密度并购攻城略地。

长江商报记者梳理发现,融创受让万达高达631.7亿元资产,是其成立15个年头来进行的最大一笔交易。而从2015年以来,融创在并购路上完全停不下来,共进行了28起并购交易。

具体来看,2015年,融资实施了4起并购,其中两起是与中渝置地进行,分别以4.5亿元获得成都国嘉志得置业、27.56亿元取得妙领所有悦景,另两起分别是绿城中国出售的上海融绿等7项交易以及武汉美联地产出售的武汉塔子湖置业,这两起均未公布交易价格。

2016年,融创的并购动作更大。先后增持了上海浦东东郊项目、苏州德尔太湖湾、中牟美盛、苏州新友等项目,收购了上海枫丹、杭州金瀚、莱蒙国际位于三河燕郊上海等项目公司、嘉凯城青岛项目、联想控股的融科智地,入股金科股份、金科地产等。这些交易中,交易价格最低的上海浦东东郊项目7.52亿元,最高的联想控股的融科智地137.88亿元。据不完全统计,融创当年投入并购的资金为444.86亿元。此外,去年融创还掀起了与江苏雨润的并购重组,遗憾的是,历时4个月的交易以失败告终。

今年,除了上述并购万达资产外,融创以26亿元入股北京链家、增持金科股份4.99%股权、收购天津博联、150亿元驰援乐视、102亿元揽下天津烂尾楼及21亿元接下西部第一高楼项目华城富丽60%股权及债权等。今年以来,融创已为上述并购砸下至少953.74亿元。

长江商报记者不完全统计(部分未公布交易价格),上述并购共耗资1430.66亿元。

除了并购,融创还参与土地市场公开出让。

长江商报记者不完全统计,去年,融创共计成功参与了30次土地交易竞拍,耗资至少567.04亿元。目前,今年的数据尚未公开,暂无法统计。上述两项加起来,近两年来,融创砸下的资金1997.7亿元,算上未公布的交易价格,至少超过2000亿元。

国际评级机构标准普尔在评级时公布的数据为,今年以来,融创用于收购土地(通过公开竞价和并购)、投资非核心业务(包括投资乐视系公司和链家)的支出已达1200亿元。

引入资本实现高成本融资、快拿地、快开发模式

与其他房企不同,融创的快速扩张源于大举并购、快速开发、快速销售、高速周转的融创模式。

公开信息显示,融创掌门人孙宏斌曾供职于联想,25岁就被列为接班人,后因涉嫌挪用公款而入狱。4年后,孙宏斌东山再起,创办了房产销售中介顺驰地产,顺驰地产一度占据天津二级市场30%的份额。2004年,孙宏斌入选胡润中国百富榜。

顺驰的快速做大得益于孙宏斌的激进风格。据称,2002年6月,顺驰成功竞得天津塘沽一块地皮,仅3个月,在这块地上所开发的“莱茵春天”就开盘销售。此后的8个月,顺驰从华北、华东和华中等拍得10余块土地,其销售额扶摇直上,从2001年1个亿增加到2004年的127个亿。

然而,因为扩张太过迅猛,顺驰资金链长期紧绷,终于在2004年断裂。孙宏斌10余年的奋斗功败垂成。后来,孙宏斌将顺驰地产以12.8亿港币的价格卖给香港商人。

2003年,孙宏斌创办融创。在融创身上,孙宏斌延续了顺驰的操作风格。

华中一地产人士告诉长江商报记者,融创的做法类似于当年的顺驰,也与投行操作手法类似。即以惊人的周转率为核心,辅以高成本融资,快速拿地、快速开发、快速出售,并获得高预收账款,为了鼓励管理层保持“速度”,孙宏斌还推出股权激励。

一名长期从事地产业务的律师向长江商报记者介绍融创在武汉拿地情况。据其统计,目前,融创在武汉拥有5幅地块,这几块地或在建或在售,分别为融创公园壹号、融创观澜壹号、融创融公馆二期、武汉融创观澜府、融创中心武汉壹号院。这些项目,除了融创观澜府是自己通过招拍挂拿地外,其余四块地均是通过并购获得。

长江商报记采访发现,在上述地块中,虽然全部由融创主导开发,但几乎每个项目都引入了资本。如融创公园壹号,引入资管公司,招商财富持股31%。融创观澜壹号,融创与长江证券各占一半股份。融创融公馆二期,武汉市锦城房地产占10%股份。融创自己拿地的武汉融创观澜府,中铁信托有持股40%。融创中心武汉壹号院的开发商是武汉会昌置业投资有限公司,融创在其身上设置了多层股权,透过其背后可以发现,股东除了融创外,还有中信证券的身影。

净负债率超200%,财务或承压

高成本融资、高速扩张的融创负债高企,或存在不小的财务压力。

在收购万达资产时,孙宏斌豪气地表示,以自有资金购买,融创的账上还有900亿元资金。

对此,一名会计师向长江商报记者表示,从万达通过银行贷款给融创296亿元支付此次交易款来看,融创并非孙宏斌所称的如此有钱。

实际上,近年来,融创的负债率不断上升。2015年底,其净负债率为75.9%,而去年底,则猛升至121.5%。

根据国泰君安的托管报告显示,截至今年4月30日,融创集团借款余额1291.90亿元,年内累计新增借款金额370.59 亿元。

对于融创的2016年年报,上述会计师认为,去年底,融创的账面现金确有698亿元,但有178亿元资金是受限的,融创能自有支配的资金只有520亿元。而这520亿元资金中,绝大部分来自于借款,仅有46亿元为经营业务收入。同时,其总资产为2931.83亿,总负债为2577.72亿,负债率87.92%,为近年来最高水平。如果把去年发行的100亿元永续债归在债务项下,如净负债率将达到208%。目前,融创的净资产不足400亿元。

值得关注的是,近期,融创发行百亿公司债计划搁浅,被交易所终止,这或将加剧融创的财务压力。

关注融创接盘万达资产的人士还向长江商报记者表示,融创此次收购万达资产,总体而言,资产价格较为便宜,但是,13个万达城项目尚处于投入期,均存在债务,目前债务情况没有公布。这意味着,融创的债务还在增加。此外,由于文旅项目投入大、周期长、回报慢,后期的建设对融创来讲也是新的资金压力。

融创自身方面,近年来,其毛利率不断下滑,已从2010年的43.3%下滑至去年底的13.7%,显示其利润率较低。

上述地产人士还表示,在地产全面调控的情况下,新楼盘领取预售证可能没有以往快速,这对于依靠高速周转回笼资金的融创来说,影响不小。

融创的杠杆已受到各方关注。标普下调了融创中国的信用评级,列入负面观察名单。

(编辑:daisongyang)
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