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燕郊楼市成交量断崖式下跌 开发商拿工业地兜售商住

本文来源于每日经济新闻 2017-06-30 08:24:18 我要评论(0
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燕郊楼市成交量断崖式下跌 有开发商拿工业地兜售商住公寓

编者按

【今年以来,各地政策“组合拳”连环出击,一线城市楼市再次收紧,“高烧”得以降温。而此轮调控催生的“溢出效应”让环一线楼市量价齐升,随后环一线城市也逐步推出限购政策。限购之后,环一线楼市又有怎样的表现?中介机构、购房者以及开发商各方的态度与策略又发生着怎样变化?

在即将进入2017年下半年的时间节点,《每日经济新闻》推出环一线楼市系列调查,以天津武清、燕郊、太仓、增城和佛山五大环一线热点城市为样本,记者通过深入探访,揭示出环一线楼市最真实的市场环境。】

每经实习记者 舒曼曼 摄影报道 每经编辑 曾健辉

“北三县”已成为观察环北京楼市的风向标之一。其中,一度狂飙突进的燕郊楼市备受瞩目。

从地缘上讲,受益于通州城市副中心等影响因素,燕郊过去一段时间曾是投资客扎堆之地,房价涨幅甚至超过一河之隔的通州。但今年3月以来,廊坊加码调控,不断打补丁,燕郊二手房和新房交易市场能否延续之前的火热?

6月24日,《每日经济新闻》记者实地走访发现,燕郊楼市已不复往日的喧嚣,除了销售中心门店清冷,销售人员转向力推非限购的商住公寓外 ,更有开发商直接以工业用地开发住宅等。

成交量断崖式下降

从地铁一号线大望路站出,再转乘815或816路公交,是北京前往燕郊最便捷的公共交通路线之一,全程约莫40分钟左右,从郎家园出发下一站就到达兴达广场小区站。

随后,记者来到孔雀城营销中心,销售人员丰女士表示,目前毛坯住宅均价2.5万元/平方米左右,二手房价格在3万元/平方米左右。

在紫竹湾商业广场一处销售中心,销售人员小李告诉《每日经济新闻》记者,目前二手房房价参差不齐,以纳丹堡为例,均价基本上在2.8万元/平方米左右。记者在碧桂园尚诚地产合作经销商处了解到,目前燕郊房价存在很大差别,一般在2.7万元至3.5万元/平方米不等。

链家官网显示,目前燕郊房源库存共1784套,均价2.7万元/平方米。《每日经济新闻》记者梳理发现,从3月21日廊坊限购政策出台以来,截至6月25日的6月份仅成交了35套,已接近冰点,但今年2月份成交438套,3月份成交714套,4、5月份成交200套左右。

隐形费用涉嫌变相加价

“双合同”、“电商费”、“装修费”……这些莫名其妙的费用让买房者摸不着头脑的同时,急于买房的心情也让购房者被迫接受这些隐形费用。

前不久,《每日经济新闻》报道大名城上海一楼盘另收68万元装修款后,引起社会广泛关注。在燕郊,记者同样也发现许多开发商存在暗中变相加价的现象。

“现在商住两用的公寓房不限购不限贷,2019年6月就可以交房。”前述紫竹湾项目的销售人员小李告诉《每日经济新闻》记者:“好在我们现在还赠送精装修,每平方米只收取1000元,开发商会按照1500元的标准交房,50平方米以下的房型,只需要交10000元装修费就可以了。”

小李介绍说,跟客户签订购房合时也会签订装修协议,但其并没有拿出装修协议。当记者说要自己装修时,对方明确告知“不行”。

他解释道,“因为这是开发商统一的,主要是为了打造燕郊的示范标杆。”至于装修规格,小李用“以后住在里面,保证就像住在酒店一样”来形容。

在盈时·未来港一销售中心,记者也遇到同样的加价问题。记者咨询一套单价为1.6万元的复式公寓,面积大概55平方米,总价为88万元,销售人员表示:“现在购买会有团购优惠价,但需支付5万元电商费才能享受团购优惠。”

关于开发商收取“装修费”、“电商费”等情形,记者多次拨打三河市房管局电话,但一直无法拨通,随后采访廊坊市房管局,一位工作人员表示电商费属于开发商自己的销售行为,房管局只管开发商违规收定金的行为。

工业用地建公寓

随着限购升级,一、二手商品房的交易已接近冰封,有开发商开始打政策擦边球,通过工业用地建公寓,以租代售的形式暗地里卖给买房人。

豪展地产销售中心的丰女士表示,限购之后开发商也着急,现在燕郊也开始重点开发商住公寓。在盈时·未来港的沙盘前,销售人员全程以购房置业的口吻推介,但拿出及签订的合同却是租赁合同,租赁期仅为20年,用途显示“仓储”。

鑫昇置业一位销售人员告知记者,未来港公寓的价格是1.6万元/平方米,之所以比市场价格便宜,是因为未来港是50年产权的工业用地,工业用地在拿地上价格非常便宜。至于土地性质的区别,销售人员说:“性质差不多,产权用完了以后继续和国家续约。”

“我们签订的合同里写了,以后拆迁款都是租户所有。”上述销售人员表示,“我们和当地限购政策打一个擦边球,要不然外地人想买根本买不到。”

销售人员进一步解释,“我们是以租代售的模式,政府是支持的,如果说你三五年之后想卖的话,直接找到物业,然后物业给找买房人,也就是一纸合同的事情。”《每日经济新闻》记者在合同中发现,在变更手续时租户需交类似中介费,每次每户两万元。

上述销售人员给记者计算了一下相关费用,以53.36平方米的复式公寓来看,单价1.6万元/平方米,总价约87万元,另加5万元电商费以后首付需30余万元,其余56万元则从银行贷款。

这意味着消费者以87万元的价格买了一个租期为20年的公寓。据销售人员表示,目前该项目共有38栋楼4800户,其中“已售”1700户左右。

有意思的是,销售人员一再跟记者强调,如果买了房,日后开发商会申请土地性质变更,到时候就由50年变更到70年大产权,那可就捡大便宜了……

该现象是否合规?记者采访三河市房管局,后者的公开电话一直无法接通。对此,广东信荣律师事务所主任律师张茂荣质疑:“工业用地怎么能建住宅呢?”

张茂荣表示,不管建的公寓是卖给个人还是卖给集体,首先要确认是不是合法建筑,如果是有产权证的合法建筑,转让、出租都是可以的,但从购房者来看,租赁和买卖的概念完全不同,最长20年租赁期限到期后,所有权仍归还出租方。

他还说,如果是不合法的建筑,租赁合同的法律效力就存在问题了,购房者无法得到保障,一旦发生争议,法院将判处租赁合同解除,购房者还要支付房屋使用费。

【作者:舒曼曼 曾健辉】 (编辑:wenjing)
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