银行房地产融资回表新趋势:开发贷周期性回暖

杨晓宴 2017/06/01 0

银行房地产融资回表新趋势 开发贷周期性回暖

21世纪经济报道 本报记者 杨晓宴 上海报道

“地产类非标别说新增了,现在在做存量的出表,直接卖断也可以。”某城商行金融市场部人士表示对21世纪经济报道记者表示。

房地产行业在银行体系的融资路径已经发生较大变化。受监管收紧影响,银行相关非标自营投资和表外理财对接减少,相应贷款占所有融资的比重反而有所提升。

据Wind数据显示,截至2016年末,房地产企业国内贷款累计为2.15万亿元,占资金来源的15%;自有资金2.05万亿元,占房地产所有资金来源的14%。截至2017年4月末,房地产开发资金中,银行贷款累计为8800亿元,同比增加17%,占房地产开发资金来源的19%,较上一年末提升了4个百分点;而自有资金规模自2017年以来无显示。

特别是,银行表内的房地产开发贷回暖在上海地区表现明显。

央行上海总部4月信贷统计显示,当月上海地区房地产开发贷款增加1.6亿元,环比少增47.1亿元。其中,地产开发贷款减少8.3亿元,环比少减9.3亿元;住房开发贷款减少13.6亿元,环比分别多减36.1亿元。

尽管增量环比有所下降,但整体而言,上海一季度房地产开发贷款增加366.9亿元,同比多增267.3亿元。其中,住房开发贷款增加203.4亿元,同比多增506.4亿元。

而过去的2016年,上海的房地产开发贷款减少了764.2亿元,同比多减704亿元。

“这组数据不是意味着银行都在做新的房地产项目,而是要看到过去两年开发商拿了很多土地,今年进入建设期,所以开始从银行集中提取开发贷款。”某股份行上海分行对公人士向21世纪经济报道记者表示:“上海的这个数据还可以继续观察,估计不会持续太久。”

据该人士介绍,按照一般的房地产开发流程,开发商从拿地到可以进行房屋预售,一般需要2-3年,而到整体清盘需要4-5年。

“我们银行内部对于房地产相关融资目前是很谨慎的,白名单已经收缩到全国30强。一些排名靠前但很激进的开发商,比如广东和上海的某几家房企,已经限制或基本不做他们的新业务了。”上述股份行人士透露。

多名受访银行人士均提及,大中小型房地产商在融资便利性上的分化已非常明显。

“武汉这边大部分银行执行严格的白名单制度,比如某家股份行的做法是进一家、出一家,中小地产商的压力很大,很难从银行拿到钱。”华北某股份行武汉分行人士表示,据其了解,当地过去通过银行贷款变相置换拿地资金的做法已基本行不通。

“对我们区域性银行来讲,当地好的地产商和好地段的项目大家都心知肚明,比如万科,一年在全国有很多项目,但在武汉就一个。所以对我们来说,白名单没有太大意义,从银行的角度,竞争也很激烈。”某城商行人士表示。

地产商“大鱼吃小鱼”的过程中,也催生了银行相应并购贷款的市场。

“从去年以来,我们有两类房地产相关贷款比较热:一是房地产并购贷款,就是给大房企收购小房企提供融资,这个行内比较鼓励;二是经营性物业贷款,就是拿商业地产做抵押贷款,把租金作为还款来源。”前述某股份行上海分行人士表示。

不过,就商业性地产信贷风险,有上海银行业人士透露,上海银监局已多次预警,商业地产仍面临“去库存”挑战。

截至3月末,上海辖内已竣工未租售商办楼面积达693万平方米,同比增长1.2%。一季度商业用房开发贷款新发生不良3亿元,关注类余额比年初增加4亿元。

编辑:wenjing
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