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调控下红豆股份高位弃子 8.2亿出售房地产利润奶牛

本文来源于21世纪经济报道 2017-04-14 08:01:18 我要评论(0
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21世纪经济报道 本报记者 朱艺艺 上海报道

营收占比52.2%、净利润占比30%,面对这样的 “利润奶牛”,红豆股份(600400.SH)却心甘情愿将无锡红豆置业有限公司(下称“红豆置业”)60%股权以8.2亿元卖给控股股东红豆集团。

对此,4月12日晚间,红豆股份收到上交所问询函,要求解释将房地产业务剥离上市公司的合理性。

若这笔交易完成,红豆股份将由“房地产+纺织”双主业回归服装。

4月13日下午,红豆股份董秘孟晓平告诉21世纪经济报道记者,“剥离地产业务,我们一直有这样的想法。这两年的拿地成本都很高,资金占用很大,我们的后续土地储备不多了。公司还是希望借助上市平台做服装,发力智慧红豆项目”。

“利润奶牛”缘何遭弃

“拟出售资产主要集中在二、三线城市,竞争力不强,利润水平较低”,“处于房地产行业的中下游地位”。在3月29日公布的交易草案中,红豆股份这样解释出售红豆置业60%股权的原因。

不过,21世纪经济报道记者梳理发现,2014-2016年红豆股份房地产业务营收分别为16.8亿元、14.1亿元和15.8亿元,在总营收占比中分别为58.7%、52.9%和52.2%。

对此,孟晓平解释,“虽然房地产业务是公司营收的重要组成,但其实利润占比不大。”

红豆股份披露的2016年年报显示,红豆置业实现净利润3565万元,给红豆股份贡献30%的净利。不过,财报显示,从毛利率来看,2015年和2016年,红豆置业毛利率从20.79%下降到15.82%,净利润分别为240.84万元、3847.19万元;而2016年红豆股份服装板块的毛利率则有30.28%。

公开资料显示,红豆股份的房地产项目集中布局在无锡、镇江、南京三地。2014年以来,红豆置业及子公司共有“红豆万花城”、“红豆·人民路九号”、“红豆·香江豪庭”等11处项目。截至2016年12月底,万花城市广场、香江豪庭、东方财富广场仍处于在建阶段。

上交所指出,上述地产业务分别在无锡锡山区和高铁商务区,而2016年无锡去库存情况优良,要求其说明出售的合理性和必要性。

对此,4月13日,一位无锡房地产商指出,去年以来无锡楼市整体向好,“2016年下半年尤其是第四季度开始,无锡的房价差不多从6000元/平方米,一路水涨船高到1.8万元/平方米”。

仍处于开发中的红豆万花城,2014年12月25日开盘,就在无锡锡山区的红豆集团西门对面。

4月13日,该楼盘的一位售楼人员告诉21世纪经济报道记者,“目前别墅卖得差不多了,商住房还剩下7-8套,面积都在40-50平方米左右。商住房价格是1.3万元/平方米,别墅售价则是380万元一套。”我们这里去无锡东站,开车只要15分钟,交通方便。现在锡东新城好一点的地块,基本价位都在1.3万-1.4万元/平方米左右。”

而对于尚未推出的红豆首府二期项目,上述售楼人员表示,“预计今年下半年开盘,二期开发后,附近的地块估计都没有了。”

交易草案显示,红豆置业旗下的另一处项目无锡香江豪庭(B区)一期、二期,去化率分别达到92.75%和93.96%。

4月13日下午,红豆香江豪庭的一位售楼人员告诉21世纪经济报道记者,“3月18日开盘的15栋和19栋,一共150套房子,基本都卖完了,只剩下110平方米的两套,价格在1.3万元左右。”

“要等3个月后才会有部分新的楼层出来,价位就不好说了,应该会继续涨。”上述售楼人员提到。

调控下“未雨绸缪”?

令人疑惑的是,既然红豆置业楼盘销量喜人,红豆股份为何仍急于出售?

公开资料显示,2001年成立的红豆置业,2002年大举进军江苏镇江。15年来,红豆置业将无锡作为大本营,拓展长三角区域。2001年试水“红豆花园”,2003年,开创代表作“香江花城”,2005年则从住宅地产向商业地产拓展,打造“红豆购物广场”。2007年开发了无锡城市地标“红豆国际广场”,2010年正式启动长三角拓展计划,2013年成立上海公司。

值得一提的是,虽然公司称对地产的竞争力并不看好,但2016年下半年,红豆置业还斥资21亿元购入三处土地储备。

对此,孟晓平表示,“这次出售,主要是考虑房地产业务在上市公司中资金占比很大,我们都是现有土地开发为主,后续土地储备不够了。”

“红豆置业的竞争压力还是蛮大的,毕竟很多大型房地产公司都在无锡拿地,比如恒大、万科、中海地产等等。” 上述无锡房地产商分析。

他还告诉21世纪经济报道记者,“算上拆迁安置房和经济适用房,无锡房地产市场今年增量挺大的”,“但无锡的刚需房需求在下降,很多都是上海和苏州的投资客买房,这两年无锡人口下降,而且很多台资和外资企业开始考虑撤出无锡。”

4月13日,一位苏州的投资客沈女士也回忆,“今年去无锡,车子一路开过去,空房子很多.”在她看来,红豆的做法合乎情理,“趁现在行情好,赶紧卖掉,不知道接下去无锡会不会出什么房地产政策。”

21世纪经济报道记者发现,2016年3月底,南京、无锡相继发布限贷政策,二套房首付比例分别上涨至50%、40%。不过,相比南京和苏州加码限购政策,无锡还没有动静。

此外,此次交易的增值率也成为监管层的关注重点。

以2016年12月31日为基准日,红豆置业评估值为15.3亿元,评估增值6.7亿元,增值率高达78.6%。对此,孟晓平称,“将在后续公告中给出详细解释。”

【作者:朱艺艺】 (编辑:wenjing)
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