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香港房价攀升房源减少 港人不堪重负转战马来西亚

本文来源于一财网 2017-01-25 08:42:38 我要评论(0
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不堪房价重负 港人转战马来西亚

春节前夕,香港街头,涌动的人群中,除了 “买买买”的游客,就是眼神迷离的地产经纪。在售楼处附近,几乎每个街口就有20~30名地产代理举着楼盘宣传册在卖楼。

随着香港房价的节节攀升和推出房源的逐渐减少,加上特区政府对二手房买卖的限制,很多地产经纪面临失业的风险,一些地产代理为了做生意,甚至不惜大打出手。

香港地产代理监管局数据显示,截至2016年12月31日,持有香港地产代理牌照人数达到40648人,但目前香港市场推出的房源,只有几百套。

由于对香港楼市不知所措,无论是香港的买房者还是地产经纪人,很多人开始转战马来西亚吉隆坡、泰国曼谷等东南亚城市的房产。

代理马来西亚楼盘

每年,在香港做测量师的Eric和Ray都会相约一起去马来西亚度假,而最近,他们到马来西亚的目的已经不一样了,他们是去看房的。

近日,香港的楼价继续节节攀升,令越来越多的人都难以负担。根据美国物业顾问机构Demographia发布的年度世界住宅可负担程度调查,香港楼价以平均家庭收入的18.1倍成为全球最难以负担的城市,一个家庭需要不吃不喝18.1年才能买到一个居住单位。

而与香港只有4小时航行时间的吉隆坡,幸福指数似乎要高出很多,根据上述报告,吉隆坡的这一指数只有5.4,而以香港人的收入计算,马来西亚的房子“踮一踮脚尖”就可以够着。

在经过几轮实地考察以后,Eric和Ray与一名马来西亚房地产商成为了朋友,这位房地产商向他们询问了香港的整体楼市情况,并询问他们是否有兴趣代理这一楼盘。

说者无意,听者有心,在做了几轮商业计划书后,他们顺利地拿下了位于吉隆坡市区的一个24亿港元楼盘的独家代理权,并且马上辞职转做地产代理。

实际上,马来西亚房价在过去十几年以来,一直呈现稳步上升的情况。数据显示,马来西亚楼价从2000年以来就不断上升,2009年至今,年复合增长率在8.06%,买家如果付全款,预计6年半就可以获取净利润约70%至133%。

马来西亚财政部《2016年马来西亚房地产展望报告》指出,马来西亚第一季度的房价指数增长率达到7%,整体增长相对平稳。

除此之外,马来西亚政府在2010年9月25日推出经济转型计划(ETP),将以1720亿林吉特(1林吉特约合人民币1.54元)打造“大吉隆坡”,让吉隆坡在2020年跻身全球20个最宜居的城市,同时成为世界经济成长率最高城市前20名,这一政策也成为了马来西亚各大房地产中介的“大卖点”。

飞腾国际物业有限公司创始人龙子康对第一财经称,马来西亚的房子分为永久产权和非永久产权,这与中国香港、内地的情况都不一样,如果是永久产权的房子,则可以长期持有,由于马来西亚教育制度与法制跟香港类似,很多香港客户都透露了去马来西亚定居的想法。

尽管马来西亚没有投资移民计划,但从2014年开始,海外投资者就可以通过“我的第二家园计划”申请在马来西亚的居留权,符合资格的外国人可以获得10年多次入境社交签证,以便长期居留在马来西亚。在成功申请后,只要购买50万林吉特(约为77万元人民币)以上的住宅,在当地银行申请贷款时,按照申请的财务状况,可以获得90%的贷款。

香港楼价节节攀升

据龙子康介绍,公司代理的某个位于吉隆坡的楼盘,一套实用面积为80平方米左右的楼盘,只需要大约200万港元,而同样在香港,200万港元可能只能买一个厕所,这样的生活质量吸引了很多香港“金主”,连龙子康和公司员工都忍不住要买来做度假用。

随着香港近年楼价不断上升,很多香港人都选择到海外买房,除了马来西亚以外,曼谷等东南亚地区都是他们的选择。

根据Demographia报告,在92个人口超过100万的大城市中,香港连同其余25个城市的楼价被视为“极度不可负担”,比起第2名的悉尼(12.2倍)及第3名的温哥华(11.8倍),香港这一指数显得高不可攀,也表明香港楼市的情况正严重恶化。

尽管香港特区政府近年来连出大招整治楼市,但见效不太明显,根据中原地产发布的中原城市领先指数,2016年1月4日开始的一周,香港中原城市领先指数达到134.41点,到2017年1月9日的一周,这一指数已经升至144.16点,同比上涨了7.3%。

世邦魏理仕香港、华南及台湾研究部主管陈锦平称,香港特区政府虽然全年都在推出楼市调控政策,但楼价几乎没有下跌,他预计,由于未来每年住宅供应量不多于2万户,再加上中资机构及内地人赴港置业,都将推动楼价上涨,预计今年楼价还有个位数的升幅。

需求上升的同时,正在出售的楼盘却显得明显不足,近期香港有几个新楼盘出售,几乎都是一房难求的状态。在刚刚截止销售的中海外楼盘“启德一号”中,启德一号2期累计最少2100张认购书,超额认购超过13倍,意味着平均14人抢1套房。

香港这样的楼价上涨速度,让同为飞腾国际物业创始人的刘振衡感到迷茫,由于对香港楼市的不知所措,以及期待值与现实的差距甚大,刘振衡义无反顾地选择了马来西亚的房产。

马来西亚楼市没有想象中的好

不过,从2016年上半年的销售情况来看,马来西亚的楼市并没有想象中的好。根据马来西亚财政部房产估价及服务局公布,马来西亚2016年上半年房地产交易量为16.3万宗,同比下跌7.1%,房地产交易总额为64.83亿林吉特,同比下跌11.5%。

另一方面,马来西亚的豪宅滞销情况也很严重,在2016年第二季度,已竣工但滞销的住宅房产达到13829间,总值为73亿林吉特,其中100万林吉特以上的房子,滞销量增加51.7%至1717间,而50万至100万林吉特的房子,滞销量则增加11%至2859间,意味着其实这类房产并不好卖。

尽管,很多中介能够提供保证租金回报率约6%的水平,但其实除了6%的回报率,汇率风险也是其中需要考虑的因素。数据显示,从2016年初至今,林吉特对人民币由高位1.6992跌至1.5463,跌幅接近9%。

而自从美国在2016年12月宣布加息后,包括马来西亚在内的新兴市场货币都在贬值,美元对林吉特曾经创下了1998年1月以来的最高水平,如果以港币计算,林吉特在2016年已经由4月时的高位每1林吉特对2港元,回落至12月底的每1林吉特对1.73港元的水平。

如果以一套200万港元的房产计算,扣除本身资本升值的部分,那么光是汇率损失,就让这一房产贬值了13.5%,即便有6%的租金回报率,还是有7.5个百分点的亏损。

另一方面,在马来西亚买房,如果前5年买卖需要缴纳30%的房屋增值税,意思是,如果买房时房价为100万,但卖出时房价达到500万,就需要缴纳120万的房屋增值税,税率非常高。但如果5年后再买卖,只需要缴纳5%的房屋增值税。

此外,龙子康称,由于缺乏对当地法律、开发商的了解,在海外置业的时候,还应该担心的是买到烂尾楼,如果开发商过去没有卖房的记录,买房者就需要小心,很可能会出现烂尾的情况。

(编辑:wenjing)
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