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余英:房地产开发商的一条腿被剁掉了

本文来源于观点地产网 2016-08-23 11:29:06 我要评论(0
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五六年前,房地产开发商的一条腿被剁掉了,那就是整理土地,房地产开发商只能从政府手里拿地,拿完地以后来建房子卖。

余英(保利地产集团副总兼东南区域董事长):我准备了一个非常长的PPT,但是我想根据今天的主题讲一讲关于房地产的一些事情。

我注意到昨天樊纲教授讲完话以后,媒体上又开始误读了“樊纲教授怒斥开发商,嫌地贵你别拿”,政府卖地,开发商买地,政府的地出得不是那么多,不是那么频繁,开发商钱多,买不到地就去抢,抢出了一个又一个媒体口中的地王。

每次我们拍地的时候,政府就说大家一定要冷静,已经到了什么价位了,下来以后就说,你们这帮开发商真不象话,净抢地王。能不能按这个思路想一想,业主非要买房干嘛?那么贵还去抢,这房价都是你们抬起来的。能不能这么说呢?不能这么说。

大家觉得有点混乱,怎么地贵了就赖开发商,房贵了也赖开发商,那我们就犯了一个道德上的错误,我们中国人有个坏毛病,喜欢用有色眼镜看人,喜欢把人贴上标签。

反过来想,卖方和买方的角色,在土地方面,政府是卖方,开发商是买方;在房子方面,开发商是卖方,业主是买方,你用这个角度看的时候,就不会出现混乱,地贵了赖买方,房子贵了赖卖方,完全没有道理。中国总有这样的现象,医生和患者的关系不对,城管和小贩的关系也不对,这是非常大的问题。

樊纲教授昨天的话实际上不是这个意思,这么多年开发,专家已经不是以前的专家了,但是媒体还是以前的媒体,还在误读专家。樊纲教授是对我们的城镇化思路和战略提出了一些异议,对土地的垄断提出了一些自己的看法,只是因为时间的关系,樊纲教授没有展开,并不是他说地贵了是开发商抢出来的,开发商又不是傻瓜,明明房子卖不了那么贵,一定要去抢那个地,不可能。

小业主也不是傻瓜,你的房子本来卖3万,可是非要卖8万,业主还去抢,这是不可能的事情,所以对樊纲教授的讲话,媒体上有一个非常大的误读。

我个人了解的城市化本来是一个村进镇、镇进小城市、小城市进中等城市、中等城市进大城市、大城市进特大城市,这就跟农民工、大学毕业生的走向是一样的,这是我理解的城市化,而中国现在的城市化进程正是这么一条路。

但是我们现在提出来的叫“城镇化”,我们是想控制大城市,发展中小城市,但事实上理想很丰满、现实很骨感,因为小的城市的政府只想把地卖给开发商,没想过做配套,这跟美国不一样,美国人一结婚都到郊区住,那里面学校、医院各种配套非常好,而到我们的三四线城市,除了楼盘,什么配套都没有。

所谓的大盘就是建了一个会所,号称五星级酒店,建了几条商业街底商,卖给了那些小业主,有些关着门,门上写着“转让”,里面的房子没多少人住,我们是这种城镇化,这是反着大家生活的,使大家生活不便的城镇化。

在这个理论上和现实上都是相反的情况下,我们的中小城市不可能像国外这样,所以形成了大量的库存。当然我不敢妄议中央,我只是想说樊纲教授的演讲谈的是土地问题,而不是怒斥开发商。

如果能让房地产开发商把房和地分开两条腿走路的话,今天的情况可能不是这样。但是遗憾的是五六年前,房地产开发商的一条腿被剁掉了,那就是整理土地,房地产开发商只能从政府手里拿地,拿完地以后来建房子卖。

这是我正式开讲之前,要替樊纲教授说几句话,也为我们开发商说几句话,所谓“怒斥开发商”是断章取义的。今天你们也千万别写“某开发商怒斥小业主,你们为什么要抢楼”。

下面我想讲讲我们保利地产的战略,在“十一五”时期,保利地产的战略是京广线和长江流域,是一个大十字布局。

在“十二五”时期,我们提出要围绕国家五大中心城市,大家都知道国家规划里面有5个国家级的城市(北京、天津、重庆、上海、广州),后来我们没有用五大中心城市,因为重庆弱了一些,天津离北京近了一些,所以我们定了三大都市圈,成渝都市圈、武汉都市圈,所以保利地产的战略是3+2+X。

正是由于保利地产在十一五、十二五期间战略的胜利,使得保利地产在十二五期间提出用3到5年时间再造一个保利,实际上我们三年业绩就翻番了,因为我们没有听着别人忽悠去大规模进军三四线城市。

在2011、2012年的时候,三四线城市的销售是非常差的,在2012年的时候,我们因为占领了主要的一线城市和强二线城市,十几上就是四个一线城市和10个二线城市,这14个城市是保利的主战场,在2011年底,市场一片哀鸿的时候,大家都说要停工,保利地产加大了开工,因此在2012年,保利地产弯道超车,成为第二个进入千亿的房地产公司。

当然我们现在还有一主两翼,一个是金融,一个是物业服务,还有养老地产、旅游地产等等,我们在战略上坚持了10个强二线城市,当然在一些一线城市周边,不管你是四线城市,还是五线城市,我们在深圳、北京、上海、广州的周边小县城,只要是资源比较好的地方,我们还是坚持进入,这是保利地产的战略。

我是产品派,因为是学建筑学的,所以并不同意房地产今天到了白银时代的说法,因为从来也没有黄金过,有些人说我们在黄金时代,随便拿一块地挣十几个亿、二十几个亿。我说那是因为你不是专业的开发商,中国的招拍挂在很早就开始了,你一个地如果挣十几二十亿,那是你从政府那里勾来的一块地,放在手里很长时间,等到房价大涨的时候才卖,你那个项目是特殊项目。

但是保利地产从1992年成立,从来都是薄利多销的,我们从来没有挣过大钱,所以以前没有过黄金时代,现在也不会是白银时代,这20年房地产调控时时都存在。在今天土地价格更贵的时候,更应该注重产品的附加值。

我主要管的是保利地产的南方区域,直接管的是广东公司。广东公司从2011年的50个亿,到后面的80亿、150亿、200亿、300亿的销售额,之所以能够取得这个成绩,是因为产品和营销,所以我上次在这里讲的时候说微笑曲线的两端,在一个产业链上,它的产品和营销是最关键的。

从50亿到300亿,仅仅是一个分公司能做到这一点,在广州连续6年第一,销售额是第一,这是我们的硬杠杠,更重要的我是要求大家一定要做好产品,我们的售楼部做出来之后,我是希望同行都来看,你的产品做出来,别的开发商来抄,你的营销策划案别人来抄,这才是你的本事。

在国有企业,做“两学一做”的时候,学党章,学习总书记系列讲话,在这个系列之下,我告诉员工学焦裕禄,学乔布斯,做卓越的房地产职业经理人,这是我们新的两学一做。

这么多年来,保利公司的广东团队磨合得非常好,在营销和产品研发方面做得非常好,没有滞销产品,在我们的公司里面没有去库存的事,所有东西都卖掉了。所以我说去库存主要在三四线城市,主要在一些不注重产品的开发商。

我认为去库存应该让一线城市火起来,二线城市上涨,通过限购措施,这些人觉得一线、二线买不到了,再到三四线买房子,这才是一个良性的去库存。但是现在一线城市刚涨起来就被打压,这样三四线城市就很危险。你们不要看有些公司在三四线城市的报表很漂亮,但是他是把一些成本后移了。

最后再讲一点广州的情况,现在广州有两块地挂出来了,还没拍,报价已经是地王了,我预测今年四季度、明年一季度,广州房价会量价齐升,今年上半年广州是量涨价稳,所以从现在来看,我预测年底或者明年年初广州的房价会有比较大的上涨,因为地王的刺激,下个星期广州就会出现好几个地王。

(编辑:wenjing)
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