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林中:我眼中未来18个月的房地产市场

本文来源于观点地产网 2016-08-23 11:28:18 我要评论(0
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林中(旭辉集团创始人、旭辉控股董事兼主席):各位上午好!下面我用15分钟的时间汇报一下我们对未来18个月市场的一些看法。我主要分三个部分,讲讲对未来18个月的判断特点,以及2016年下半年和2017年的市场展望。

第一,本轮的特点。行政调控的手段与力度温和,虽然我们看到苏州、南京都出台了一些调控的措施,但是在市场这么热的时候,这种调控措施还是比较温和的,因为它没有限购,我认为这就是一个比较温和的调控,只是对贷款的成数以及限贷做了一些约定,很多的篇幅讲的是对一些市场热度的减弱,我认为政府的意图是要稳住一线和二线的房价,希望市场能稳定。

货币政策维持宽松状态,既不会进一步加码宽松,又不会收紧,因为我们的宏观经济面临着困难,不允许他们收紧货币或信贷,所以这两条会使明年的市场处于一个平稳的状态。

有别于过去,此轮以市场自身调控为主,短周期可能变为中周期。过去我们看到市场是一个短周期波动,基本上三年一轮,但是这一年因为有前面这两个很重要的因素,有可能这一轮的市场调整是以自身调整为主。如果2014年是一个底部,意味着2017年会出现一个市场波动的拐点,但是有可能这一轮从过去的三年的短周期变成一个中周期,这一个短周期到中周期的变化带来巨大的风险,也带来了巨大的机会。

现时房价泡沫不大,特别是二线及弱二线城市。一线城市虽然房价比较贵,但是也没有到泡沫的程度。北上深以及热二线城市土地市场出现泡沫,地价刺激房价上涨。这种地价要在目前已经涨了一倍的房价的基础上再翻一倍,对应到2014年的房价,大概要涨3倍,从1万块变成4万块,从2万块变成8万块,这种幅度我们目前看,觉得像这些热点城市的地价存在比较大的风险。

而且这一轮出现了一个新情况,以前我们都是房价涨了地价再涨,房在地前。这一轮是很多城市出现地价上涨再刺激房价上涨。我们看到前几个月上海市场已经开始有点平稳,交易量已经回到3月份的一半,但是随着这两个月的地王出现,交易量和价格又在往上走,因为大家的预期又发生了变化。

第二,2016年下半年市场展望。一线和热的二线城市,北上深以及南京、合肥、苏州、厦门,成交量应该会稳中有升,大部分城市会出现这种情况。但是个别城市会下降,深圳、苏州下半年的交易量应该会比上半年少,已经在逐步的回落,上海会比较稳定,南京、合肥的交易量还是比去年涨了很多的。

成交价保持上涨,但涨幅回落。土地市场火热,地价创新高,地价刺激房价上涨。下半年北京、上海都推出比较多的地,所以下半年的土地市场还会很热,地价还会创新高。在这样的地价会刺激房价进一步的上涨。投资比重大,金融属性强,功能属性弱。

我们统计了在弱二线城市购房需求的目的,大概有30%属于投资,投资比重超过10%就是比较大的。住宅产品的金融属性越来越强,功能属性越来越弱,自用或者租赁的属性越来越弱。我来这里之前,正好在合肥看我们开盘的项目,我问了我们的项目情况,130多平米的房子,二手房的房价是2万一平米,一套房子要卖270万左右,现在市场上的租金是3600元,租金回报率只有百分之一点几,这个功能属性越来越弱,资产属性越来越强。热二线城市出台温和调控措施,这个温和的调控,会把调控时间拉得更长,这是好事,但是未来从低谷回升的时间也会拉得更长。

目前来看,一线和热二线出现了很多的地王,我们也在反思这个地王背后形成的原因是什么,其实它有几个方面:

一是开发商在资产端有更低的利息,现在我们在中国发债的开发商享受的是国家信用,中国在利率市场化的时候并没有出现资金的风险定价,很多都在享受国家的信用,利息非常低。

二是有更多的钱,更多的钱来自几个方面,包括有直接融资,2014年对开发商发债放开,到目前为止大概发了1万多亿的债券,还有开放的股权融资、影子银行,以及各种的理财产品,最近你如果买了一块地,都是银行主动找过来要贷款,他们有很多的钱要贷出去。以前开发商过紧子,拿钱不容易,最近突然发现有那么多钱,放在帐上不花也不好。

三是开发商用更高的杠杆,开发商的杠杆今年平均下来会比去年高,比去年低的非常少。他们有更高的杠杆,我认为有更多的冲动。我们最近在内部有这样一个共识,还是要保持谨慎,不要陷入规模和土储的军备竞赛。

这么多低息的钱,这一轮集中在更少的城市,大概就那么十来个城市,原来我们货币超发的时候,我们有很多钱,但是我们是一二三四线城市都有投资,所以集中在某一个城市的资金量就不会太大,但是目前这些钱只集中在中国的十几个城市,所以这十几个城市的地价,在进入2016年以后都是非常高的溢价率的成交。

没买到地就纠结三天,买到地就纠结五年,我们认为北上深的房价未来5年是覆盖不了现在的地价。未来3到5年,北京、上海、深圳的房价会不会超过香港?你认为会超过香港,你就可以买这块地。最近在这些城市买的地如果要想有钱挣,至少要持有5年。我们的原则是,以利为先,不加杠杆,不参与规模和土储的军备竞赛。我们还是根据自己的节奏来打。

再看二线城市,目前成交量在上升,投资和改善的需求在拉动市场,包括青岛、济南、郑州、宁波、无锡这些城市,成交价在快速上涨,其实他们是地价刺激房价在上涨,而且价格上涨表现在成交量放大之前。原来我们讲房在地前,量在价先,这一轮全部被推翻了,地在房前,价在量前。这些变化是跟以前不一样的。土地市场热度升温,土地价格持续上涨。行政政策比较宽松,他们都是去库存政策的最大受益者。下半年市场表现强健,属于比较健康的市场。

弱二线城市和强的三四线城市,我们看到成交量在持续放大,包括沈阳、长沙等等城市,这些城市的房子功能属性比较强,金融属性很弱,以自用刚需和改善为主,改善市场的表现好过刚需,这些城市还是有大部分有钱的需要改善。成交价格转跌为升,价格上涨刺激去库存。房产跟其它行业不一样,电视机要降价才能去库存,但是房价要涨了才能去库存。土地市场回暖,但保持理性,他们会进一步出台加大去库存的鼓励政策。

第三,2017年市场展望。一线及热线二点城市,我们认为是量缩价滞,价格不会再有很高的上涨,供需结构错位,高端库存增加,房不热地不冷,溢价率回落,理性程度增加。市场调整的影响会逐步呈现,如果明年的货币和政策收紧则明年回落的速度会加快,金融属性还是很强,功能属性还是很弱。

二线城市成交量比较稳定,库存去化周期持续降低,价格上升,但是上半年先快,下半年会放缓,房热地更热,土地市场下半年容易出现地王,供需结构还是比较合理的,因为刚需和改善齐头并进,一线和热的二线城市刚性需求得不到满足,二线城市应该从刚需和改善市场来说都比较静态,投资属性增加,功能属性越来越弱。

弱二线城市价格小幅上涨,成交量放大,进一步去库存,供需结构比较健康,改善需求表现比较好,拉动市场。土地供应减少,土地市场开始变得很活跃,整个市场以自用市场为主,产品还是以自用的功能属性比较强的为主。

从总体来看未来的18个月,八个字总结“喜中有忧,谨慎乐观”。

(编辑:wenjing)
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