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张宝全:传统地产的狂欢已经不存在

本文来源于观点地产网 2016-08-23 11:26:57 我要评论(0
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在两年前所谓的白银时代,地价、房价的增长已经低于了融资成本,这个时候地多、房多不是一件好事情。

张宝全(今典投资集团董事长):各位下午好!我是昨天半夜1点多才到海口,睡了三个多小时,然后今天早上坐车到里了这里,虽然觉没睡好,但是我还是尽量做到不要把大家说得睡着。

红树林的商业模式,我想讲的第一点就是,红树林不是一个酒店,它也不是一个商业中心。我们从2009年转型以来,大家都在看,也许在这个过程当中还有很多的疑惑,红树林到底是什么?我认为中国传统的商务酒店已经严重过剩了,而中国真正缺的就是当度假休闲时代到来的时候,我们并没有真正的针对性的产品,就是度假酒店的缺乏。

商务酒店和度假酒店的区别是什么?商务酒店是卖睡觉,度假酒店不是卖睡觉,它是卖时间,卖度假的生活方式。作为度假的生活方式,就像在你家里一样,你想吃就可以吃,想睡就可以睡,想玩就可以玩,我们有游戏机,或者有电视等等,度假酒店是否做到了这样的一个生活方式的供应?

关于传统酒店,我想讲一个数字,2013年,全国有11687家星级酒店,营业收入总额为2300亿。2015年全国有12133家酒店,大约增加了1000家左右,全年的营收是2100亿,也就是说我们增加了将近1000家酒店,15万个房间,结果2015年的营收比2013年减少了180亿。

传统酒店进入中国,一开始就是畸形的,因为这些酒店在80年代末、90年代初进入中国以后,中国的家庭不能消费。很多国际的酒店在国外是四星级,一半对家庭,一半对商务,当它进入中国之后,中国的家庭消费不起,完全对商务。

我们到很多传统的高端的商务酒店去看,每到周末它搞的活动一定是针对家庭的,但是它所有搞活动配套的设施,或者是供应的项目内容都是临时的,而不是这个酒店固有的。我想这就是中国目前酒店的现状。另外,在这十几年来,中国的物价大约涨了10倍以上,但是中国的酒店出租房价平均涨了2倍不到,酒店的运营成本也涨了10倍左右,所以商务酒店很难运营下去。

红树林度假酒店主要针对的市场是什么?我们都以为度假是到度假目的地,其实在中国的最大度假市场是本地度假,北京人、上海人周末去干什么?我们到农家乐也好,到什么也好,这些度假休闲的供应已经远远地和我们今天的市场需求相距甚远,或者说它供应的标准和档次还是太低了。

红树林不是一个酒店,也不是一个商业中心。商业中心的本质是什么?开发商建的商业中心,它是一个老板开了一个店,但是红树林是一个老板开了几百个店。我们做商业的都知道,做商业的风险是很大的,商业要想成功必须具备三个条件,第一个就是你要找到市场,比方说我们在哪里开个餐厅,你要去调查,在方圆多少范围内有没有这样的市场,所谓的市场就是有没有这样的目标消费人群,这是你要研究的,如果你找到一个地方,觉得房子不错,你就盲目供应的话,你后面做得再好也是没用的,这是第一条。

第二条,当你发现有这样的消费者,有市场的时候,你要把消费者找来,这就是你的营销,如果你的营销无效,或者不行的话,你的店开了也不会取得好的效果。

第三条,当你找到了消费者的市场,也做好了营销,把消费者都叫来了,你还要做好供应,要有供应的有效性,如果我们能做到这三点的时候,商业才能成功,而且在这三点里面,我认为第一条和第二条是非常关键的。

红树林为什么一个老板可以开200个店?因为红树林的商业三要素里面只需要一个要素,就是供应,你既然已经有了最好的硬件,你找了最好的供应商来做好供应就行了。我们在三亚湾的红树林有71个餐厅,13个电影外景、水乐园,青岛的项目有100多个餐厅,红树林就是用我们所讲的重资产来运营,目前在三亚湾每天有几千这样的目标消费人群,不需要你做营销,你只需要做好供应,你做好供应之后,就能成就未来最好的商业,这是红树林的商业模式。

当一个老板开200个店的时候,你就有很多玩法,如果一个老板开一个店的话,它不盈利就是垃圾,只有盈利了你才能开。当一个老板开300个店的时候,不盈利的我可以开,艺术可以非盈利,文化可以非盈利,你就可以在商业模式里面真正做到羊毛出在猪身上。

传统的酒店的客房收入大概占了7成,其它部分占了三成,在红树林正好相反,客房只占1/3到1/4,尽管客房占了一半的面积,它的收入水平就只有这么多。比如说澳门威尼斯人,它有3000间房,它商店里每天是2万到4万人,它是1比8。我们红树林酒店是1比5,就是一个住店客人,外面有5个人。这是红树林商业模式里很重要的一条。

还有一点,我们在互联网时代,大家都认为要做轻资产,不应当做重资产。我觉得这是偏颇的,在互联网里面,它是以轻资产为主的,没有多少的有形资产,但是在我们的整个经济活动和行为里面,实体经济依然是我们非常重要的一部分。什么样的轻资产才是真正的好的轻资产或者最挣钱的轻资产?是能够让重资产盈利的轻资产,这才是最值钱的轻资产。

如果你不能让重资产盈利,你这个轻资产是毫无意义的。我们不能把我们在房地产运作过程中,把我们的一些配套,我们通过住宅销售,已经挣回了很多的利润,这些配套觉得利润不大,交给一个相对强一点的,能给你维持下来的,但是我认为商业的原则就一条,不能盈利就是垃圾,不能够维持的话,你是根本不能持续下去的。

这是要让重资产盈利的轻资产,红树林是怎么盈利的?我们是利用红树林的重资产做全国最好的轻资产公司。比方说三亚红树林,我们有71间餐厅,青岛的项目有110间餐厅,把这些餐厅加起来组成一个餐饮集团的时候,这就是中国最大最好的餐饮集团。这里面还有文化公司,婚礼公司、公关公司、活动公司等等,你把这些轻资产利用你的重资产做得最好的时候,包括消费者都已经到这里来了,你把消费做好的时候,你所形成的资产价值,它加起来的市值可能会大于这条船。

当然,轻资产的运营业不是那么容易的,比如说当我们在青岛开110家餐厅的时候,很多人都问你是怎么开的?其实我们青岛110个餐厅就是三个部门参与,第一个是集中配送采购部门,他们把所有的需求输入电脑,有采购部门进行加工。另外这110个餐厅,我们有8个厨房,江浙菜系一个厨房,东南亚菜系一个厨房,北方菜系一个厨房,包括川渝等等十几个厨房。

比如说我们有8个餐厅,实际上就是由一个厨房组来完成的,所以他从菜品的研发到配供等等都可以做,这就是我讲的在度假酒店的配供过程中可能要买生活方式,在卖生活方式的过程中,它的商业空间不能有界限,比如说一个酒店,它的酒店全是封闭的,没有把它打开,这边看不见风景,它就是个交通动线,在这样一个交通动线里面,人们走3分钟,他心里感觉是10分钟。所以度假酒店的本质就是卖生活,度假酒店的本质就是卖时间。

我们上个礼拜刚刚开的美食广场,把全球80多种美食放进来了,当美食广场开了以后,当时的效果非常好,我们几千人的酒店的早餐就开始发生变化了,不会再像传统那样由自助餐供应它,自助餐大概八九十块钱,他如果不吃自助餐,也可以到美食广场去吃。比如说我是南方人,我可能会吃鸭血粉丝汤,北方人可能会吃兰州拉面等等,如果你吃个自助餐,可能就半个小时,而且他把这个当成一个功能消费来对待,如果是在这种供应的情况下,他会在这里逗留得更多。你培养了一个这样的美食广场,它不是这个酒店的美食广场,它是这个城市的美食广场,因为它的所有的供应是这个城市所没有的,包括我们在所有的红树林里面都有一个点心房,这个点心房里面可以买到很好吃的点心。

传统的房地产时代已经结束了,我们现在都是靠三七的比例,30%的销售、30%的商业的支撑,通过70%的销售来支持这样的商业,我认为在两年前这个模式就已经不存在了。因为在两年前我们地价、房价的成长已经超过了融资成本,就算这个商业运营并不值钱,但是这个房子和地带来的增值的部分已经大于我们的融资成本,哪怕他一分钱没赚,在你的帐面上一评估,你就进帐了,叫评估性的利润,这就占到很大的一块。

在两年前所谓的白银时代,地价、房价的增长已经低于了融资成本,这个时候地多、房多不是一件好事情。房地产依然靠住宅来支撑的方式到今天必须要改变,到今天为止,中国的每一户人家已经拥有了1.2户住房,全世界的私有房没有超过60%。中国由于金融的落后,加上政府的放水,老百姓不得不用不动产来对抗货币的贬值,但是问题是这是有限度的,或者是有一个台阶的,我个人认为中国已经是全世界平均水平的两倍,这已经到了一个顶点,如果我们继续这些的话,有可能把我们的行业带来非常严峻的后果,如果真的像日本那样的话,可能整个中国经济都会带来巨大的影响。

传统的地产的狂欢已经不存在了,但是我们有好的资源、人才,在新的市场出现的时候,我们可以做很多新的供应,最重要的就是在做新的供应过程中,你是针对什么来供应,或者说我们以前房地产更注重的是观念,但是我认为在度假休闲的生活方式的过程中,靠运营两挣钱和靠房子来挣钱是完全两回事,它不仅是转行,甚至是转世,所谓转世就是你以前所有的优势都不存在。比如说我们地产公司转型了,它去做水了,或者是做金融去了,那你前面的优势都没有了。

所以我说当转身的时候,你就要有新的东西。今天在这里用红树林的模式,把我们的想法说一说,之所以今天这么说,是因为红树林在第一阶段,到今年底我们才把红树林的模式真正的做完。

青岛红树林是这个月19号开业,三亚湾的已经开业了,亚龙湾的已经开了10年了,海棠湾有一个红树林酒店也会在今年开业。我们还有红树林度假交换平台,我们可以在全球的度假平台进行交换。明年这个上线以后,就意味着我们的模式第一阶段就做完了,后面就是快和慢的问题。

(编辑:wenjing)
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