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陈启宗:如何看现在的中国经济和房地产?

本文来源于观点地产网 2016-08-23 11:25:34 我要评论(0
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现在所有买地王的人,我是替他们担忧,从前买了地,我们就说“恭喜恭喜”,现在可能对那些买了地王的人要说“节哀顺变吧”。

陈启宗(香港恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长):我作为半个局外人来看看这两个问题,谈谈中国的经济和中国的房地产。

中国的经济离不开世界的经济,我用几句话概括一下世界经济的大情况。世界经济永远是变更的,但是我也要承认,我作为在这个行业里,在企业里做了40多年的一个人来说,我很难见到有一天像今天的不稳定性那么高。

比如说英国脱欧,脱欧之后有三个时期,第一是脱欧之后立刻有什么改变,第二是脱欧之后要谈判两年左右,那个环节里又怎么样,第三是之后又怎么样,老实说现在大家都不知道,只能有点猜想。

立即的反应,大概对亚洲是好的,有一部分英国的金融公司会转移到亚洲来,特别是香港和新加坡应该是得益者。我最近跟一个朋友聊天,他是一家资产管理公司的负责人,他之前没有在亚洲设立管理中心,最近就到亚洲来了。但是脱欧长远来讲对中国的经济影响有多大,现在还不敢说。

再有一个是美国的总统大选,这也会影响世界经济,所以不稳定性相当高。唯一可以比较看到的就是以往这一两百年来世界经济的中心是在大西洋,过去这几十年开始往太平洋转变,照我来看,世界经济的引擎主要是两个,一个是美国,一个是中国。世界经济的重心从大西洋向太平洋转变,这是一切肯定的。

关于中国经济的问题,在樊纲和巴曙松面前,实在不敢说太多,我简单地讲几句。第一,现在我们的很多问题都是有其历史的根源,比如说2008年中国政府的4万亿投入市场,好多人说是错误的,我不认为是错误的,当时全世界都认为中国是最果断,做得最好的,问题是中国这个经济体系太多漏洞,所以好多钱就不知道流到哪里去了,这些都是历史遗留下来的问题。

现在在海外,他们对中国的经济是远远比我们在本地每天生活在这里的人悲观得多,原因很简单,因为他们比我们更无知,我们很多都是不懂的,但是他们比我们更不懂。所以在中国比较少人问中国经济会不会崩盘,在西方很多人都这样问。

我个人的看法是不会崩盘,中央政府让经济不快速下滑的能力还是在的,但是如何刺激经济,这个还不大清楚。刚才孟晓苏也说了,我们也不能太多依靠出口,公共投资也已经到了一定的极限,唯一的就是消费,消费增速也在减弱,所以往后不止是世界的经济有不稳定性,中国的经济也有很多不稳定性。

刚才樊纲提到一个问题是我昨天跟朋友聊天谈到的,任何经济体,正如自然环境一样,有春夏秋冬,有春夏秋冬是正常的,我非常不喜欢住在新加坡,虽然那个地方有很多好处,为什么不喜欢住在那里呢?因为每天都是夏天,每天都非常热,对人的发展不是最健康的,有春夏秋冬才是最好的。

同样的,每天有早上,有晚上,那才是正常的。开个玩笑,我说为什么我们那么矮呢?因为科学家说人的生长是在晚上睡觉生长的,我这个人是睡觉很少的,昨天晚上只睡了两个小时,所以现在讲着讲着不知道讲到哪里了,就是这个原因。

没有晚上就没有生命的增长,同样的,个人也好,经济体也好,没有冬天,没有秋天也长不好,所以好多事情是在冬天该做的事,你就不要浪费那个机会,在冬天该做的事你就好好做,好的事情需要改革的,在冬天需要做好的你就开始做。

在企业的角度来看,也有好多问题,市场好的时候,大家都去赚钱,大发展,哪里有空去处理管理上的问题,管制上的问题、人力资源的问题、培训的问题、企业文化的问题等等?所以在冬天来的时候,就该做冬天的事。

要求国家的经济体永远上升也是不切实际的,从前是9%、10%,甚至更高速度的增长,现在慢慢的减速了,好多人就很不自然了,好像不习惯,我说这没有什么大不了的,这是好事,只要社会稳定,就业能够解决,经济增速的放缓未尝不是一件好事。

你说现在的经济怎么办?我认为中国的服务业份额还是非常小的,服务业是需要大量的人员的,所以这方面的大发展应该是最可为的。有人测算过,要是服务性行业的占比增加多少,它创造的就业是多少,对GDP的增长是多少,这些都告诉我们,服务性行业是非常值得发展的。

总的来说,我觉得现在不要太担心经济的下滑,大家都知道我这家小公司叫做恒隆,恒隆已经有10年以上基本上没有贷款,所以我们比较能够适应下滑的周期,反而在下滑的时候又淘汰了不少其它的企业,对我们来说都是好事,希望我的所有竞争对手都被淘汰掉,当然这是不可能的。

不过,方向还是对的,有一部分的企业会被淘汰掉,这样对我们公司是好的,同样要是一个经济体准备得好的话,有冬天来临绝对是好事。

最后说到中国的房地产,中国的房地产分两大块,一个是住房,一个是商业。恒隆不大做住房,所以我是没资格说的,不过因为住房会影响商业地产的发展,所以也没有办法不注意住房这一块。在这一块我讲一两点,刚才我听到樊纲说的一句话,我觉得很有道理,不要管是一线、二线、三线还是四线,我们要看是人口流入还是人口流出,特别是你在看一些二线城市的时候,有些二线城市是人口流入的,有些二线城市是人口流出的,这两个就慢慢分化,人口流入的越来越好,人口流出的越来越不好。

话虽然如此说,但是一线、二线、三线、四线这个分法还是有其作用的,这些城市是非常不一样的,一线城市永远是最好的,这是没办法的,正如在美国,过去几十年在哪里买房子最好呢?在纽约是最好的,因为一线城市绝对是最好的。当市场上升之后,它涨得最多,市场下跌的时候,它最有抵御的能力,所以在一线城市是没问题的,一定是越来越好。过去的一年、半年,北京、上海、深圳都涨得很厉害。

三四线城市呢?我觉得还是不要去那些地方,库存特高,那也是历史遗留下来的问题,也不是一下子就能够改变得了的,唯有时间慢慢把它消化掉。人口流出的地方是没办法的,那些地方的单位价格也非常低,以前进去的人是心甘情愿的进去,没人逼他进去,所以现在要付出代价,那也是理所当然的,这也是市场经济必然带来的后果。

所以三四线的你就不要管了,最重要的是二线城市,二线城市有五六十个,房地产的单位价格不太低,当然也没有一线那么高,但是也不低,也是整个经济体里非常重要的一部分。当然有人说一线城市最重要,但是一线也就那几个城市而已,从房地产的金额来看,一线的远远不如二线的总量那么大,所以我说要看中国的住房,主要还是要看二线城市。当然,樊纲说的也是有道理的,二线城市当中也会越来越分化,人口流出和人口流入的城市不一样。

另外一点关于中国房地产的情况,这是去年或者是前年都已经提到的问题,我想再多讲两句,我记得在一两年前在这个会议上,大家都同意一件事,就是中国住房房地产的黄金时代已经过去了,这里面延伸出来的就是以下几句话:好还是不好?对房地产商可能不好,赚大钱的机会越来越少了,但是从整体经济来说,那是非常好的。

以往这几十年真是草莽出英雄,很多不规范的地方,造就了好多很好的赚钱机会,所以有人把那个叫做黄金时代,我不认为那是黄金时代,那是从个人赚钱的角度来看,那可能是黄金时代,但是从整体房地产的行业来说,对整体经济的影响来说,那并不是最好的一件事。

现在规范化了一点,我觉得长远来说对整体中国的经济是有好处的。但是这里我提出一个论点给大家参考,有人说越规范化,风险就越小,我说并不一定。有时候越规范化的时候,风险可能更大也说不定。

为什么这样说呢?因为在以往那个不规范的时候,所谓的黄金时代的时候,整体的曲线是往上跑的,而且是跑得非常快的。在这个环境里,任何一个低谷比之前的第二个高点还要高。那时候是整体的快速增长,只要里的贷款不太多,或者说你要是贷款很多的话,你有办法不死去的话,最终你还是赚大钱的,你不止不死掉,你还可以赚很多的钱。当现在整体曲线是缓缓上升的时候,要是你贷款过多的话,市场一下来,你是可能会死掉的。所以现在所有买地王的人,我是替他们担忧,从前买了地,我们就说“恭喜恭喜”,现在可能对那些买了地王的人要说“节哀顺变吧”。

最后我来谈谈商业房地产,这方面我只讲一两点。好多人问我,去库存怎么办?我说我担心的不是去库存,因为我不做那些三流的东西,现在商场是过多还是过少呢?我说烂的过多,好的过少。要是你搞烂的话,你还干什么呢?因为已经过多了。

要是你搞好的,那过少了,那太好了,问题是你懂不懂得怎么做好的?特别是搞所谓的四星级、五星级的,像恒隆所做的产品,那个所需要的知识量是很大的,在这个环节里,恐怕是不容易进入的。要是能够进入的话当然最好,要是进不去怎么办?进不去的话,我劝你还是不要进去,你进去就是干那些烂的东西,干那些已经过剩的东西,你也不要跳楼了,你跑进去就等于跳楼。所以商业到底是过剩还是不够,我认为就那么简单,看你能力到哪儿,能不能盖好东西。

两年前我在这里说了一句话,后来也有很多报道的,我说我想不出来那些过剩的地方用来干什么,只能用来养老鼠。现在我修正一下,除了养老鼠之外,还有一个用处,中国有好多的老人,人口老龄化,可以把那些地方用来做老人中心,老人家去那里玩,在那里消磨他们的时间,或者做儿童的教育等等。

问题是,那些东西都是不赚钱的,你盖那个商场是希望赚到钱,你去做这些东西是没什么钱赚的。但是至少不至于养老鼠,所以从社会的经济效益来看,大概还是一件好事。

不像住宅,住宅的去库存化,经过一段时间,只要你的价格下来,时间过去之后还是会消化掉,但是商业房地产要是盖得不好的话,我真是不知道怎么消化。所以这是一个社会问题,也是一个经济问题,这方面恐怕大家还需要努力一点。

今天我就分享到这里,谢谢大家。

(编辑:wenjing)
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