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王一鸣:商品房去库存要六年多 商业用房需超10年

本文来源于新浪财经 2016-02-22 09:26:00 我要评论(0
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“中国经济50人论坛2016年年会”定于2月19日在北京召开。上图为国务院发展研究中心副主任王一鸣。(图片来源:新浪财经) 

“中国经济50人论坛2016年年会”定于2月19日在北京召开。上图为国务院发展研究中心副主任王一鸣。(图片来源:新浪财经)

新浪财经讯 “中国经济50人论坛2016年年会”定于2月19日在北京召开。国务院发展研究中心副主任王一鸣出席并演讲。

王一鸣指出,商品房去库存需要要6年5个月,而商业用房去库存需10年10个月。

以下为演讲摘要:

王一鸣:根据会议安排,让我就房地产去库存发言,房地产的销售额既定9万亿,税收占的比重很高,房产税、营业税、附加税、企业所得税占到30%。房地产库存到底是什么概念?我觉得有大中小三个口径,最小的口径是已建成的商品房待售面积有7万多亿,中口径再加上在建的未售面积,最大的口径是已经购了土地,还没有开发的,可以形成多大的供应量呢?

到去年12月底待售面积大约是7.18亿。按这个口径,去库存,按去年全年销售面积12.81,加上在建面积是73.5亿,加上中口径,5年9个月,如果再加上待开发土地面积,按平均容积率2.37计算,要6年5个月,这是库存的概念。

现在最突出的矛盾,一个就是三四线城市化解库存难度大,现在一二线总体有所缓解,但是三四线城市是矛盾的焦点,而且下一步怎么化解?还找不到特别有效的办法,这是一个难点。

第二个难点,商业用房、办公楼、写字楼,这块由于现在互联网,网购迅速发展,商业地产受到直接的冲击,特别是实体业。所以商业用房和办公用房去库存压力更大。如果最快的口径需要10年10个月去库存。也有相当一部分后期也没有办法消化,库存有的是受政策因素约束,还有产品本身不适应市场的需求,这个也要有清醒认识。

化解的办法。

第一,在人口净流出的地区控制房地产用地供给量,而且已经卖出去的土地要改变用途,如果再建房子的话会困难,而这些地方对土地财政有依赖,不控制会有更大的问题。

第二,提高保障性安居工程的货币化安置比例。去年安置比例是28%,如果能提高到50%就能消化掉一块。

第三,发展批量化租赁的市场,我跟万科聊过,他们也意识到他们有的房是卖不出去的,他们也做盈利模式,批量化租赁一定要有盈利模式。现在的障碍是什么?外来人口租赁,价格不能太高,如果按商业融资的话,利率太高。政府能不能给一些利率补贴,盈利模式是可以做出来的。

第四,公积金能不能拿出一块做试点,探索建立城市住宅政策性银行,主要面向农业转移人口,因为他没有资产做抵押,又没有什么信用,按揭的模式很难做,能不能做一些探索。

第五,在试点的基础上,能不能推进住房按揭贷款利率抵扣个人所得税。最简单的操作,上个月交的利息,拿着利息充当下个月的所得税,上海已经做了,成效还是很明显的。

第六,进一步鼓励农业转移人口,里面有很少一部分具备购房的能力,2014年统计,占外地务工的1%,如果提高到2%,这也是相当一块。能不能对这些人购房有一些特殊的激励政策。现在有的地方已经做了,比如说安徽,农民工买房给你补贴,契税能不能降低,贷款能不能给点贴息。

第七,商业用房、办公楼能不能资产证券化。

第八,房地产政策怎么样给地方更大的自主权。以前的一些限制性政策尽量取消,因为房地产在人口净流出和净流入的地区是完全不一样的,一定要给地方更多的自主权,包括税收的优惠。这样能够让净流入的地区住房的销售能够进一步活跃。

【作者:吴晓波 (编辑:wenjing)
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