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保利地产:地产流动性在哪?资金跑到资本市场去了

本文来源于地产大哥微信公众号 2015-03-17 18:42:00 我要评论(0
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其实,一个现实的情况是,地产很重要,在很长一段时间内,依然会保持很高的成交规模。大家接受这个结论,可能还需要一段时间。

3月17日,保利地产发布2014年报。在此之前,董秘黄海与机构投资者深入交流,谈及2015年保利地产拿地、开复工、推货、海外市场、新业务拓展策略及对市场看法,还有市场高度关注的养老地产业务。微信号地产大哥(dichandage)摘录其主要观点,以飨读者。

该文章未经黄海本人审阅。

一、推货安排

全年推货1700—1800亿,其中上半年推货500—600亿,集中去库存。根据市场走势,如果市场趋好,可能全年总推货值上2000亿门槛。推货弹性很大,视市场情况而定。推货窗口期上半年是5、6月份,下半年是9、10月份。

无论是投资拓展还是新开工,保利地产的态度是偏谨慎。在保利地产内部,如果城市公司去化做得好,总部再给城市公司加量,保利地产的推盘策略很灵活。

二、开工面积安排

和2014年持平。考虑的主要依据是看去库存的进度。保利有一部分库存偏大,所以更要灵活。保利地产在努力控制这部分产品的比重。

三、关于土地市场

市场在调整,地价调整幅度并不大,特别是一线城市地价。有机会大家就猛干,非常困惑。抢到地,说老实话,就是靠胆子。在公开市场尽量寻求共进退合作,这么做,保证大家都有业务可做。2015年,土地市场可能没太多便宜可占。

2015年的土地投资和新开工差不多和2014年持平。

四、海外拓展

澳洲有一个项目已经落实,一个项目接近尾声。但两个项目规模都不是很大。保利地产也会考虑海外资产在低位的时候,有一些并购,获取资产,以赚取资产配置在阶段性的资本收益。总体上,保利地产持谨慎态度,更多是学习海外成熟的房地产市场发展模式,以及运作方式。

很多企业认为,海外市场可能是一个战略转移的机会,但时间可能会比较长,比如三五年。保利地产目前没有把海外市场定位为一个很重要的、短期的业务成长单元。

五、多元化安排

坚守主业不动摇,积极探讨新业务。何谓地产新常态,就是旧秩序被打破,出现新平衡。如果适应新秩序,强化主业,才是不二法门。互联网是工具,用好互联网,服务主业是保利思考重点。比如围绕保利潜在和现有业主,利用互联移动平台做好增值服务。做互联网公司要有互联网基因,保利会主动学会适应新常态。

关于新业务,一是基于保利自身基因,围绕社区做文章,比如社区商业,比如社区养老。新业务也可能会通过并购方式实现跨越式发展。

六、关于销售代理

原则上实行双代理制。保利自建团队销售,不去刻意追求高去化率,而价格和利润,双代理制可以平衡解决去化率和利润。自销团队对公司品牌、理念传播有益处。

七、如何看待中央政策调控

所谓政策刺激下的销售周期,好像在缩短,可能大家是在等待。

现状是:大家不敢涨,但是也不会降。博弈过程中,观察政策的效应以及市场的回暖程度,开发商也在观察窗口期,具体的转化时点。另一方面,大家手上货很多,有机会就想去一下库存。两方面导致整个市场有一定的压力,压力需要时间来解决。

外部因素,利好政策出台差不多了,比如降息、降准,包括限购的退出,限贷的支持,问题是流动性回到哪里了?有一部分资金跑到资本市场了。

舆论导向也很重要。看空地产行业有很多声音。其实,一个现实的情况是,地产很重要,在很长一段时间内,依然会保持很高的成交规模。大家接受这个结论,可能还需要一段时间。

在没有增量资金进场的情况下,如何去增量库存?通过降价刺激市场,效果很有限。必须靠好的产品策略去刺激想买房的人。这部分群体是刚需之外的改善性需求客户。

在行业政策方面,“首付变两成”如果能落实,是个利好消息。一个例证是,首付款小贷业务很火爆。

八、关于养老地产

我们会在养老上面持续地探索。

如果靠企业积极地去做,国家政策导向应该特别清晰,比如国家应该出台政策说明白,到底扶持什么?怎么扶持?企业以什么样的方式去发展养老产业?大家都在观望,我们现在对这个问题也非常困惑。

所以,我们不敢一下子投入很大资源,而是采取试点的办法,小规模的投入。我们在探索各种方式,待国家政策导向清楚之后,我们才会分析,到底是不是机会真的很大,机会能不能转会成一个有效的市场。以日本的经验来看,日本走了很多年,盈利模式还不是特别理想。

从商业模式看,开发商做养老地产不具备任何的优势,持有重资产物业,持续经营,然后通过服务费的模式收回来投资,我觉得是非常困难。

原文标题:保利地产董秘谈2015年入市策略

(文章转载于微信内容 账号:dichandage)

【作者:地产大哥 (编辑:shenxuezhou)
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