两会定调2014年楼市政策

1、加快房产税立法;

2、完善住房保障机制,推进公租房和廉租房并轨;

3、针对不同城市分类调控,增加中小套型商品房和共有产权住房供应,抑制投机投资性需求;

 

  解读:和以往调控相比,“针对不同城市情况分类调控”和“增加共有产权住房供应”为首提。前半段表述为不同城市调控分化做铺垫,今年不同城市政策收紧和放松将同在。而抑制投机投资性需求的表述表明“限贷”、“限购”等调整手段仍将实行。预计2014年整体调控政策仍将持续,而对于二套及以上房贷仍将继续收紧。

 

  两会提出增加中小套型住房供应,预计2104年土地出让中对于中小套型的限制将增多。然而随着单独二胎放开,未来所需房型结构或有变化。 【详细】

头条

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呼和浩特发布声明 成国内首个限购松绑城市

通知提出,要充分发挥市场对资源配置的决定性作用,取消商品房销售方案备案制度;同时规定,住房公积金支持普通住房消费。 【详细】

福州楼市实质性松动:一次性全额付款不限购

一位工作人员表示,已经接受一些名下有2套房一次性付款的备案文件,能否备案成功还需后台审核。对于外地户籍补税购房,该工作人员没正面回应。【详细】

广州调控低调松绑:限价放开 高价盘网签放开

自今年5月开始,广州已低调启动多项楼市微调措施,这些措施的共同点就是政府对开发商仅限“口头传达,不发文件”,可谓十分低调。 【详细】

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部分地方限购松绑调查
1.您觉得此轮多地方政府放宽限购条件,是不是“救市”之举?
是,地方为防止楼市进一步下滑采取的救市举措
不是,地方政府根据当地房地产市场情况采取的因地制宜举措
不确定
 
2.您觉得在少数城市的推动下,会否带来全国性限购放松?
不是
不确定
 
3.您觉得放松限购,能否阻止房地产市场下滑?
是,放松限购将带来更多的购买力,推动楼市成交
不是,每个城市情况不同,最终由供需关系来决定市场
不确定
 
4.目前的房地产市场情况下,您是否会出手买房?
不是
不确定
 
  

本轮调控特点:不同以往的全线放松 各地因地制宜

  从目前各地出台的房地产调控政策来看,并非一面倒的都是“放松”,比如,北京、上海等一线城市再三强调,对调控放松不要抱有幻想,再如,成都落户政策的调整,从购房70平米升至90平米,且要求参加社保1年,这样看来,其实更严格了买房落户。而对于已经出台放松政策的天津、南宁、无锡、铜陵等等,无一不有各自的背景,房价下跌并非唯一理由。

【南宁 天津】调控背景源于城镇化

广西南宁市房管局发文,从本月25日起,广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。在发文第二天,南宁市相关负责人表态否认此次松绑政策与救市有关。南宁市房产管理局副局长杨燮说:“此次购房新政的出台,不是对现有调控政策的修改,而是北部湾经济区城镇体系同城化的一个实施步骤。”南宁市仍严格执行限价、限贷、限购等政策措施。 【详细】

 

有报道称,天津滨海新区将实施差别化限购,只要滨海范围内无房,即可在新区购房。作为京津冀规划的一部分,天津房地产市场因此火爆,以武清区域最为明显,天津为阻隔此现象,甚至出台政策暂停买房落户,天津市政府常务会议透露,将于5月31日起停止办理蓝印户口。 【详细】

【铜陵】缺乏有效购房需求城市 限购本来就多余

近日,安徽省铜陵市政府出台《意见》,2014年5月1日至12月31日,在铜陵市(含铜陵县和开发区)购买家庭惟一普通商品住房的,由同级财政按房价1%的比例给予契税补贴;住房公积金贷款方面,个人缴存住房公积金期限由过去连续缴存6个月以上,放宽为个人连续缴存3个月以上;单职工家庭最高可申请公积金贷款额度由25万元提高到30万元;职工首次购房申请个人住房公积金贷款的首付比例由30%降低为20%。 【详细】

【无锡】放宽买房落户条件 解决小户型二手房销售

通知规定,2014年5月1日起在该市购买成套商品住宅(含二手房)、户均建筑面积达60平方米以上,且在该市有稳定工作的人员,准予本人、配偶和未成年子女来锡落户。而之前的购房落户门槛为70平方米。统计显示,目前无锡二手房市面上的70、80式老新村大多是60多平方米以下,很少有超过70平方米。 【详细】

【北京 上海】供小于求的一线城市严格执行限购

北京市住建委召集50家开发商开座谈会,传达限价等调控政策将在2014年持续的精神。在座谈会上,北京市住建委领导和开发商交流了对北京后期市场的看法以及部分城市可能存在放松调控的情况,并强调让开发商不要留“幻想”。 【详细】

 

上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生透露,政府部门将继续严格执行调控政策,目前来说绝对丝毫不会放松。刘海生指,上海跟全国其他地方不同,首先是土地资源非常稀缺,其次是刚性需求非常旺盛,加上市民的预期、银行信贷政策的关系,影响房价的因素确实比较多。 【详细】

2008年“救市之举”回顾 2008年7月份,全国楼市普遍处于低谷,“允许地方政府自行救市”的呼声此起彼伏。之后不久,西安、芜湖、苏州、成都等地开始陆续出台相关的救市举措。调整内容除了下调公积金贷款首付及放宽贷款年限外,部分城市还出台了减免税费或直接给予财政补贴等政策。

2014年房地产调控关键词:双向调控

住建部部长姜伟新在2014年签过两会时提出“双向调控”概念。所谓“双向调控”,是指在中央房地产调控长效机制“过渡期”内,实施“托底盖帽”的双向调控方针。其中以政府提供最基本住房保障为“托底”,以抑制因过度投机导致的房价过快上涨是“盖帽”。 【详细】

亿翰观点:房企降价驱动力来源两方面

其一,销售业绩的需要。由于大部分优势的房地产企业都为上市企业,所以在资本市场对于业绩的承诺使得企业对于业绩所追求。目前看大部分企业在首季度虽然跑赢市场但业绩完成率基本在20%以下。而半年的业绩完成据我们所估计,可能也很难达成40%。那在2014年下半年房地产企业的销售业绩压力将会陡增。

 

其二,ROE的需要。也就是说,开发企业一般会在降价就能见效的项目上进行降价,做到舍弃一部分利润保住周转,这样可以维持企业正常的ROE水平。这也造成了房地产企业在下行周期中采取能跑就跑,不能跑就停的策略。 【详细】

易居:4月楼市成交乏力 观望情绪较重

4月份市场成交量并没在3月的基础上继续反弹,和购房者观望情绪较浓厚有关。随着部分城市降价声音的增多,很多购房者选择了“再等等”的入市心态。这也造成了很多楼盘库存去化速度的放缓。【详细】

房地产市场真相渐露:还原房地产理性 供需决定市场

被夸大的房地产危机

中国二三线城市房地产市场陆续出现降价打折,可能刺激其他楼市供给过量的城市也行此举,然而,表面看似降价潮的蔓延,实为城市房地产市场本身结构趋同性的不正常,而导致的必然结果。而这,正是房地产市场回归理性的一个必然过程。

 

由于本地人购买多于外地人,投资多于自住,二三线城市在全民炒房时代,无处可投的资金主动或被动的砸向房地产,让楼市不管不顾的热火朝天。在如今,房地产融资可能被阻的预期下,被冷水激过的楼市,出现的,可能是理性市场下不需要的企业、行业的渐退。

 

中国房地产市场分化,一线城市与二线城市不尽相同,一线城市的巨量外来人口,导致严重的供不应求,如此支撑下的市场难有“暴跌”的理由。

 

经济放缓必然将也影响房地产市场,但从另一个角度来看,中国经济常年依靠房地产市场支撑,在目前结构调整尚未完成,支柱产业尚未移交接棒时,为避免经济硬着陆,仍多少需要依靠房地产市场来支撑,因此,房地产不能先经济之前而倒下。

 

所以,与其害怕房价下跌不如害怕房价上涨,房价无止境的疯涨必然导致泡沫破灭,引发不可收拾的局面,不如让房价理性下跌恢复市场本来面目,形成未来良性的循环。 【详细】

如何看待房地产行业洗牌 部分房企出局?

陈淮谈房地产市场分化:不是人人都活得下去

陈淮首先是承认市场分化的,“市场中出现分化并不可怕,分化也不是今天才开始的。”但他同时强调,局部的问题不能代表整体。陈淮关于“市场”的注解是,“不是人人都活得下去”。他坦言,一场大洗牌时代过了,“大家都注意到市场经济有八个字,前四个字叫优胜劣汰,我们可能要迎来这个时代;但是我们也希望大家关注后四个字,叫适者生存。” 【详细】

外媒:为何中国政府需要让更多房地产企业破产倒闭?

中国正行走在一条艰难的去杠杆化、经济市场化的道路上。允许企业违约甚至破产倒闭、政府不再承诺兜底,也是中国经济迈向市场化的重要步骤。然而,在经济放缓的大背景下去杠杆,显然没有太多先例可循,企业甚至全社会必然感到痛苦。高层屡屡强调防范金融风险,也恰恰是经济改革过程中谨慎心态的最佳反应。 【详细】

【数据】房企首季业绩正分化一二线城市和三四线城市的分化,城市不同区域的不同市场表现,可截取的样本实在太多。而企业的分化也很明显,大者愈大、强者恒强,中小型房企将愈发艰难。 【详细】

【开发商态度】黄怒波等抱怨政府:要先帮企业

“政府要先帮着企业,先把红线把好,好多政府说,你来吧,有的是地,结果我们做好多规划,最后一亩耕地都不能碰,你花很多钱还得回来。”他认为,中国是重商主义社会,政府不应过多越界,经济发展需要进一步的市场化。【详细】

房地产市场展望 “分化”成关键词

毛大庆:全国房地产将下行 搞不懂北京楼市

我感受到了一丝凉意,对于有些城市来说,这一轮房地产非政策性调控的萧条,有可能会带来这个城市房地产长时间处在难以反弹的局面,有可能长时间就会这样一直下去,如果这个城市长时间没有人口的导入,经济结构没有明显的变化,几乎看不见这个城市凭什么房价在贵,但这不是北京,北京另当别论,北京这个城市太蹊跷,我也搞不太懂。 【详细】

野村:中国楼市泡沫已开始破裂
惠誉:中国房地产市场已进入多层次两极分化时期
德银:内地未来2至3个月楼市会再度下跌
大摩:料今年内地新房销售下降5%
亿翰智库:一线楼市刚需没问题 三四线比一二线好
德信资本:降价不危险 谨慎面对一年半弱短周期
郁亮:房地产行业已进入下半场
陈志武:中国楼市泡沫10年内破裂概率为99%
范剑平:未来中国房地产走势是分化
贾康:楼市不会崩溃 城镇化决定房价长期上涨
张玉良:资源聚集的地方房价不可能大跌
潘石屹:不看好中国住宅市场
胡志刚:当前房地产泡沫处于可控期 市场不会崩盘
福建统计局官员:楼市泡沫破裂2014年拉开序幕
哈继铭:房价跌就这一两年的事儿
李战洪:中国房地产市场至少还有十年的好时光

瑞银解析中国楼市崩溃六大导火索

 

  1、全国范围内实行房产税制度,将降低房地产市场需求;

 

  2、可替代性投资渠道的出现,将降低房地产市场的投资需求;

 

  3、人民币贬值的背景下,开放资本账户将导致资金外流;

 

  4、对国有企业和银行业部门的更严格管制,将导致土地和房地产融资减少;

 

  5、基础设施改善和土地改革可能会增加城市土地供应量;

 

  6、房价下降或停滞减少投资需求。【详细】

彼得森研究所研报:全方位解读中国房价下跌影响

 

  目前中国商业银行的不良贷款率为1%。所以纵使房价下跌50%,不良贷款率不过将达到6.6%。房地产贷款占到商业银行总贷款的20%,地产价格重挫会让许多这些贷款面临违约。多数违约可能将集中在杠杆水平较高的开发商头上,而非事实上拥有多数房屋“股权”的住户。

 

  房价下跌对投资的影响将通过房屋作为融资抵押品的方式显现。由于抵押贷款占到银行总贷款的40%,意味着抵押品价格将因地产价格的下滑急速缩水。如果抵押品价格下滑,银行必须针对这一债权进行准备金计提,银行杠杆比率自然会下滑。另一个问题是多数企业借助不动产质押向银行融资,故抵押品价格下滑将令其遭遇融资困难。在这种情况下,企业就会降低投资,并影响到整个经济。【详细】

社科院蓝皮书:今年房价或小幅上涨 涨幅取决调控力度

 

  尽管今年年初全国月度房产交易呈萎缩趋势,部分城市的个别楼盘纷纷降价,但预计今年房产市场交易热度仍将延续,全年全国房产交易总量仍可能与上年持平,甚至略有增长,成交价也可能小幅增长。 【详细】

各地房地产市场状况

北京:

4月住宅成交呈现双降 均价2.5万/平米环比降10%
  北京4月纯商品住宅成交4258套,比3月同期下降18.4%,比去年4月份下降18.1%。成交均价也出现明显下调,仅为每平方米2.5万元左右,环比上月下降超过10%。【详细】

广州:

现零首付卖房:每个月付款不能少于3万
  天健上城宣布,对于此次获得零首付买家,首付房款将全免,不过其它单位则没有这样的优惠。广州南沙区某楼盘亦同样推出了“零首付”的促销优惠,购房者可以在一年到一年半内付清首付款,不过每个月付款不能少于3万元。 【详细】

海宁:

个楼盘降价 个别房企因资金链断裂濒临破产
  百合新城降价,相当于9折,比之前已经降了不少。这标志着海宁楼市下行已经确立。距离百合新城2公里处,一家名为康桥名城三期的楼盘也正在为开盘预热,在售楼处外墙上打出了“封顶价9600元/平米”的标语。【详细】

温州:

房价已连续下跌30个月 楼盘一个月被闹5次
  温州房价曾一度狂飙领涨全国,而如今房价已连续下跌30个月。在这样的背景下,最近一个月,温州“房闹”愈演愈烈,仅华鸿中央城一个楼盘上月已发生5起“房闹”事件。【详细】

福州:

3月新房成交1556套环比涨60% 创去年7月以来最高
  3月份福州一手房成交1556套,比上月增加613套,环比涨幅约60%。从短期数据看,3月成交量增加幅度较大,但楼市整体上来说还是处于低迷期。“三月份的暴涨是因为环比基数低的缘故。” 【详细】

贵阳:

楼市1至2月成交量同比下滑26% 土地市场热度不减
  进入2014年以来,贵阳楼市每周成交量环比连续6周下滑,商品住宅成交均价在4500元至5100元之间浮动。土地市场方面,万科、保利等外来企业与本土的中天城投今年均已有所斩获。 【详细】

佛山:

“地王”近半价出售
  在银行信贷收紧的影响下,降价潮从年初起在国内楼市蔓延。华南地产开发商雅居乐2010年5.25亿元拿下的佛山“地王”日前部分特价单位仅售每平米8000多元,几乎相当于去年最高价位的一半。【详细】

南昌:

2月楼市成交下滑 非住宅高库存
  2月份南昌新房成交量几乎为2013年以来最低,被业内称为“倒春寒”。同时,二手房市场成交量出现了明显下降,成交1036套,环比下跌愈四成。但价格依然是稳中略涨,保持在9300元/平方米左右。 【详细】

上海

七折“特价房”强化市场“以价换量”预期
  近期上海一些中高价位楼盘开始进行明显的降价销售。与此同时,市场的成交量出现回升态势,“以价换量”的预期逐渐明朗。上周末,上海浦东唐镇板块的住宅项目金大元御珑公馆以“特价房”的形式,推出一批精装大平层房源。【详细】

杭州

降价升级 首现6.8折项目万科加入降价行列
  美林公馆项目折扣低至6.8折,成为今年以来杭州降价力度最大的楼盘。杭州楼市的率先降价并没有带动市场的回暖,反而将更多的开发商拉入降价潮的行列,本月11日万科在杭州市场也开始降价。【详细】

成都

酝酿新一轮降价 万科项目单价1.15万降至1万
  继早前雅居乐铂雅苑及九仓御园降价后,万科亦准备调价。成都东二环外的万科金色悦府,已经从每平方米1.15万元降至1万元。万科内部人士透露,万科又在酝酿新的调价措施,相信价格还会再降。【详细】

重庆:

商品住房成交量同比下降11.9% 价格保持平稳
  受宏观经济形势等因素影响,商品住房成交量出现下降。商品住房价格保持平稳,一季度全市均价为5259元/平方米,同比基本持平,其中主城区均价为6793元/平方米,同比上涨7.7%。【详细】

长沙:

4月新房签约同比减少30% 库存总套数接近24万套
  湖南省不动产商会负责人李咏表示,4月份,长沙楼市只能视为“反弹”,不会改变整体向下震荡趋势。开发房企迫于资金回款和去化压力,平价开盘、打折促销等“以价换量”现象将会增多。【详细】

保定:

楼市库存去化时间高达42个月 系北京6倍
  2013年1月至11月保定商品房累积成交了150.919万平米,平均每月保定去化14万平米。按照目前的可售面积584万平米计算,保定库存去化时间高达42个月,是北京的6倍。 【详细】

天津:

远郊商品住宅一周成交996套 武清环比涨近八成
  从4月21日到27日,短短一周远郊区县共成交商品住宅996套,同时拉高了全市的成交量。其中武清区成交698套,环比上涨近八成。全市商品住宅共成交2447套,环比增加26.20%。 【详细】

银川:

一季度房地产投资施工“双增长” 房价基本平稳
  随着宁夏“两区”建设、沿黄城市带建设战略实施,加之银川滨河新区、阅海湾中央商务区等项目建设力度持续加大,及调控政策预期稳定和销售市场趋于回暖,众多利好因素增强了企业投资开工意愿。【详细】

上市房企一季度业绩报告

股票名称
股票代码
营业收入(亿元)
净利润(万元)
销售面积(万平方米)
销售金额(亿元)
备注
万科A
000002
94.97
152948
415
542.3
上海、深圳等高毛利城市结算收入占比较高
恒大地产
3333.HK
-
-
434
305.1
一季度,恒大地产房地产销售均价为6362元/平方米,同比下降8.2%。
中海地产
00688.HK
203.4亿港元
60.5亿港元
195
351.3亿港元

中海地产主席郝建民透露,根据目前土地储备情况,有信心将毛利率维持在35%或高于该水平。

保利地产
600048
92.35
81511.36
217.71
280.71
报告期内,净增银行贷款151亿元,公司总资产3386.09亿元
绿地香港
00337.HK
-
-
10.31
12.31
4月份相关平均售价为7526元/平方米,而前三月的平均售价约为1.19万元/平方米。
绿城中国
03900.HK
-
-
53
121
较2月销售均价每平方米27328元,3月销售均价录得同比下跌超过每平方米3000元。
华夏幸福
600340
31.62
62100
90.4
109.06
买地总额不超过150亿,单笔不超过20亿。
金科股份
000656
17.49
20600
57
42

5月8日公告,全资子公司重庆金科宸居3.3亿元取得重庆南岸区一宗地的土地使用权。

新城B股
900950
13.42
5420.64
33.31
35.05
4月21日在浙江杭州土地挂牌出让会上,4.03亿元竞得余杭区一宗土地使用权。
首创股份
600008
7.2
3793.35
21.2
24.2
归属于上市公司股东的净利润比去年同期下降27.23%,主要受国内利率市场化影响,资金成本压力加大,致使财务费用同比增加幅度较大所致。
北京城建
600266
20.23
17607.45
-
-
营业收入同比增长93.12%,主要原因是项目结转增加;经营活动产生的现金净流量同比减少,主要原因是公司一季度支付东坝项目土地出让金。
荣盛发展
002146
32.06
37496.27
-
51.4
机构点评:增速持续保持高位,投资拿地向京津冀倾斜。
华远地产
600743
5.21
5746.01
6.5
7.3
营业收入、净利润同比大幅下降,是因为一季度公司达到结算条件项目较少。但公司各项目进展情况正常。
金地集团
600383
31.5
4934.38
57.7
77.1
-
招商地产
000024
72.51
75543.32
21.97
35.39
项目拓展公司一季度拿地力度较大,明显高于其他龙头房企。
华侨城A
000069
56.91
66700
-
-
公司表示,营业收入大幅增长主要是公司地产及旅游综合业务收入增加所致,预计二季度收入增速料将会有所回落,全年收入增速为23%。
北辰实业
601588
9.08
6696.53
2.98
5.76
公司利润减少主要由于受房地产开发周期影响本期可结算面积同比减少所致。
泛海建设
000046
6.54
7528.98
-
-
2月19日,子公司沈阳泛海建设,5214万元竞得抚顺经济开发区商住用地,面积11.59万平方米。
中航地产
000043
9.15
4808.74
-
-
由于公司部分地产项目本期未达到结转收入条件,导致地产业务净利润亏损。
阳光股份
000608
0.96
2209
-
-
首季度亏损。由于市场销售遇阻,房地产企业的销售费用、管理费用和财务费用也随之上升。
深深房A
000029
3.03
2202.56
-
-
公司深房传麒山项目销售正常结转,带动业绩大幅增长。
荣丰控股
000668
0.02
 -1234.09
-
-
一季度首次出现亏损,主要原因是公司旗下部分项目尚未达到销售条件,同时国家对房地产行业的宏观调控措施,市场成交低迷。
备注:

中原地产研究部统计数据显示,截至5月4日,沪深两市共有117家上市房企披露了一季报及业绩预报。受毛利率下滑等因素影响,有61家公司业绩利润出现同比下滑或亏损。随着楼市预期改变,今年房企业绩释放动能已明显减弱。117家房企的合计净利润为96.49亿元,相比2013年同期的127.36亿元出现了明显下调,下调幅度达到了27%。

近年调控回顾


2014

全国两会提出,针对不同城市分类调控,增加中小套型商品房和共有产权住房供应,抑制投机投资性需求;另外,加快房产税立法;完善住房保障机制,推进公租房和廉租房并轨。


2012

中央一再强调地产调控决心,地方明响应暗松绑。18个城市响应中央要求对楼市政策进行微调,其中一些明显意在放松调控的政策被迅速叫停。在地方政府为楼市调控松绑屡被叫停的情况下,松绑技巧和隐晦程度正逐渐提高


2011

全国有35个城市出台了“限购令”,还没有考虑“限购令”结束的问题。2010年到2011年,中国的房地产调控,不仅影响到国内的房地产市场和中国人的生活,也影响到在华工作的外籍人士的生活。甚至,就如日本福岛核电站核泄漏事故所造成的全球性影响一样,中国房地产这座“核电站”的“事故处理”造成的资本“外泄”,已经对不少国家的房地产市场造成“辐射”,澳大利亚、新加坡等国的房地产市场甚至因此“受伤”


2010

2010 年 1 月:国十一条 国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,明确二套房贷首付不能低于 40% 。9 月:暂停发放第三套房贷:各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款,消费性贷款的禁止用于购买住房。“国四条”、“国八条”而知房价过快上涨。


2009

1月:四大国有银行宣布:只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户,原则上都可以申请七折优惠利率。 5月:研究开征物业税 6月:查处“小产权房”;7月:加强贷款资金监管;12月:个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年


2008

1月:国务院重拳打击囤地 3月:免征出租廉租住房租金收入的营业税、房产税,住房用地城镇土地使用税和免征廉租房和经济适用住房的印花税。4月:国家税务总局《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》,提高了房地产企业预交的税金额,但是总的税率没有改变


2007

1月:建设部规范房地产经纪行业。 1月:国税总局清算土地增值税——标志2007年新一轮调控的开始。6月:加强外资管理——进一步扼制房地产市场外资过热 9月:央行规定以家庭为单位,第2套住房贷款首付不得低于40%,利率不得低于基准利率的1.1倍——严厉打击炒房行为

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